今年下半年以來，北京樓市呈現出量價齊跌的窘迫局面，一些原本在入市前被業界寄予厚望的樓盤甚至出現了單月零成交的景象，使上至政府部門下至百姓均深感樓市低迷，不少中小開發商更是叫苦不迭。隨著政府一系列救市政策的出臺和金融政策的“松綁”，市場逐漸呈現出回暖跡象。一些購房者捂起腰包等了一年，終于在年底各種利好刺激下忍不住出手……持幣者徘徊在兩種猜測之間，一種是明年量升會帶來價升，購房者購買需求被釋放，房價再走高；另一種是雖然今年年底各種利好出臺，但在大的經濟形勢影響下，明年價格會繼續一路走低。到底房市在2009年是怎樣的走勢？

　　土地量價走勢

　　➡預測：土地供應充足，樓面價將現回落。

　　分析：亞豪機構副總王英男分析認為，2008年6月，北京市國土局等三部門發布了《北京市2008年度土地供應計劃》，該計劃內容包括：2008年計劃供應住宅用地1700公頃，其中：廉租住房及經濟適用住房類用地400公頃，限價商品房用地300公頃，其他商品房用地1000公頃。但是，10個月過去了，京城共成交的住宅用地僅為709.7公頃，僅占總供應計劃的41.7%，而限價房、經濟適用房等保障性住房用地僅成交了18宗，與公布的供應計劃更是差距甚大。2008年由于開發商資金緊張、對保障性住房建設熱情不高導致了土地成交量的低迷。未來兩個月，不可能消化大量土地儲備，所以，2009年的土地供應將十分充足。

　　2009年成交土地的樓面價將出現回落。一方面是因為開發商面對低迷的市場，投資開發將更加理性，爭奪地王的現象不會再現。另一方面，保障性住房用地的不斷推出，對周邊商品房用地的樓面價格也會產生影響。如果周邊商品房用地的樓面成本過高，面對低迷的市場環境，周邊保障性住房的競爭壓力，開發商將無利可圖，因此不會過高競價。在低迷的市場環境下，高樓面價已經喪失了存在的基石。

　　改善型房貸松綁

　　➡預測：改善性購房二次房貸的限制或可取消。

　　分析：關于改善型購房二次房貸的限制能否取消成為目前熱議的話題。在日前舉行的上海市房協專題會議上，中房協副會長兼秘書長朱中一透露，包括為“二套房貸”松綁等進一步刺激樓市政策已經上報政府決策部門，業內預期該政策將在近期出臺。朱中一明確表示，近日中房協已將穩定樓市、進一步鼓勵居民合理購房的相關研究和建議上報建設部和發改委。這些措施包括：呼吁銀行在信貸方面對居民合理的改善型住房(俗稱二套房)需求給予支持。

　　有消息透露，在年底之前，改善性購房需求的明確定義有望出臺。住房和城鄉建設部副部長齊驥近日表示，隨著房地產市場的變化，無論是中央還是地方，都還會采取更有力的政策調整來促進住房消費，在一定程度上包括第二套住房政策的調整。種種跡象表明，為刺激樓市消費，也許明年改善型購房二次房貸的限制或可取消(截至記者發稿時，國務院再度出臺新政對一部分二次房貸松綁)。

　　購房交易稅再調整

　　➡預測：專業人士認為，2009年，購房交易稅有可能再獲減免。

　　分析： 國務院總理溫家寶17日主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施，進一步鼓勵普通商品住房消費。

　　對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策，減輕住房轉讓環節營業稅負，將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過3年(含3年)轉讓的，免征營業稅；對個人購買普通住房不足3年轉讓的，由按其轉讓收入征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。我愛我家經紀公司副總胡景暉表示，今年國家已經對部分房產稅作了下調。但從稅率來看，房地產的稅率一共有五種，按照上限累計在一起稅率高達10.6%，這次合減的部分只減1.6%。調整力度相對較弱。

　　鏈家地產研發中心認為，10月22日，政府相關部門對稅費進行調整后，咨詢人數在一周后就顯著增加。但是由于調整力度有限，消費者仍然還是問得多，買得少。成交量上不見多大起色，但是在信心上有了提高。稅費及利率新政政策給低迷了大半年的二手房市場注入了一劑強心針，這一政策的利好將會逐步展現出來。

