在熱得瘋狂的2007,連最差的“學生”都能考出好成績;而在回歸理性的2008,只有最優秀的“學生”才能登上光榮榜——

　　從2006年下半年到2007年，堪稱房地產業最紅火的時代：房價一路飆升，購房者熱情高漲，排隊買房的現象隨處可見。在一房難求的局面下，不管什么樓盤都能賣個滿堂紅，不經意就能取得比預想中要好得多的成績。

　　然而，邁入2008年的南京樓市卻逐漸步進了“寒冬”，在面臨行業轉折點的重要關頭，大多數開發商都感受到了較大的壓力。這是一場高難度的大考，誰想取得佳績，需要付出較以往十倍的努力，每門功課都要仔細研習，如果在哪門功課上表現特別優異，則可以加分，更容易脫穎而出。

　　考試科目一 化學

　　從賣方到買方市場的化學變化

　　2007年，開發商的日子過得都很滋潤：房價一個勁地往上漲，售樓處里到處人流如織。有的樓盤一天漲上兩次價，購房者卻沒有絲毫的猶豫，爭著搶著要簽約；新盤剛推出，幾百套房源竟然有幾千人要買，開發商連連跺腳：虧了，看來開盤價格定低了……在那個火紅的年代，全面熱銷已經成為南京樓市的一大印記。

　　然而，不少在2008年亮相的樓盤卻痛苦地發現，盡管前來看房的市民仍然不少，市場需求明明依舊很強勁，但卻一直是看的多，下手買單的寥寥無幾。與去年買房不問價格甚至連戶型都沒仔細看過的情形不同的是，今年來看房的市民開口就要問價格能優惠多少。只在近期，由于救市政策的推行，以及價格紛紛降到位，樓市才出現了明顯的回暖跡象。

　　僅僅時隔1年，南京樓市已經發生了劇烈的“化學反應”：從賣方市場到買方市場，從“酷暑”到“嚴寒”，從牛市到熊市……面對空前的行業低潮，怎樣才能順利捱過這個“冬天”？無論是對實力雄厚的全國性品牌開發商，還是對經驗尚淺的中小開發企業，這都是一道傷腦筋的命題。顯然，在大家都失誤連連、低分不斷的情況下，想要在“化學”這門課考出高分著實不易。

　　考試科目二 物理

　　堅持做好產品是熱銷根本

　　“學好數理化，走遍天下都不怕。”在千變萬化的考場上，只要牢牢抓住強項，就能立于不敗之地。同樣，在風雨飄搖的2008年，開發商更不能放棄對產品和品質的追求。

　　看到有些樓盤因為推出特價而再度上演了淡市的熱銷神話，今年以來南京樓市特價風暴愈演愈烈，但是結果卻大相徑庭，有些樓盤即使降了價仍然賣不掉，原因就是產品有硬傷。可見，在市場行情好的時候，隨便什么房子都能賣得出去，各種開發企業都能生存；但如今行情不好，產品力量是否強勁的作用就凸顯出來。

　　開發商們已經越來越清醒地認識到，降價固然能夠吸引市場的關注度，但是降價絕對不是一降就靈。在今年的市場上，價格是推動銷售的重要因素，但做好產品才是根本，只有身子骨硬朗了，才不會因為冬天的到來而傷風感冒。2008年的南京樓市也確實出現了不少好產品，比如仁恒國際公寓，比如中海凱旋門，比如金地·名京等。這些在浮躁紛擾的市場環境下，依然潛心在產品的戶型空間、景觀、節能、配套和服務等方面精益求精，用心為買房人打造宜居樓盤的開發商們，面對風浪的考驗才能依然充滿信心。

　　考試科目三 數學

　　降價降到什么程度最好

　　從去年的井噴到今年的低迷，現金流壓力成為了開發商無法回避的普遍問題。經濟不景氣的狀態下，市場購買力也在下降，購房者更加捂緊了自己的錢袋子，而要支出大量現金的年關已經提前到來，讓開發商的資金愈發吃緊。

　　2008年，資金的回籠已經成為開發商的第一要務，但如何定價成難題。下半年以來，南京樓市意圖通過價格手段撬動市場的樓盤越來越多。作為首次亮相的新盤，由于不存在已經高價購房的前期業主，還能采取低價開盤策略，以極具誘惑力的價格打動購房者，以回流部分現金“過冬”。但如何在保本和熱銷之間找到最佳平衡點？開盤成功后，如何實現持續熱銷？這些也是擺在新盤開發商面前的一條條難解的題。

　　對于那些準備再次推出房源的老盤來說，一些因為降價而深陷“維權門”事件的樓盤遭遇則讓他們進退兩難，眼看不降房子就賣不動，但價格調整的幅度和時機如何恰到好處更讓他們頭疼。

　　考試科目四 語文

　　不一樣的市場需要不一樣的營銷

　　今年上半年，南京一家資深代理公司的老總曾經感慨道：“市場形勢的變化對于代理行業反而成了機遇，去年很多開發商覺得根本不需要專業的營銷人員，靠開發企業的幾個銷售人員就能把房子都賣掉，但今年明顯重視多了。”

　　確實，樓市進入熊市已經是不爭的事實。市場觀望氣氛濃厚，在這個競爭激烈的市場上，開發商顯然不能再延續牛市思維，為了創造熱銷的奇跡需要他們認真研究買房人的需求：不僅需要性價比高的產品，而且要求營銷語文勝人一籌，按常理出牌顯然行不通了。

　　在這一年里，從“想艷遇嗎？”、“房價沒有跳水，只是在做俯臥撐”、“買房送奶牛”、“零售紫金山”，到“購房無憂計劃”、“降價與我無關”、“坐頭等艙的不會在意經濟艙打折”……開發商為了賣房絞盡腦汁，同時還積極借用代理和廣告公司的“外腦”，在營銷的要點——吸引消費者的關注度方面的確花了不少心思。

　　南京開發商的“語文”是越學越好了，吸引購房者眼球的目的是達到了，但對于樓盤銷售的帶動作用究竟有多大，關鍵還是要看產品。

　　考試科目五 地理

　　板塊內戰外戰不斷

　　板塊競爭的激烈在2008年也是空前的，今年是不少片區的供應大年。但在觀望彌漫、交易萎縮的局面下，南京樓市特別是江寧、江北、河西、城中等供應主力片區至今可售的房源還有一大堆。在去年房價高漲的時候，由于各大板塊的價格差距明顯，不同承受能力和需求的市民可以根據自身情況去選擇。但在今年席卷全市的特價風潮之下，各大板塊的競爭日趨激烈，不但有新街口樓盤驚爆“河西價”，近期“江寧江北房價都跌破四千，我該選哪里”話題也成為網友們討論的熱點。

　　除了板塊之間的競爭，開發商現在最怕的就是同一片區的樓盤推出超低價，這會讓其周邊的在售樓盤立刻陷入被動局面和尷尬境地。但在銷售為王的2008年，這樣的情況頻頻出現，甚至僅僅一條路之隔的兩個樓盤，價格也可能千差萬別，懸殊最大的能達到近5000元/平方米。

　　可見，開發商不僅要面臨其他片區的虎視眈眈，更要時刻警惕眼皮底下的價格“炸彈”。在2008年，地理雖不是主科，但也很關鍵。(劉莉)