嘉賓：易居中國分析師 薛建雄

　　21世紀不動產研究主管 黃河滔

　　時值歲末，回望房地產市場從熱血沸騰到偃旗息鼓的回歸步伐，不免唏噓。挽救和維持樓市的穩定發展勢在必行，但重重考驗下的樓市走向又會怎樣？本周，我們就邀請一二手房市場的相關人士與大家交流這一話題。

　　今年：回歸之路

　　主持人：對于目前的房地產市場，你們的評判是怎樣的？

　　薛建雄：在一系列新政的鼓勵下，一線城市的房地產市場總算有了些暖意。易居中國·CRIC中國房地產決策咨詢系統的統計顯示，11月上海商品住宅70.85萬平方米的成交量環比10月上升了41.98%；而11月上海商品住宅新增供應110.9萬平方米，環比10月也微升2.26%；價格方面，11月上海商品住宅成交均價13172元/平方米，環比10月上漲9.53%，同比則上漲18.65%。北京、深圳等其他一線城市也相仿。11月北京期房網上簽約13027套，比10月時的8267套增加58%；現房簽約為1593套，與10月的1041套相比也增加53%。11月深圳商品住宅交易環比增加2550套，平均每日成交216套，達到了今年以來商品住宅成交量的最大值。

　　不過，目前對市場還不宜過分樂觀。在房產新政的影響下，11月的成交還只是有所恢復，同比仍下降，供應也處下降趨勢。從整體來看，成交量回升是應有的正常的數據表現，并不意味市場已重回上升通道。在經濟形勢尚不明朗的情況下，樓市還將繼續低位運行的格局。

　　黃河滔：在二手房市場，救市政策也顯現了一定的成效。京滬兩地11月二手房交易量均有10%左右的上漲，而前期價量下跌都比較明顯的深圳則似乎對暖市政策反應更為強烈，上月成交量大漲了49.8%。不過，租賃進入淡季，京滬深三地租賃市場交易量均有一定下滑。其中，京滬兩地租賃成交量分別下滑8.5%和7%，深圳更是減少了20%。

　　深圳門店反映，房產新政實施以來，客戶購房信心明顯增強，看房量環比增長了近四成。京滬的加盟店也普遍反映，市場觀望氛圍有所淡化。主要成交樓盤分為兩類，一類是物業檔次較高、周邊配套設施完善的樓盤，這類房源的目標客戶以中高檔收入的白領為主，這類人群對價格的敏感度相對較低，只要有適當的房源，他們會及時出手購買；第二類則是面積較小、交通便捷的小戶型，這類房源的購買者以首次置業的年輕人為主，像許多80后的年輕人積蓄不多，在選擇婚房時比較偏向于這類小戶型，同時這部分購房者也是享受新政優惠最多的人群。

　　未來：壓力不減

　　主持人：對未來階段的樓市走向有何判斷？

　　薛建雄：在經濟低迷和保障房大量供應的壓力之下，2009年房價也肯定會更為低迷。與此同時，2003-2005年那輪房價高漲時期入市的投資者，明年剛好可以過2年的免營業稅期限，而去年5-10月房價高漲時入市的投資型房源也會在明年大量交房。因此，2009年二手房的拋盤量可能會大幅增加，對一手房市場來說也會受到沖擊。

　　黃河滔：目前的市場回暖只是政策松綁及利率大幅下調后的政策性反彈，能持續多長時間還有待觀察。明年一、二手市場聯動可能更加緊密，這也將推動房屋流通行業的加速整合。

　　建議：改變策略

　　主持人：那么，基于以上判斷，對開發商和購房者有何建議？

　　薛建雄：在這樣的市場背景下，我們對開發商的建議是“清舊盤、改規劃、緩開工、適退地”。因為目前市場上在售的樓盤多數都會遇到二手房和經濟適用房的競爭，所以越快“清空”越好。然后研究未來兩三年的房地產市場方向，對在建樓盤的各項指標進行修改。“緩開工”除了可以把規劃做得更好外，也可以避開未來一兩年內的供應壓力。“退地”主要是指高價的郊區地塊。另外，這四步的共同點是，可以增加現金持有量，以備“抄底”之需。畢竟在經濟低迷時期，市場上隨時會出現一些好的項目和企業可以投資或收購。

　　對于購房者來說，在了解了房地產業的這么一個生存狀態后，還要知道這些局面的出現是房地產業經過10多年的發展之后正在從量變走向質變的走程。一個供過于求、質量提升的市場，對購房者肯定是越來越有利。所以，近一兩年內，購房者只要根據自身的需求來選擇合適的產品就行了。