　　本次新政使得北京的部分購房者也對本市的后續細則產生期待，從而暫緩購房或過戶。因此，預計2009年，為刺激消費，擴大內需，一系列減免交易稅的政策將會陸續出臺。

　　限價房路通向何方

　　➡預測：在完成抑制高房價的歷史使命之后,限價房將面臨被取消或與經濟適用房合并的可能。

　　分析：限價房政策旨在解決“夾心層”住房問題，但政策在實施兩年之后面臨著多重尷尬的處境——限價地流拍、購房者棄購、模糊的定位又難以發揮其應有的功效。10月21日和22日，北京土地整理儲備中心推出兩塊限價地，均因未收到報價而流標。另外,據北京市住房保障辦公室的消息,今年北京市第二批保障性住房的搖號已全部完成,首批1.4萬余戶限價房配售家庭的選房簽約過程中,有2794戶選房家庭放棄了選房,棄選率達20%。

　　針對目前出現的這些情況，北京市國土局副局長曾贊榮在10月24日召開的2008年北京市土地市場供應情況座談會上表示，在保證今年限價房供地的前提下，將適當調整限價房的供應方式及結構，適當控制供地節奏，穩定土地市場。11月5日，國務院召開常務會議，研究部署進一步擴大內需促進經濟平穩較快增長的措施。在會議確定的十項措施中,第一條就是加快建設保障性安居工程。隨后，建設部副部長齊驥明確表示，今后3年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房，同時完成約220萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造，總投資將超過9000億元，平均每年3000億元，這其中并沒有提到限價房。

　　王英男表示，取消限價房完全是可能的，畢竟《限價房管理辦法》還沒有出臺，目前也僅有幾個城市在進行限價房建設。經濟適用房的相關法律法規已比較成熟，經濟適用房肯定不會取消。目前存在的是如何更好地使用經濟適用房政策的問題，包括功能、職能、路徑和管理方面的調整和改善。從住房保障的概念上來說，限價房和經濟適用房的性質都相差不多，比如都是政府進行土地補貼、限定購買人群、限定銷售價格。如果要進行調整，將會是各取所長，采取撤銷限價房，改良經濟適用房的辦法。相對來說，限價房的操作比較透明，而經濟適用房的政策保障力度大一些。

　　房地產開發投資如何

　　➡預測： 2009年房地產開發投資增速將下滑到10%以下，房地產投資增量從2008年的6800億元減少為2009年的3200億元，這將導致固定資產投資明顯減速。

　　分析：據國家信息中心經濟預測部宏觀經濟形勢分析課題組分析，2008年1-9月份，房地產開發完成投資21278億元，增長26.5%，占固定資產投資總額的21%。但房地產成交量大幅萎縮，房價調整跡象明顯。

　　全國70個大中城市房屋銷售價格一季度上漲11.0%，二季度上漲9.2%，三季度上漲5.3%，部分城市房價開始回調。

　　房地產市場成交量的調整幅度遠遠超過房價調整幅度。1-9月份，全國商品房銷售面積4.0億平方米，下降14.9%，降幅比上半年擴大7.7個百分點，比去年同期增幅下降48.8個百分點。房地產開發商資金鏈緊張，前三季度房地產投資資金到位增長10.7%，比上年同期回落27.2個百分點，落后于施工量增長進度15.8個百分點，房地產市場可能由前一階段“量跌價滯”進一步發展為“量價齊跌”。

　　由于房地產是產業鏈較長的支柱產業，也是這一輪經濟擴張的龍頭產業，它的周期性調整將拖累一連串行業景氣度下降，鋼鐵、建材等相關產業固定資產投資可能隨之減速。地方政府基礎設施投資資金來源主要來自土地出讓金收入，今年以來各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響明年的基礎設施建設規模。

　　1-9月份，固定資產投資新開工項目計劃總投資61310億元，同比增長1.7%，考慮到投資價格上漲因素，實際增速為負。2009年固定資產投資形勢不容樂觀。

　　建設成本影響房價

　　➡預測：建設成本不會直接作用到房價上，但開發商還有很多高價鋼材沒有消化掉，所以建設成本直接增加了開發商承擔的風險，而“建設成本降低會使得房價降低”的說法并不十分準確。

