“日中則昃，月滿則虧”。2008年，中國房地產業經歷了成型十年以來最冷的冬天。

　　告別交投兩旺的繁榮局面，告別跨越巔峰后的景氣周期，面對宏觀經濟下行的風險和金融海嘯蔓延的陰影，我國房地產市場在2008年陷入深度調整之中。成交量持續萎縮，降價潮逐步蔓延，商品房庫存節節走高，國房景氣指數連續12個月下滑……市場觸摸冰點。

　　臨近年關，在“保增長”的大背景下，降息、減稅和信貸放松等利好房地產市場的新政相繼出臺。受此影響，全國樓市在歲末迎來了小幅回暖。樂觀人士認為，樓市最壞的時刻或將過去，房地產業明年能夠實現“軟著陸”；但悲觀人士認為，2009年，房地產將面臨供給提升和需求大幅下滑的雙重壓力，“離復蘇的春天尚遠”。

　　　　政策轉向

　　　　市場需求能否啟動

　　受國民經濟減速和預期收入下降影響，今年以來，我國房地產市場觀望情緒濃厚，需求持續低迷。國家統計局數據顯示，今年前11個月，全國商品房銷售面積達4.9億平方米，同比下降18.3%，其中，商品住宅銷售面積下降18.8%；商品房銷售額19261億元，同比下降19.8%，其中，商品住宅銷售額下降20.6%。

　　房地產市場低迷，將直接拖累國民經濟的增長。為此，今年的中央經濟工作會議將住房消費納入擴大內需范疇，明確提出“保持房地產市場穩定健康發展，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔”。

　　隨后，國務院常務會議研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施，其中，鼓勵普通商品住房消費，減免部分交易環節營業稅費成為要點。

　　顯然，中央對房地產的調控一改四年來的“緊縮”和“抑制”基調，通過“減負”刺激合理住房需求將成為未來的政策取向。但在目前的形勢下，房地產需求能否如政策預期的那樣逐漸釋放？

　　長城證券房地產研究員劉昆指出，降息、減稅等措施必將提高居民購房能力。根據測算，在央行今年數次降息，并將首套和改善性住房的購房貸款利率優惠從下浮15%擴大到30%后，普通自住需求的購房者利息費用的減少相當于月供的16%-23%，相當于購房總支出的14%-21%。這意味著，首次置業者的住房購買力已大為增強。

　　不過，有專家認為，樓市冰凍非一日之寒，市場需求能否真正啟動，還得看房價回調的幅度。瑞信董事總經理陶冬指出，目前，買房人對于價格的下跌預期未變，因此，在現有的價格水平上成交量難有起色。

　　中金公司測算，目前主要一線城市的房價比消費者可承受水平仍高出33%左右，比今年5月份的38%有所下降，但離刺激有效購買需求仍有較大距離。

　　此外，隨著國內宏觀經濟和越來越多企業生存受到挑戰，城市居民對未來經濟和收入的預期都不樂觀，這也將抑制住房消費的啟動。

　　　庫存高壓

　　　　地產投資如何“維穩”

　　作為固定資產投資中的“大權重”行業，房地產業在近五年來一直是推動國民經濟增長的引擎之一，今后在投資方面也將承擔保增長的重任。但是，目前房地產業面臨高庫存和景氣下滑的風險，投資如何維持穩定？

　　截至11月末，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3%，增幅比1-10月提高2.2個百分點。其中，空置商品住宅7084萬平方米，同比增長22.9%。

　　WIND資訊統計，按照申銀萬國的行業分類并剔除ST公司，2007年第三季度末，A股房地產上市公司的存貨合計僅為2519.78億元，2008年三季度末的存貨合計達4015.2億元，同比增加1495.42億元，增幅為59.35%。與2007年末相比，三季度末的存貨也增加1002.91億元，增幅達33.3%。

　　中金公司最近發布的2009年宏觀經濟展望研究報告顯示，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶等十五個城市現有的商品房庫存需要約27個月才能消化。

　　受高庫存影響，房地產企業的投資信心正在降低，投資增速下滑趨勢明顯。1-11月，全國完成房地產開發投資26546億元，同比增長22.7%，增幅比1-10月回落1.9個百分點。前11個月完成土地購置面積3.2億平方米，同比下降5.9%；完成土地開發面積2.1億平方米，同比下降2.7%。

　　專家指出，今年以來，土地流拍、項目轉讓、開竣工節奏放慢等現象頻現，一方面是市場主體資金鏈普遍吃緊；另一方面，也是行業不景氣的表現。

　　為維持房地產投資對國民經濟的拉動作用，政府還提出了高達9000億元的提振房地產投資計劃。不過，投資意味著增加供給，從而加大庫存壓力。對此，上海證券研究員沈莉指出，樓市刺激政策的有效性需房價下調的配合。而政策所指的“引導房地產開發企業應對市場變化，促進商品住房銷售”，便可視為一種消化高庫存的引導。

　　　住房保障

　　　　樓市格局或將改寫？

　　商品房市場不僅面臨行業高庫存的威脅，同時還面臨著近萬億元保障房投資的結構性考驗。

　　雖然我國的住房保障體系目前依然存在不少問題，但今后兩年，在“保增長”的前提下，保障房投資“躍進”將是一種政策取向。繼中央公布9000億住房保障投資計劃后，各地紛紛在既定住房建設規劃的基礎上，追加安排建設資金。最近召開的國務院常務會議還首次表明，將“本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等建設”。

　　業內專家指出，如果保障性住房的投資政策得以落實，那么樓市格局將從兩方面發生變化。一是供應體系將進入市場和政府的“雙核時代”；二是加速開發企業的洗牌。

　　按照計劃，今后三年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房，同時完成約220萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造，總投資將超過9000億元，平均每年3000億元。

　　2006、2007年兩年，全國住房年均成交量在500萬—600萬套之間。如果不考慮廉租房的影響，未來三年經濟適用房加國有農、林、礦區棚戶改造總量為620萬套，平均每年供應200萬套。比重依然將達到40%左右，減去原來10%的市場份額，經濟適用房和改造房將分流商品住房市場30%的份額。

　　另外，政府投資的保障住房中，大多數將由地產商承建。業內專家指出，保障性住房利潤穩定，但銷售毛利率較低，這將攤低房地產業的整體利潤率。而且，政府選擇承建商時，也將優先選擇資質優良，規模較大的地產商。因此，在政策外力影響下，房地產開發企業洗牌的速度會進一步加快。

　　樂觀人士表示，樓市最壞的時刻正在過去，房地產業明年能夠實現‘軟著陸’。但悲觀人士認為，2009年，房地產將面臨供給提升和需求大幅下滑的雙重壓力，‘離復蘇的春天尚遠’。

　　今后一段時期內，抑制住房消費啟動的主要因素，包括購房成本高于城市居民平均承受力和潛在購房人對未來經濟和收入預期的悲觀。

　　作為固定資產投資中的‘大權重’行業，房地產今后在投資方面也將承擔保增長的重任。但是，目前房地產業面臨高庫存和景氣下滑的風險，投資如何維持穩定，還是一個問題。(記者 林喆)