-潘石屹“百日巨變”的論調

　　發生時間：3月

　　關注度：★★★★☆

　　今年年初，SOHO中國當家人潘石屹連續在各種公眾場合發表言論，認為房地產市場即將發生巨變，大量企業將進行整合。

　　潘石屹認為2008年，房地產行業最基本的特征是錢少地多。絕大部分房地產公司日子不好過，房地產商肯定會設法通過各種渠道取得資金。在今天的經濟形勢下，為取得這些資金付出的成本和代價要比前兩年高得多。但只要房地產公司能夠未雨綢繆，早做準備，對克服今年資金的困難就會很有好處。潘石屹還比對了多家同業公司的財務情況，并指出2007年，全國新商品房的銷售額為2.9萬億人民幣，從國土資源部公布的數據來看，1至11月份繳納的土地出讓金就有9130億元人民幣，全年的數據應該超過1萬億元。一般出讓金占地價款的三分之一，其他的三分之二是農民的補償費和拆遷費。如此推算，去年開發商買地所花的資金超過了3萬億元。也就是說去年開發商買地的錢超過了全年的銷售收入。每家的情況可能各有不同。有資金鏈條緊的，也有資金鏈條比較寬裕的，總的情況不容樂觀。

　　一時間一石激起千層浪，各方爭論不斷。

　　各方聲音：

　　●某房企高層表示：行業調整可能會發生在局部經商環境并不規范的區域市場，但整體性市場的洗牌格局并不會出現。中國城市化進程的不斷發展，對于中國的房地產市場來說，仍會有一定的發展空間。

　　●有市場人士表示：這種爭論全是所站的立場使然，認為即將發生整合的，都是手中握有大把現金的企業，而認為短期內不會整合的，都是資金面偏緊的公司，各方都在利用自己的影響力去謀求最大的利益。

　　-由萬科引起的降價潮

　　發生時間：4月開始

　　關注度：★★★★★

　　不知是萬科總能洞察先機還是引領樓市，這一波的降價確是從萬科開始的。從今年4月份開始，降價的傳聞一次又一次地圍繞在上海萬科周圍，而傳言中的降價幅度也越來越大，而萬科始終否認。早在4月中旬，類似“5月份將集中降價”的傳聞已經開始流傳，甚至被部分媒體見諸報端。當時有報道稱，萬科將在5月份進行集中降價，降價后接近以九折銷售。而當時萬科市場部門人士表示，公司并沒有降價，同時也沒有醞釀對新開樓盤的降價計劃。在今年元宵節的大規模九五折優惠后，萬科不會再采取大規模的降價行為。今年2月21日元宵節當天，萬科進行了一次針對上海全部10個樓盤的大型促銷，當天回籠資金2.57億元。

　　到了下半年，萬科終于不再遮遮掩掩了。在上海公開宣布，旗下的8個樓盤開始不同程度的促銷活動，其中萬科金色雅筑、萬科新里程等樓盤的價格此前已經有所調整，萬科金色雅筑更是喊出了“直降10萬”的口號。在萬科的示范效應下，上海內、中、外環均有樓盤出現不同程度的降價，其中內環的中遠兩灣城部分房源直降7000元引發了市場的震動。

　　在萬科等樓盤大張旗鼓降價的同時，也有一些樓盤堅守陣地，稱不會降價。但是統計數據顯示，7、8兩個月，上海樓市推出的新盤中有44.8%的樓盤出現降價行為，盡管降價幅度不一，但與上半年絕大部分樓盤仍然維持高價位相比，已經透露出上海樓市堅冰開始融化。

　　各方聲音：

　　●萬科董事長王石曾表示，“下半年的形勢可能比想像的更嚴重，萬科已做好最壞打算。”為此，“將調整年初計劃，減少開工量，確保現金流，應對樓市的進一步調整。”

