昨日召開的國務院常務會議決定，對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。換句話說，二套房政策已有實質性放松。

　　根據央行去年發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，“只要人均住房面積低于當地平均水平，再買房就可享受首套房房貸優惠”。因此，專家認為，國務院此次推出的新政，實際上只是重申了央行和銀監會此前的規定，沒有太大新意。銀行方面也表示，執行該政策要提供首套住房人均面積低于當地平均水平的證據，操作起來比較困難。

　　人均居住面積 各銀行標準不一

　　對于國務院松綁二套房貸新政，農行廣東省分行有關人士告訴記者，已收到總行的口頭通知，但廣州人均住房面積的標準差異很大，究竟執行哪種標準沒有明確說法，而且執行起來也有困難。因此，農行確定了相對寬松的政策，首套房已結清便可享二套房貸優惠。其他銀行則表示，目前仍在與總行溝通確定采取何種標準執行。

　　標準19.9～30m2不等

　　資深銀行業從業人士梁東暉指出，在二次房貸新政方面，人均居住面積標準要明確。根據《2007年廣州市國民經濟和社會發展統計公報》，去年年末廣州城鎮居民人均居住面積為19.9m2。中行廣東省分行房貸部負責人指出，中行是采取央行和廣州市統計局的數據來確定城鎮居民人均居住面積，再根據貸款人的首套住房是否低于廣州市人均居住面積來確定二套房政策是否放寬。同時，記者也從廣州地區的建設銀行、深圳發展銀行了解到，他們都是嚴格執行廣州標準。某國有銀行人士告訴記者，19.9m2的人均住房面積標準并沒有得到銀行業的整體認同。因為央行文件并沒有明確該標準如何認定，市場上有銀行、建委或統計局的多種認定數據，出現了標準不統一的問題。如建行早前界定人均住房面積標準為26.6m2，農行卻按30m2來執行，工行、中行等則按19.9m2執行。

　　資格認定上存在困難

　　而且，多家銀行表示，在廣州按住房人均面積來確定二套房貸放寬的標準，執行起來有點難。銀行核定人均面積時，要按戶口本上的人口算，還是按結婚證的人口算，還是有別的什么標準？

　　比如廣州市民A先生，已經購買了小家庭的第一套房，但因為小孩就讀學校的問題，戶口并未遷過去，而是留在了老城區的父母家。那么A先生的人均居住面積應該怎么算？再如從外地來穗工作的B先生，他把老家的父母也接來一起居住，但是父母的戶口并不在廣州。算上父母，B先生的人均居住面積已經符合要求，如果他想以小換大，也能享受7折利率的優惠嗎？

　　另外，在執行該標準的過程中存在貓膩也讓銀行難以防范風險。某銀行房貸人士透露，為了滿足人均居住面積低于平均標準，房貸中介經常會伙同貸款人申請二套房貸款時造假，其做法就是收集貸款人其他親戚的戶口單張集中在貸款人的戶口本里，給人的印象的是五六個人住在七八十平米的首套房里，這顯然有悖常理，銀行對這樣的申請往往拒貸。

　　據了解，由于有關部門的數據庫尚不完善，目前幾乎沒有部門能夠證明和提供“首套住房人均面積低于當地平均水平”的證據，目前，即使是符合條件的客戶，也幾乎不可能獲得首付兩成、利率下浮40%的優惠政策，因此，該項政策實際上操作意義仍然不大，二套房貸實質上仍然沒有放松。

　　二套房貸新政 沒有新意

　　根據央行去年發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，“只要人均住房面積低于當地平均水平，再買房就可享受首套房房貸優惠”。相關人士因此判斷，國務院此次推出的新政，實際上只是重申了央行和銀監會此前的規定，沒有太大新意。

　　中原地產項目總經理黃韜表示，政府對二套房貸有明確的放松信號，但是這個明確還是有限度的。某位不愿意透露姓名的開發商說，“對二套房貸的出臺，大家都感到非常的失望，之前我們是期望政府能完全放寬二套房的政策，而現在出臺的這項所謂政策與之前出臺的并無多大的區別，仍然是對改善型自住房一種限制。”

　　對于新政何時能刺激樓市回暖，資深銀行業從業人士梁東暉認為，馬上就能起作用，至少對部分過年前后打算買房的人在心理上起到刺激作用，但不要期望過高，因為此次仍是有條件地放松。

　　梁東暉認為，新政對投資者影響不大，因為這部分人手上肯定不只一套房，也肯定不會符合人均面積的要求。但激活市場要釋放對投資需求的限制，只有這樣才會對樓市起到很大的刺激作用。