10年前，撬動(dòng)內(nèi)需的支點(diǎn)之一是房地產(chǎn)，10年后還是。不過，前次倚重的是商品房市場，這次的落腳點(diǎn)將是保障房

　　“購房滿2年就不再征營業(yè)稅了，政策力度之大，超出市場預(yù)期。”17日傍晚，上海一位房產(chǎn)中介經(jīng)理在電話中難以掩飾他的驚訝。當(dāng)天國務(wù)院常務(wù)會(huì)議剛剛研究確定了促進(jìn)樓市健康發(fā)展的三項(xiàng)措施。

　　中央還給地方“救市”預(yù)留了很大空間：各地區(qū)要因地制宜，“進(jìn)一步采取促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施”。

　　回首2008，從宏觀政策的密集調(diào)控對(duì)象到再次被定位為“國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)”；從想方設(shè)法平抑價(jià)格狂飆、降溫投資投機(jī)熱度，到運(yùn)用信貸、稅收政策千方百計(jì)地去刺激需求；從通宵排隊(duì)求購到銷售凍結(jié)。房地產(chǎn)業(yè)在這一年走過。如何看待樓政的調(diào)整？救經(jīng)濟(jì)必須救樓市嗎？救樓市必須保房價(jià)嗎？

　　救經(jīng)濟(jì)必須救樓市嗎？

　　對(duì)于樓市救市的不解、爭議正在進(jìn)行中，有觀點(diǎn)甚至懷疑救樓市的“正義性”。對(duì)此，財(cái)經(jīng)專欄作家吳曉波說，“政府在此刻救市，有它的道德正義。”

　　12月10日，摩根士丹利研究部發(fā)布了最新一期中國經(jīng)濟(jì)研究報(bào)告，認(rèn)為2009年中國經(jīng)濟(jì)的典型特征是“惡化繼之以好轉(zhuǎn)”，但房地產(chǎn)投資是判斷2009年增長預(yù)期的最大不確定因素。

　　在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資構(gòu)成中，與五十多個(gè)產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)投資三分天下有其一。截至2008年7月，電力熱能、交通運(yùn)輸和水利環(huán)境在固定資產(chǎn)投資中占比之和不到25%，制造業(yè)投資超過30%，房地產(chǎn)投資占33%強(qiáng)。這決定了僅靠基礎(chǔ)設(shè)施投資還不足以撐起經(jīng)濟(jì)增長，單純政府投資也難以彌補(bǔ)房地產(chǎn)、制造業(yè)投資的下降。

　　地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴更不待言。以東部某市的一個(gè)區(qū)為例，2005年財(cái)政收入124億元，其中64億元上繳市和中央，地方可支配財(cái)政收入60億元；其中20億元根據(jù)招商引資協(xié)議，須“獎(jiǎng)勵(lì)”給工業(yè)企業(yè)，地方實(shí)際可支配稅收40億元。而房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)年貢獻(xiàn)的稅收(包括中央稅和地方稅)達(dá)到28億元，還有搭車收取的12億元房地產(chǎn)大市政配套費(fèi)、約20億元當(dāng)年土地出讓金，均未進(jìn)財(cái)政戶頭，在體制外支配使用。這樣，在區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))兩級(jí)政府實(shí)際可支配的72億元政府資金中，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的資金超過50億元。

　　在此情況下，重新提振房地產(chǎn)業(yè)成為促投資、保經(jīng)濟(jì)的重要選擇。房地產(chǎn)被推至“國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)”，“保障性安居工程”被列為“國十條”之首，如此政策組合明確傳遞出“救經(jīng)濟(jì)必先救房地產(chǎn)”、“促投資離不開穩(wěn)樓市”的取向。

　　“我在想，2008年的金融海嘯之下的啟動(dòng)內(nèi)需與1998年亞洲金融風(fēng)暴侵襲下，拉動(dòng)內(nèi)需有何異同？”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授胡怡健說，“10年前，撬動(dòng)內(nèi)需的支點(diǎn)之一是房地產(chǎn)，10年后還是。不過，前次倚重的是商品房市場，這次的落腳點(diǎn)則是保障房。”