　　分析：華高萊斯副總公衍奎表示，三大建筑材料之一的鋼材，由于鐵礦石價格高，生產量少，從源頭上壓縮市場，很多開發商囤下的鋼材還沒有消化掉，現在最大的問題是材料價格高，產品賣價低。鋼材企業難受是一定的，因為生產線運轉不能停，生產能力大，但開發商開發面積小了，對鋼材的需求也小，所以也存在生產過剩的問題。

　　從這個角度上來講，建設成本高，賣價低，這也在一定程度上增加了開發商的風險，考驗了開發商的資金流動能力。

　　雖然建設成本沒有直接作用于房價，但其增加了開發商的開發風險，給如履薄冰的開發商們腳下的冰又削掉了幾厘米。

　　拿地明年暢不暢

　　➡預測：拿地不暢在今年已經顯出苗頭，明年開發商們在市場預期降低的前提下，信心下降，資金鏈也愈發緊張，拿地熱情降低。

　　分析：專家認為，拿地是要看市場預期和對市場有沒有信心，明年最主要的新開發內容就是大規模城中村改造和保障房的建設，另外一些已經拍下土地的開發商，在這么大壓力之下，這個環節本身也有可能出現問題，比如開發商資金斷流，地不要了，把包袱丟給政府等，這些可能性都是存在的。

　　保障性住房沖擊房價

　　➡預測：保障性住房明年大規模上市供應，如果順利推出的話勢必要對商品房有影響。

　　分析：中原華北區總經理李文杰表示，明年保障性住房的供應量是非常大的，加上今年沒有賣掉留到明年的房和明年推的35萬-40萬套，總共約50萬套左右，而北京市場每年消化在10萬套，所以供大于求是肯定的。

　　有這么大的體量沖擊商品房，從這個角度上來說，價格不會上漲。

　　新盤降價慣性滑到明年

　　➡預測：明年價格不會上漲，而且會出現一手房與二手房倒掛的現象，因為一手房不單是價格沒有優勢，而且也存在各種風險，二手房相對穩定。

　　分析：下半年來，很多新盤均價在下降，從萬科在全國打響第一槍，北京眾多樓盤緊隨其后，記者近日每天都會接到一些樓盤降價的廣告短信，各樓盤降幾千元不等，東四環的某項目以12900-13900元/平方米的價格入市。以國家統計局公布的四環期房均價14744元/平方米來看，也是區域超低價。

　　位于東二環的冠城名敦道11月25日報價23000元/平方米，11月28日更新為22000元/平方米；北京inn項目，網上標明均價26000元/平方米，銷售報價25000元/平方米。

　　還有新樓盤以區域超低價入市，如位于西五環的雍景四季以10500元/平方米均價開盤，而周邊樓盤價格已達14000元／平方米以上；位于清華大學附近一新盤起價21000元/平方米，其中包含1000多元/平方米的裝修費，一次性付款9.9折，這比中關村核心區其他公寓價格低了1000多元。

　　中原華北區總經理李文杰表示，從降價慣性上來說，明年價格不會上漲，而且會出現一手房與二手房倒掛的現象，因為一手房不單是價格沒有優勢，而且也存在爛尾等各種風險，二手房相對穩定很多。從區域上來講，北京周邊的供應量大，城內供應量小，一手房降價速度會高于二手房。

　　小戶型大規模上市

　　➡預測：戶型大小已經不重要，大量保障房解決了小戶型需求，商品房小戶型集中推的可能性不大，現在購買者更看重的是價格，而不是戶型大小。

　　分析：華高萊斯副總公衍奎認為，現在雖然有小戶型的呼聲，有人認為明年會有大量小戶型上市，但保障性住房已經解決了小戶型需求，商品房應該不會再大量推小戶型。

　　保障性住房明年同樣存在風險，大規模城中村改造計劃出來，建設成本高，量又大，雖然有助于拆遷戶的信心上升，但對消費市場信心沒有提升作用。而開發商現在主要追求的就是現金流和規避風險，現在很多項目都處于停工狀態，很多項目都選擇了延后開盤，到底誰能夠承擔這么大體量的工程建設和風險，還是個未知數。

　　綜述

　　綜合以上各種信息進行大膽預測，今年選擇推后開盤的項目和明年打算新開盤的項目將受到拿地風險，建設成本增加風險、保障性住房沖擊房價、資金斷流風險等幾方面作用，開發商將承受很大的價格壓力，將導致明年的房價繼續走低。建議購房者謹慎出手。（記者 趙麗萍 張 蓓)