作為固定資產投資的“大權重”行業，房地產業的起伏與宏觀經濟周期高度正相關。由此，上周落幕的中央經濟工作會議將住房消費納入擴大內需的主要方面，明確提出“把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產支柱產業作用結合起來”，“保持房地產市場穩定健康發展。增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔”。

　　顯然，中央對房地產的調控思路已發生了根本轉型，通過貨幣擴張刺激合理的住房需求將成為未來的政策取向。在目前的形勢下，住房消費能否如政策預期的那樣啟動，又將如何啟動，還是一個問題。但可以預見，貨幣擴張將縮短房地產市場的調整期。

　　樓市冰凍非一日之寒。住房消費能否真正啟動，還要看我國的經濟刺激計劃效果能否奏效。其中最關鍵的是，透明化的貨幣擴張過程能否順利消化房地產價格的泡沫。如果房價的漲幅低于貨幣擴張帶來的經濟增長的速度，那么，房價回歸的壓力會逐步減小。

　　作為一種投資品，房產價格有漲有跌不足為奇。但是，由于有按揭產生的杠桿效應，房價下跌與金融穩定存在負相關關系，同時房價下跌也存在很多社會問題。因房價下跌幅度過大而產生的退房、斷供現象屢見不鮮，因美國次貸危機引發的全球金融海嘯更是房價泡沫的前車之鑒。

　　因此，僅希望通過“價格調整到位”來刺激住房消費并不現實。畢竟，買漲不買跌的心理，只能導致成交量的進一步萎縮和庫存的更難消化。

　　其實，房產購置成本的下降還包括利率水平的下調和稅費負擔的減輕。有研究報告顯示，按照目前的房價水平計算，國內一、二線城市房價收入比，距離2003-2005年行業發展比較理性時期的平均水平，還高出26%左右。

　　根據利息費用修正后，國內一、二線城市最新房價收入比距離2003-2005年還有平均17%的偏離幅度。這意味著，寬松的貨幣政策不僅可以提高居民的住房購買力，也可以在一定程度上起到支撐房地產價格的作用。

　　10月開始，中國已步入降息通道，貨幣政策轉向寬松，短期貸款利率回到歷史最低水平，長期貸款利率距離最低也僅一步之遙，同時取消了對商業銀行信貸規模限制，政策力度遠超預期。加之改善性住房的界定有可能為“二套房貸”松綁，由此，房地產市場“探底”和住房消費啟動的過程或將縮短。

　　不過就目前而言，降息和減稅的力度尚不足以支撐房地產市場走向復蘇。數據顯示，全國商品住宅市場在11月份呈現的成交量反彈并沒有延續。進入12月份，新政效果減弱，各地銷量呈現分化的格局，其中北京、上海、天津未能延續前期的熱銷，成交量明顯下滑。

　　抑制住房消費啟動的主要因素，依然包括整體房價仍高，購房成本依然高于城市居民平均的承受力；其次，隨著國內宏觀經濟和越來越多企業生存發展受到挑戰，城市居民對未來經濟和收入預期都不樂觀，從而延遲和減少大額消費。(記者 林喆)