　　●業內專家易憲容表示：萬科作為國內房地產業最優秀的企業，它的行為將預示著國內房地產市場將出現全面的調整，國內房地產市場的價格將全面理性回歸。

　　-“金九銀十”暗淡收場

　　發生時間：9月、10月

　　關注度：★★★★☆

　　盡管此前業內人士對今年“金九銀十”的低迷早有預期，但成交量的低迷還是大大出乎他們意料。由于今年房地產宏觀調控政策頻出，上海樓市在經歷短暫的反彈之后，從6月份開始再度陷入低迷，這讓開發商們對今年的“金九銀十”給予厚望，但結果卻讓他們很不樂觀。一個民間房地產研究中心報告顯示，9月開發商的大舉推盤并沒能帶來樓市的回暖，相反，上海樓市出現了“史上最冷金九”，上海一手商品住宅的成交量跌到了44.69萬平方米，為旺季樓市新低，同時創下了2.76的月供需比新高，慘淡的“金九”樓市創下了近三年來最為嚴重的滯銷局面。其數據顯示，9月，上海一手商品房的供應量為176.18萬平方米，環比大幅增加了75.1%、不過比去年同期還是少了28.3%。成交64.42萬平方米、環比下滑22.5%、同比減少74.6%。8月略有緩解的供需關系在9月急劇惡化，達到2.73的歷史新高，平均成交價格為12923元／平方米，環比下降3.3%。隨后，雖然樓市新政頻出，但是由于政策的滯后性，“銀十”的成交情況依舊慘淡。

　　在今年的“金九銀十”中，開發商們憋足了勁，將此前緊捂的樓盤紛紛推出，使得市場供應量大增，但由于成交萎靡，開發商的資金回籠并不順暢，這對資金鏈已經開始緊張的部分開發商而言，顯然不是個好兆頭。不過，值得注意的是，在“金九銀十”中，也不乏一些樓盤出現旺銷局面。

　　各方聲音：

　　●易居中國分析師傅琦認為：對降價以及政策的等待，是造成今年‘金九銀十’成交慘淡的主要原因，10月下半月開始擠牙膏式地出臺政策，反而加重了市場的觀望情緒。從各項數據可以看到，如果沒有操作細則的配合，新政效應無法在地方發揮出來。上海樓市是在普通住房新標準明確后才出現明顯的恢復，而不少城市還沒有地方措施，各家銀行的房貸細則也并不周全。

　　-綠地集團斥資近7億元，逆市拿地

　　發生時間：9月底

　　關注度：★★★★☆

　　今年下半年，綠地集團斥資近7億元獲取上海市青浦區和奉賢區的三幅地塊，土地總面積約28.42萬平方米，規劃總建筑面積約58.4萬平方米。綠地方面表示，將利用這三幅地塊規劃打造符合市場需求的中小戶型住宅和現代服務業樓宇項目。

　　今年9月底，上海土地出讓25號公告地塊開標，其中奉賢區南橋鎮地塊被綠地集團以2.45億元收入囊中，該地塊地處南橋新城核心位置，規劃總建筑面積約19.2萬平方米，規劃建設集高端辦公、酒店公寓、住宅、商業于一體的現代服務業綜合項目。

　　32號公告中緊鄰昆山綠地21城的青浦區白鶴鎮地塊，規劃建設總部辦公大樓與住宅產品，住宅項目定位為小戶型青年公寓，而總部辦公大樓則主要面向長三角金融企業。另一青浦區趙巷鎮地塊也被綠地集團獲得，作為吉盛偉邦綠地國際家具村的二期項目。

　　綠地集團董事長張玉良表示，雖然當前國內外經濟發展面臨諸多挑戰和困難，房地產市場也隨之出現一定調整，但綠地集團依然堅定看好上海經濟以及房地產行業的發展前景。

　　各方聲音：

　　●業內人士表示：目前的市場還處于調整期，短期內市場存在較大的不確定性，行業調整還將持續一段時間，在拿地方面應采取審慎的態度。我們需要的是一個過渡時間，等待一個好時機的出現。