　　救樓市必須保房價(jià)嗎？

　　年關(guān)日近，開發(fā)商對(duì)資金的饑渴更甚，打折促銷花樣不斷翻新。湖南長沙甚至有開發(fā)商推出“買洗面奶送房子”的活動(dòng)，一家房產(chǎn)中介公司和開發(fā)商協(xié)商推出的一種銷售模式：市民通過該公司購買洗面奶、白酒等消費(fèi)品，每消費(fèi)滿1500元，就贈(zèng)送1平方米房子，多買多送。湊足一套房子面積之后，就可以向開發(fā)商換取房子。

　　如何充分釋放常態(tài)的住房消費(fèi)需求？根本一點(diǎn)，在于提高購買力。提高購買力的途徑有二，一是增加收入，這在經(jīng)濟(jì)步入下行周期的當(dāng)下，幾無可能；二是降低房價(jià)，這是當(dāng)前最切實(shí)可行的辦法。

　　與少數(shù)富裕人群投資住房看預(yù)期不同，大量工薪階層消費(fèi)住房是看現(xiàn)實(shí)，只要房價(jià)回調(diào)到其購買力范圍之內(nèi)，甚或是“跳一跳，夠得著”的情況下，他們就會(huì)入市。當(dāng)房地產(chǎn)市場為消費(fèi)性市場時(shí)，住房購買者最為重要的問題是支付能力而不是信心。近期地產(chǎn)大鱷碧桂園的一些樓盤在弱市中熱銷，很重要的一個(gè)原因在于其低總價(jià)、高性價(jià)比，碧桂園開發(fā)的一些高品質(zhì)樓盤在近幾年的售價(jià)都接近經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格。碧桂園的例子說明，只要站在消費(fèi)者的購買力基點(diǎn)上，才可能帶來持久的樓市需求。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家尹伯成教授認(rèn)為，既然中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明定，“減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”，那么，現(xiàn)在是回到購買力的原點(diǎn)上來觀察樓市問題的時(shí)候了。

　　至于眼下市場流傳甚廣的購房退稅，則只對(duì)高收入人群有吸引力。本刊記者就曾問兩位高收入者，如果將購房人償還銀行的本金、利息從個(gè)人所得稅稅基中扣除，是否會(huì)考慮買房？上海財(cái)經(jīng)大學(xué)一位教授回答：要看看扣除時(shí)間，如果扣除時(shí)間較長會(huì)考慮投資房產(chǎn)；如果沒有退稅刺激，現(xiàn)在不會(huì)考慮買房。因?yàn)樗�已�?套房子，2008年初剛剛出手一套。一位2008年二季度開始賦閑的證券公司總裁則回答：要是退稅，我今年一季度的工資、獎(jiǎng)金就不急于領(lǐng)了，等買房子扣除后再領(lǐng)。顯然，重慶等地已推出的購房退稅政策對(duì)刺激房地產(chǎn)投資是有效的，但副作用是：可能繼續(xù)吹大泡沫，帶來新的不公。

　　“穩(wěn)定交易量”還是“穩(wěn)定房價(jià)”?

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出明年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)任務(wù)之一是“保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”。穩(wěn)定樓市的關(guān)鍵是要“穩(wěn)定交易量”還是“穩(wěn)定房價(jià)”？

　　這得弄清楚對(duì)于房地產(chǎn)市場，當(dāng)前政府第一需要的是什么？是房地產(chǎn)投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長及其所創(chuàng)造的就業(yè)崗位，其次才是來自于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收和土地出讓金。換句話說，對(duì)于政府而言，保持房地產(chǎn)高成交量比維持高房價(jià)更重要。以適度調(diào)低價(jià)格換取交易量，房地產(chǎn)投資才能持續(xù)下去，因?yàn)榇尕浭欠醋饔糜谕顿Y的，空置存量房越多未來投資的景氣度越小，終端銷售量是保證投資運(yùn)轉(zhuǎn)下去的第一要素。如果天價(jià)低量(正如今年第三季度以來，一些城市的情況)，所謂有價(jià)無市，銷售凍結(jié)，會(huì)倒逼投資劇降。最終，政府既不能獲得來自房地產(chǎn)的稅收，連就業(yè)崗位也不能保證。

　　一言以蔽之，以房地產(chǎn)消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需的根本，就是降價(jià)、跑量、拉投資，帶動(dòng)就業(yè)保大局。

　　從這個(gè)角度，才能正確理解中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為何提出“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”，以及17日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議在研究部署促進(jìn)樓市健康發(fā)展的政策措施中要求“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場變化，促進(jìn)商品住房銷售”的深意。(記者 徐壽松)