數據顯示，截至12月15日，北京尚未銷售的新建商品房加上現房，還有35.7745萬套房子沒有銷售出去，其中住宅15.1664萬套。根據國家統計局的數據，今年1~10月全國商品房銷售中，無論是銷售面積還是銷售額，北京的降幅都位居全國主要城市榜首，也就是說需求正急劇萎縮。但與此同時，北京房價卻基本保持不變。這就讓人疑惑：莫非供求決定價格這一經濟學基本規律在北京房地產市場上失靈了？

　　據稱，多數開發商不肯以降價來帶動銷售量，是造成北京房地產市場成交量下調、房屋滯銷的主要原因。按業內人士的說法，北京開發商之所以這么“牛氣”，是因為他們堅信“政府不會不管樓市”。但這似乎無法解釋為何近半年來國內許多城市房價都在下調——按道理，若政府一管樓市就靈的話，其他城市的開發商也完全可以頂住不降價。

　　可惜事實并不支持這一判斷。以天津為例，今年第三季度天津商品住宅成交面積為104萬平米，較第二季度環比下降低28%；均價則較第二季度下降了5%。顯然，對北京樓價堅持不降應該還有更為合理的解釋。

　　出于對房地產市場持續低迷的擔心，最近幾個月來，各地政府確實出臺了五花八門的維穩政策。例如提高房貸公積金上限、給予貨幣補貼，個別地方甚至不惜以戶口相贈；同時，從國內整體宏觀政策環境來看，也越來越趨于寬松。

　　應當承認，這有助于部分城市房地產市場人氣回升，如長沙和南京等地周末看房、逛房展會的人數有所增加。但需要指出的是，這些城市大多數是二三線城市，房價本身偏離大眾心理價位的情況也不算太離譜，加上價格適當回落和地方政府出臺激勵措施，問津者自然會日漸增多。

　　而北京房地產市場的問題在于：在價格遠遠超出購房者心理價位的前提下，絲毫不考慮通過讓價格理性回歸來激活市場，而完全寄希望于政府干預來逆轉大勢。其荒誕的程度絲毫不輸于當眾多上市公司陷入危機時，以為政府出臺一兩個政策就能讓股市重新回到6000點以上。

　　筆者相信，對于開發商和部分投機者而言，還有一個沒說出口的理由，那就是對北京特殊地位的膜拜。作為中國的政治和文化中心，北京無疑集中了全國最好的教育資源、醫療資源和政策資源，就連政府部門、外企總部和國有銀行提供的就業機會之多，在國內也無出其右者。這令不少人迷信，皇帝的女兒不愁嫁，就算其他城市房價降了，北京房子不降也總歸能賣出去。

　　不可否認，在正常年景這種假設或許成立。但開發商似乎對這場百年一遇的全球金融危機及其引起的嚴重后果缺乏足夠認識，以為咬緊牙關扛一扛就能扛過去。在全球經濟陷入衰退的情況下，多數經濟學家認為，明年中國經濟能完成“保八”任務已有相當難度。而僅僅“保八”并不足以支持北京購房者繼續承擔如此高昂的房價。

　　對于大多數普通購房者而言，買房買車在經濟繁榮時期意愿較高。而未來一年，能夠保持家庭名義收入不下降已屬幸運，又何來余力繼續給開發商埋單呢？更何況，全球經濟何時復蘇？一年、兩年還是三年？沒有人說得清，這就必然要求民眾盡量增加儲蓄，以備不時之需；而不是貿然投資，特別是投資在明知道會貶值的房子上。

　　顯然，不肯降價的后果將是房地產市場需求進一步萎縮。當越來越多的樓盤滯銷時，將導致價格下行壓力不斷增強；而購房者看清楚這一點以后，將更趨于保守。最終，在市場“預期自我實現”力量的推動下，房價將以更快的速度下滑。這或許是有遠見的開發商所不愿意看到的吧。

　　(作者劉濤，財經評論員)