“我們面對的可能是冰河時期，投資者應有最壞打算。”近日，中原集團主席施永青對本報記者表示，樓市發生巨變，炒家應盡快退出市場，有借貸壓力的投資者應盡快套回現金還債，而有實力的投資者與自住買家可選擇性地入市。

　　施永青表示，財富有兩大類，第一類是實物，包括房地產與一些容易儲存、方便交換的商品等；第二類是股票、債券、鈔票等。他認為第一類財富的優點是直接擁有、有操控權、可以拿來自用，因此在他自己的投資組合中長期保持40%地產和10%的黃金，作為保險之用。

　　目前樓市不可低價套利

　　然而，在目前的樓市現狀下，施永青表示投資者要謹慎對待，不要視目前的樓市為低價入市、高價套利的階段，而是要認真考慮自己的持貨能力：“如果借貸比率過高的話，就應該減持，套回現金去還債；最安全是不欠銀行錢，起碼也不應讓借貸的比例超過樓價的一半。”

　　持這種觀念是因為施永青認為投資者要做好心理準備：預期經常性收入減少；預期自己隨時可能急需現金；預期利息可能掉頭上升；預期租金會有所下跌；預期租客可能會遷出。

　　投資策略

　　施永青堅持：“少賺一點沒有所謂，最重要的是不要令自己失去翻身能力。”他建議炒家應盡快退出市場，投資者與自住買家則可以有選擇性地入市。

　　炒家：應盡快降價出貨

　　炒家指的是只夠錢付首期，但缺乏足夠的經常性收入長期供樓的投資者。目前這種炒家根本無條件繼續守下去，因此施永青勸告他們不可心存由短線投機改為長線投資的僥幸心理，否則損失會不斷擴大。他認為，投機者一旦確認樓市已轉勢時，就應該下定決心，第一時間退出市場，甚至不惜放棄價位。最不智的做法是死守不切實際的心理關口，令虧損不斷擴大。

　　樓市周期的特色是“尖頂平底”，即快跌慢復蘇，因此在跌市時一定要忍得住，不要見到前所未見的低價，就視作“筍盤”快速入市，除非預期可賺到的差價在15%以上才可考慮入市。

　　自住買家：或未到最低價時

　　目前有需要亦有能力的用家只看不買，擔心樓價尚未跌到最低的水平。施永青認為，如果自住買家一定要等樓價最低的時候買樓，現在可能還未到最好的時候；但如果買家有足夠的負擔能力，選擇早點改善生活亦無不可。

　　他表示贊同物業所具有的投資作用，但他見過不少自住買家由于過度考慮投資功能而忽略了自用的需要，以至在樓價急升時才追價，低價入市的機會反不如沒有那么計較價位的自住買家。不過他還是強調買家們不要為買樓而影響原有的生活素質，更不要因買樓而增添自己的財政風險。