2008年，廣州的樓價是漲了還是跌了；2009年廣州樓市又將何去何從？持續調整了一年多的廣州樓市何時才能走出陰霾？何時才是“抄底”良機？

　　昨日，來自廣州房地產業內以及銀行界、社科院的各路專家學者齊集一堂，他們大多數認為由于漲得快、跌得慢，廣州今年一手樓均價將達到9000元/平方米左右；而樓市回暖首先要經濟回暖，開發商明年上半年日子最難過，預計明年樓市才會見底。

　　“如果去年是一個‘漲’字，今年就是一個‘降’字。”寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經理韓世同如此概括廣州樓市。

　　降？相比最高位已跌去30%

　　他分析，2007年廣州的房價是“翹尾”的，就是一直往上漲；而今年的房價是“掉尾”的，就是一直往下降。雖然中間有所起伏，但是總體而言從年初的近萬元均價到9月份的8244元/平方米，相比去年10月的最高位11574元/平方米相比，已經下降28.77%，近30%。

　　漲？今年均價比去年高一成

　　不少與會專家表示，廣州的樓價仍在高位運行。從年度均價來看，今年1月~9月的平均房價依然維持在9475元/平方米的高位，比去年年度均價8599元/平方米還高出10%，比今年9月份的均價8244元/平方米高出15%。

　　廣州經緯房產資訊有限公司研究部經理朱欣苑表示，估計2008年的成交量會在550萬平方米左右，相比去年801萬平方米，將下降28%左右。在價格上，今年9月份的統計數據達到了最低點8244元/平方米，但是11、12月份有一個新的變化，預計全年的成交均價在9000元/平方米左右。

　　之所以會出現年度樓價反而比去年高，韓世同分析，原因是2008年前8個月的月度均價都在9000和10000元以上，直到9月才回落到8244元/平方米。即便今年后三個月成交均價低于8000元/平方米，估計也很難將年度均價拉低到低于上年8599元/平方米的水平。

　　今年樓市就像“自由落體”

　　廣州維森置業有限公司董事長張維倫用“自由落體”來形容廣州2008的樓市情況。他表示，房地產是一個中心兩個基本點。中心就是客戶和購買力，兩個基本點一個是政府，一個是資金。2008年樓市走低，原因是價格超過了消費者承擔能力。

　　他表示，去年資本市場關門,沒有了中心，也沒有了兩個基本點的支撐，2008年只能是“自由落體”。

　　易居華南區副總經理梁永光表示，今年9、10月份可能是一個低點，到今年年底可能就會有一個更低點。整個回暖，估計會到2010年。資深銀行業人士梁東暉表示，從中期看。樓市會跌到2010年，什么時候起來，要看經濟何時起色。

　　樓市回暖關鍵是經濟回暖

　　“全世界樓市都是反映經濟形勢的，樓市出現泡沫比經濟要更快，中國樓市其實在次貸危機爆發前就出現了拐點”，廣州社科院科研處處長彭澎認為，樓市要回暖關鍵要經濟回暖，“即使二次置業房貸政策放松也不會讓樓市反彈”。彭澎參照美國1929~1933年經濟危機，“美國當時爆發了5年，復蘇用了10年”，從而彭澎預計，“國內經濟明年上半年可能達到冰點，經濟調整將達到兩年，復蘇期則要三到五年”。

　　對于房價走勢，彭澎認為，“明年上半年才會見底，并將在底部運行一段時間，明年整體趨勢是前低后高”，“目前個別城市的樓市成交放大并非是因為樓市抄底，只有當什么錢都進去才是抄底”。

　　看空 明年信貸依舊緊縮

　　資深銀行業人士梁東暉表示，他看空明年樓市。他表示，房地產是一個資金密集型的行業，雖然國家出了四萬億的資金政策，但是對于房地產行業來說，依然是信貸收縮，而不是信貸擴張。

　　在消費環節上，易居華南區副總經理梁永光同樣不看好。他表示，股市一跌，不少人原來購房的首期款可能都沒有了，所以2009年在樓市還是一個在尋底的過程。

　　廣州維森置業有限公司董事長張維倫卻不這么認為，他很期待2009年的剛性需求。他表示，老百姓憋了五年的購房需求將在2009年爆發，比如深圳和北京的萬人購房團。(記者蔣悅飛、李婧)