“缺錢”已成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的集體性問題，但地產(chǎn)商并非沒有出路

　　年底，正是各大銀行集中催還貸款的高峰時期，也是資金鏈早已緊繃的地產(chǎn)商們最難熬的一段時日。

　　在北京馬連道一個商業(yè)項目的售樓處，中國經(jīng)濟時報記者見到了該項目的開發(fā)商負責人，此刻，他正非常急切地尋找能整盤接手項目的收購者。“大部分房子都賣了，只剩下商業(yè)部分沒賣，月底就是銀行貸款到期的日子，真著急。”該負責人還向記者打聽：“你有沒有聽說有投資商想買商業(yè)項目啊？”

　　　　資金鏈緊張

　　“缺錢”已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的集體性問題。

　　“我們公司欠銀行貸款不算多，只有4億元。往年這個數(shù)字對我們來說不會有太大壓力，但今年市場低迷，資金鏈變得比較緊張。”北京一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)商向記者表示。

　　齊小姐是一家房地產(chǎn)代理公司的總經(jīng)理，公司主要業(yè)務本來是項目審批與銷售代理，但進入今年四季度后，她儼然變成了房地產(chǎn)投資人，只因她手里握有2億多元的私人貸款。

　　“很多中小開發(fā)商早就缺錢了，到年底這種情況顯然加劇了。”齊小姐說，她現(xiàn)在手頭有不少公司的項目意向書，一部分是希望尋找資金方面的合作，一部分是直接賣項目的。“過去是土地、項目千金難求，現(xiàn)在有現(xiàn)金流才是老大。”

　　事實上，目前不僅中小開發(fā)商“缺錢”，一些大的地產(chǎn)商同樣資金鏈緊張。

　　富力地產(chǎn)中報顯示，上半年現(xiàn)金流大約12億元，但投資花費9億多元；合景泰富地產(chǎn)現(xiàn)金流近13億元，投資花費21億多元；碧桂園現(xiàn)金流40億元，投資花費近19億元；合生創(chuàng)展現(xiàn)金流16億元，投資9億多元。

　　“上半年市場尚有一定的消費信心，下半年幾乎陷入停滯狀態(tài)，所以，對于這些公司來說，下半年的資金鏈只會比上半年更緊。”北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒告訴記者。

　　“對于地產(chǎn)商來說，到了年底有三大款項必須要付。第一是土地出讓金；第二是工程款、材料費；第三是銀行到期貸款。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉在接受本報記者采訪時表示，雖然為了應對金融危機，中央實行了適度寬松的貨幣政策，但從已經(jīng)出臺的政策來看，主要是針對購房人，并沒有直接向地產(chǎn)商傾斜。因此，地產(chǎn)商期待的開發(fā)貸款政策松動希望不大。

　　“只是聽到在銀行內(nèi)部流傳的一個消息，如果地產(chǎn)商因為拖欠工程款而影響農(nóng)民工回家過年的，銀行可相應出手救一下急，但是，也不會是無條件地出手。”胡景暉表示。

　　　地產(chǎn)商并非沒有出路

　　　　到底哪些地產(chǎn)商的資金鏈最緊張？

　　“日子最難過的就是那些在2007年年底前拿了不少土地，手里壓了不少房子，同時又對2008年市場形勢做出錯誤判斷，捂盤、惜售的地產(chǎn)商。”胡景暉認為，像萬科那樣提早采取降價銷售策略、資金回籠快的公司，最起碼這個冬天有“厚衣服”可以穿。

　　面對資金鏈緊張的困局，一些地產(chǎn)商與業(yè)內(nèi)專家呼吁政府出臺政策幫助“過冬”。有開發(fā)商表示，如果政府出臺土地增值稅調(diào)整及緩交土地出讓金方面的政策，將是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一大利好，有利于緩解企業(yè)的資金鏈壓力。

　　更有業(yè)內(nèi)人士擔心，如果不能緩解資金鏈壓力，最后會形成爛尾樓，在銀行、開發(fā)商、地方政府之間的多角債問題也會出現(xiàn)。

　　“國家不太可能出臺政策支持緩交土地出讓金，因為目前國內(nèi)很多行業(yè)都不景氣，房地產(chǎn)只是其中一個行業(yè)。更何況，房地產(chǎn)市場并沒有惡劣到會形成大量爛尾樓的狀態(tài)。”首都經(jīng)貿(mào)大學房地產(chǎn)研究所教授張躍慶在接受記者采訪時表示，這樣的擔心沒有必要，地產(chǎn)商并非沒有出路。

　　接受記者采訪的多位專家表示，地產(chǎn)商目前至少有三條出路。第一，可以降價銷售。第二，可以借助民間資本“過冬”，比如以股權合作或者直接借款等方式獲得資金支持。第三，可以進行項目轉(zhuǎn)讓或兼并。

　　“其實一直以來，國家也希望通過兼并重組，讓房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)更集中、規(guī)范。”胡景暉表示，中小開發(fā)商如果挺不住了，可以賣給別人。

　　最重要的一點，目前并不是給開發(fā)商貸款就能重振市場，最大的問題是要考慮如何啟動購房需求。有銀行業(yè)人士認為，開發(fā)商必然要走降價銷售這條路，因為目前的房價跌幅不算大。

　　“從全國來看，廣州、深圳經(jīng)過一年的調(diào)整，房價降幅明顯。而北京、上海等地的房價并沒有下降多少。”張躍慶表示，目前的房價并沒有接近底部。這一點，記者采訪的多位開發(fā)商也表達了同樣的看法。

　　“房價超過購房者承受范圍太多，不降到合理的價位區(qū)間，銀行就算拿出再多錢貸給地產(chǎn)商，建出來的房子還是沒人買得起，市場一樣低迷。”(記者 王小霞）