中央政府提振房地產市場的政策接連出手后,樓市在今年11月迎來久違的暖意,京穗滬深幾大一線城市樓盤成交量出現反彈,但這暖意覆蓋下的市場到2009年走勢如何?業界眾說紛紜。

　　在日前召開的“2008—2009中國房地產年會”上,中央財經大學中國發展和改革研究院發布報告建議,將市場分成短期和長期看待。報告預測,經過地產新政后,短期內我國房地產市場仍將維持價格調整的趨勢,但從長期的角度來說,中國房地產應該是波動性增長,并且政府住房政策理念已發生轉變,節能環保型住宅推廣速度將會加快。

　　房價漲幅仍將回落

　　報告認為,從短期來看,2009年將延續2008年房市的低迷,需求方短期內難以走出觀望,部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲,炒房者將因投機能力下降而不同程度地退出市場,首次購房的自住性需求將更為謹慎,在需求難以啟動、供給方資金鏈緊張的情況下,短期內房地產價格下調已成定局。

　　但長期來看,從GDP增長速度、城鎮化率增長趨勢、住宅銷售面積和住宅銷售額的增長速度綜合判斷,未來5—10年內,房地產價格將保持基本穩定或偏熱的增長態勢。隨著國家實施新的住房政策,加大宏觀調控力度,住房供給將由單一的市場化供給變為市場供給和保障性供給兩種主要來源,房地產市場將步入適度調整期,進入更加理性的發展階段,價格漲幅將繼續回落,房地產市場也將逐漸回歸理性。

　　報告發布人、中國發展和改革研究院院長鄒東濤表示,城市化高速發展是轉型經濟的一個特點,我國現在正處在城市化高速發展的階段。截至2007年底中國城市化水平為44.9%,與發達國家的城市化水平相差甚遠,按照規劃,如果要使我國城市化水平接近發達國家,那么在約20年之內我國城市化水平至少要翻一番,這意味著我國要在目前的城市人口水平上翻一倍,同時也意味著我國的住宅市場在未來20年仍具有巨大的潛在市場需求和容量。

　　全面完善住房保障體系

　　報告還認為,我國住房政策理念已發生轉變,估計2009年我國土地、資金等資源要素向保障性住房建設傾斜,保障性住房所占房地產市場比例將大為提高。

　　鄒東濤分析,2007年是政府既有住房政策理念發生轉變的一年,2007年8月,國務院下發24號文件《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,標志著全面完善住房保障體系的開始。

　　其后,國土資源部要求各地政府在制定土地供應計劃時,優先安排廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地,并規定其年度供應總量不得低于住宅用地供應總量的70%；而十七大報告更明確提出“健全廉租住房制度,加快解決城市低收入家庭住房困難”,表明我國政府對民生和民意的尊重。

　　進入2008年,美國金融危機愈演愈烈,我國宏觀經濟也面臨巨大下行壓力,房地產市場隨之陷入“低谷”。在此情況下,國務院連續出臺“加大保障性住房建設規模,降低住房交易稅費,支持居民購房”的相關政策。今后3年,中央財政將投資9000億元,用于廉租住房、經濟適用住房建設和棚戶區改造；同時,爭取用3年時間,解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題,并積極推進農村危房改造。

　　“土地、資金等資源向保障性住房建設傾斜,保障性住房所占房地產市場比例將大為提高。”鄒東濤認為,這標志著我國政府的住房政策理念發生轉變,“在強調住房市場經濟屬性的同時,更重視其作為民生基礎對社會公平和城市化的促進效應。”(楊小亮)