中央政府提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策接連出手后,樓市在今年11月迎來(lái)久違的暖意,京穗滬深幾大一線城市樓盤(pán)成交量出現(xiàn)反彈,但這暖意覆蓋下的市場(chǎng)到2009年走勢(shì)如何?業(yè)界眾說(shuō)紛紜。

　　在日前召開(kāi)的“2008—2009中國(guó)房地產(chǎn)年會(huì)”上,中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)發(fā)展和改革研究院發(fā)布報(bào)告建議,將市場(chǎng)分成短期和長(zhǎng)期看待。報(bào)告預(yù)測(cè),經(jīng)過(guò)地產(chǎn)新政后,短期內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將維持價(jià)格調(diào)整的趨勢(shì),但從長(zhǎng)期的角度來(lái)說(shuō),中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該是波動(dòng)性增長(zhǎng),并且政府住房政策理念已發(fā)生轉(zhuǎn)變,節(jié)能環(huán)保型住宅推廣速度將會(huì)加快。

　　房?jī)r(jià)漲幅仍將回落

　　報(bào)告認(rèn)為,從短期來(lái)看,2009年將延續(xù)2008年房市的低迷,需求方短期內(nèi)難以走出觀望,部分改善型需求和投資型需求的購(gòu)買行為將向后推遲,炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度地退出市場(chǎng),首次購(gòu)房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎,在需求難以啟動(dòng)、供給方資金鏈緊張的情況下,短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)已成定局。

　　但長(zhǎng)期來(lái)看,從GDP增長(zhǎng)速度、城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)趨勢(shì)、住宅銷售面積和住宅銷售額的增長(zhǎng)速度綜合判斷,未來(lái)5—10年內(nèi),房地產(chǎn)價(jià)格將保持基本穩(wěn)定或偏熱的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。隨著國(guó)家實(shí)施新的住房政策,加大宏觀調(diào)控力度,住房供給將由單一的市場(chǎng)化供給變?yōu)槭袌?chǎng)供給和保障性供給兩種主要來(lái)源,房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入適度調(diào)整期,進(jìn)入更加理性的發(fā)展階段,價(jià)格漲幅將繼續(xù)回落,房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐漸回歸理性。

　　報(bào)告發(fā)布人、中國(guó)發(fā)展和改革研究院院長(zhǎng)鄒東濤表示,城市化高速發(fā)展是轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)的一個(gè)特點(diǎn),我國(guó)現(xiàn)在正處在城市化高速發(fā)展的階段。截至2007年底中國(guó)城市化水平為44.9%,與發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化水平相差甚遠(yuǎn),按照規(guī)劃,如果要使我國(guó)城市化水平接近發(fā)達(dá)國(guó)家,那么在約20年之內(nèi)我國(guó)城市化水平至少要翻一番,這意味著我國(guó)要在目前的城市人口水平上翻一倍,同時(shí)也意味著我國(guó)的住宅市場(chǎng)在未來(lái)20年仍具有巨大的潛在市場(chǎng)需求和容量。

　　全面完善住房保障體系

　　報(bào)告還認(rèn)為,我國(guó)住房政策理念已發(fā)生轉(zhuǎn)變,估計(jì)2009年我國(guó)土地、資金等資源要素向保障性住房建設(shè)傾斜,保障性住房所占房地產(chǎn)市場(chǎng)比例將大為提高。

　　鄒東濤分析,2007年是政府既有住房政策理念發(fā)生轉(zhuǎn)變的一年,2007年8月,國(guó)務(wù)院下發(fā)24號(hào)文件《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》,標(biāo)志著全面完善住房保障體系的開(kāi)始。

　　其后,國(guó)土資源部要求各地政府在制定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí),優(yōu)先安排廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地,并規(guī)定其年度供應(yīng)總量不得低于住宅用地供應(yīng)總量的70%；而十七大報(bào)告更明確提出“健全廉租住房制度,加快解決城市低收入家庭住房困難”,表明我國(guó)政府對(duì)民生和民意的尊重。

　　進(jìn)入2008年,美國(guó)金融危機(jī)愈演愈烈,我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)也面臨巨大下行壓力,房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之陷入“低谷”。在此情況下,國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模,降低住房交易稅費(fèi),支持居民購(gòu)房”的相關(guān)政策。今后3年,中央財(cái)政將投資9000億元,用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造；同時(shí),爭(zhēng)取用3年時(shí)間,解決近750萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題,并積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。

　　“土地、資金等資源向保障性住房建設(shè)傾斜,保障性住房所占房地產(chǎn)市場(chǎng)比例將大為提高。”鄒東濤認(rèn)為,這標(biāo)志著我國(guó)政府的住房政策理念發(fā)生轉(zhuǎn)變,“在強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)屬性的同時(shí),更重視其作為民生基礎(chǔ)對(duì)社會(huì)公平和城市化的促進(jìn)效應(yīng)。”(楊小亮)