“金融國九條”中提出房地產信托投資基金(REITs)作為創新融資方式之一，被房地產業視作融資渠道突破與拓寬的利好。再加上購房退稅傳聞等利好預期，地產股出現回暖跡象，就連基金也積極介入。然而，對此“繁榮”景象，投資者不得不多一份冷靜，尤其對REITs的救市效應不可期望過高。

　　上周，“金融國九條”的發布，使房地產股迎來了量價齊升。萬科A、招商地產、金地集團等當周分別上漲了10.70%、17.12%、16.90%，均領先于大盤指數。從資金流向來看，基金在地產板塊中“蠢蠢欲動”。12月的前三天，基金凈流入房地產板塊的資金高達4.72億元。其中，金地集團吸引基金達1.48億元，機構持股比例由11月10日的40%左右上升至50.8%。

　　地產股的走強，得到了市場響應。一方面，我國進入降息通道，明年仍有望再度降息，對房地產企業來說是利好；另一方面，在強烈刺激內需的背景下，各方對出臺房地產業利好政策充滿期待。雖然在已出臺的政策中，房地產企業得到的扶持力度不大，開發商普遍感覺“不解渴”，但政策救市的呼聲繼續高漲。此次“金融國九條”倡導創新融資方式，REITs被列入，讓本就一直盼望REITs盡早上路的地產業激動不已。

　　所謂REITs，是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs可分為不同的類型，不同的方式對地產市場的影響也不相同。作為融資渠道的一種拓寬，REITs對目前高度依賴銀行信貸的國內房地產業極具吸引力。REITs近年一直是國內地產金融的熱門話題，但處于“呼而不出”的狀態。如今被列入“金融國九條”，頗有“火線上陣”的味道，讓地產企業看到了突破性的機會。

　　其實，資金短缺雖是房地產企業的一大煩惱，但REITs的醞釀推出，實際利好影響恐怕還是有限。其一，“遠水難救近火”。有消息稱，深圳證交所已經以專項資產管理計劃和房地產投資信托基金兩種方式上報了產品方案。可業界普遍預期，具體產品的推出至少需要半年時間，首先有待出臺REITs的相關管理辦法。其二，難救樓市購買信心。當前開發商的困境，主要是樓市景氣度下滑所致，真正缺的是消費者信心。REITs的推出不會刺激購房者的消費欲望，樓市信心仍被高房價、經濟不景氣、投資減弱等多重因素困擾。值得一提的是，國外REITs在樓市衰退中已風光不再。目前，日本、歐美等主要國家的REITs市值總額，較去年5月底相比大減近七成。其三，REITs與國內房地產市場或“水土不服”。有專家提出，國內開發商最需要抵押型REITs，即收入來源于發放抵押貸款所收取的手續費和抵押貸款利息，但這并非國際上REITs的“主流”。

　　對房地產股來說，明年的業績回落難以避免。與地產股升溫相比，開發商自己的信心卻不足。德意志銀行大中華首席經濟學家馬駿近日在復旦大學介紹，調查中國20家大的地產商對明年前景的預期，這些企業的融資不存在障礙，但預期投資額下降20%至30%。馬駿稱，中小地產商明年的下行風險可能達到100%。

　　面對國內房地產業如此大的下行風險，投資者對地產股的熱情須保持一份謹慎。未來樓市的分化肯定加劇，這是特別需要注意的風險。即便引入了REITs，也不會在房地產企業中“遍地開花”，真假利好效應尚待辨別。(張煒)