　　●專家表示：綠地集團在此次新獲的三個項目的規劃定位上,非常符合上海房地產行業的市場需求。在城市化進程不斷推進和老百姓需要改善住房條件的大背景下，房地產市場前景仍然是非常樂觀的。

　　-國務院召開會議：“4萬億投資計劃”、十大舉措確保擴大內需

　　發生時間：11月5日

　　關注度：★★★★★

　　11月5日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步擴大內需促進經濟平穩較快增長的措施。

　　這是國務院常務會議在一月內連續第二次針對全國經濟情況進行部署。相比于10月17日國務院常務會議將宏觀經濟調控目標由“一保一控”轉為“保字當先”，將“保持”改為“促進”。會議明確提出10條具體措施，計劃到2010年總共投入4萬億進行投資，進一步擴大內需、促進經濟增長。其中以下措施將惠及樓市：一是加快建設保障性安居工程。加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶區改造，實施游牧民定居工程，擴大農村危房改造試點。二是加大金融對經濟增長的支持力度。取消對商業銀行的信貸規模限制，合理擴大信貸規模。為加快建設進度，會議還決定，今年第四季度先增加安排中央投資1000億元，明年災后重建基金提前安排200億元，帶動地方和社會投資，總規模達到4000億元。

　　4萬億投資一石激起千層浪，激起的不僅是有望走出金融危機和經濟衰退陰影的興奮，也激起許多思想沖撞。

　　各方聲音：

　　●一位新浪網友表示：出臺政策的手筆之大，完全超出市場的預料。其中有關貨幣政策的放松政策,將有助于緩解房地產等類企業面臨的資金困境,并提振市場對上市公司經營前景的信心。

　　●證券投資負責人表示：近期國家頻頻出臺刺激經濟政策體現了政府保增長的決心，這在一定程度上扭轉了市場悲觀預期，促進投資者恢復信心。不過，各項政策對經濟的刺激效果估計要到明年才能顯現效果。

　　-兩率雙降，中央政府攜手救市

　　發生時間：10月至今

　　關注度：★★★★★

　　在世界金融危機日趨嚴峻、中國經濟遭受沖擊日益顯現的背景下，繼10月22日財政部與央行出臺樓市救市方案后，黨中央國務院又于近日決定對宏觀調控政策作出重大調整，實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，并在今后兩年多時間內安排約4萬億元資金強力啟動內需，促進經濟穩定增長。

　　自今年7月份以來，國家采取了比上半年更加積極的財政政策，包括增加在薄弱環節支出，加大支農惠農政策力度，適當調高出口退稅，鼓勵居民首次購買住房率等，在穩定出口的同時著力拉動內需。

　　針對目前低迷、嚴峻的經濟市場，國家在貨幣政策上也進行靈活調整。日前，央行為響應了國務院此前提出的“一保一控”經濟戰略方針，宣布下調貸款基準利率和存款準備金率，這也是4年來的首次降息和9年來的首度下調準備金率。與以往的整體性調整不同，此次對存款準備金率和貸款利率的調整都更側重于結構性的調整。

　　截止發稿，央行今年已經連續4次降低利率，2次降低存款準備金率，受惠人群也將再度擴大。而最近27日的降息，也是11年來手筆最大的降息舉措，將一年期存貸款利率下調1.08%。

　　各方聲音：

　　●某房企高層表示：新的宏觀調控政策出臺后，首付、利率的下調降低了自住購房的成本、提升了購買力。對于最近連續幾次的大幅降息，將刺激潛在購房群體盡早結束觀望，穩定市場信心，對樓市成交也將起到推動作用。

　　●有市場人士分析：新政策的推出，對于市場成交量的回升會有一定的作用，短期對大盤的刺激有限，關鍵是要看這些措施在未來對經濟基本面的改善到底有多少，這才是市場信心企穩的支點。