潛在需求仍巨大至少還有20年好光景 企業應抓住機會調整

　　在日前舉行的“中國產業投資論壇”上，針對撲朔迷離的房地產市場，業內人士認為，未來兩年房價可能會劇烈的震蕩。但是，中國樓市需求的基本面沒有改變，潛在需求仍然巨大，至少還有20年沒有問題，企業應抓住這個機會進行調整。

　　需求基本面未變

　　數據中華研究總監胡江認為，當前房地產市場非常不活躍，成交數量急劇減少、價格開始下行，企業和消費者信心嚴重不足。這是國際金融危機和政府對房地產調控的兩種力量復合在一起的結果。

　　胡江認為，目前房地產市場需求的基本方面并沒有改變。他將需求分為：基本居住需求、居住改善的需求、投資性需求和社會經濟結構深刻變化所產生的對生產、對社會服務的非居住性需求。這些需求并沒有改變，并且是潛在的巨大的。

　　以北京市為例，每年的人口都在不斷的增長，其中有一部分肯定是沒有住房的。看一個有趣的統計，北京市2007年有11萬多對的新人結婚，1萬多對的夫婦離婚。新婚成家或離婚都需要房子。這種需求簡單的說，就可以在北京產生幾十萬套、若干萬套的需求。

　　對于購房支付能力，胡江把北京市居民的收入扣掉恩格爾系數那部分，拿剩下的那一筆錢和住宅銷售額做了一個比較，發現不成比例。因此，他認為，對于社會的潛在需求，有支付的能力是存在的。

　　太平洋投資副總裁廖小龍認為，只有高端的豪宅倒下時，才真正意味著市場低谷的到來。以北京為例，最近一季打折廣告主要表現在中低端產品和偏遠地區的產品，豪宅沒有出現大的折扣，這說明市場的剛性需求仍然比較穩定。

　　調整期可能要兩年

　　對于最近出臺的一系列有利于房地產的政策和舉措，住房與城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹認為，是利好，有利于購房和市場活躍。但究竟能起多大的作用，效果是不是很快的顯現，取決于宏觀經濟面的變化走勢和企業在發展戰略與應對當前市場的舉措和態度。

　　廖小龍表示，到了四季度，整個開發商基本上看通了，小的開發商以一個折扣迅速賣掉囤貨收回資金；高端的開發商正在尋找積極的融資渠道，準備在明年或者后年回到市場抄底。

　　泛華建設集團董事、副總裁羅云兵表示，房地產有一定周期性，這一波周期從1999年開始，如果沒有國家持續利好的經濟形勢和奧運會的支撐，在2007或2006年就應該有這樣一個拐點。所以目前出現房地產市場的低迷是客觀的規律使然，沒必要盲目的樂觀或悲觀。

　　羅云兵認為，可能要到明年下半年會是一個上漲再下跌，到第二年又會迎來第二個房地產的看漲時期。房地產的一線城市的確存在一些泡沫現象，這一泡沫正好借助房地產的調整期進行調整，使得房地產企業重新洗牌，這也是一件好事情。

　　廖小龍則認為，從整個行業的周期來看，并不怎么樂觀。從房地產行業收縮、減產到復蘇需要一到兩年的時間。對于基金而言，還是應該觀望，等待市場新的一拐點。

　　對于房地產市場的前景，羅云兵認為，從城鎮人均居住面積上看，按照這些年的發展規律，達到中等發達國家水平至少需要20年。因此，房地產至少在20年內沒有問題，這大概要經過兩到三個周期。業界應充分認識這個規律，利用這個周期，調整自己、抓住機遇。

　　房價或將劇烈波動

　　對于房價走勢，胡江認為，近期平均水平不會有太大的變化，但會呈現出這樣一種狀況：現有樓盤的價格很難降下去，即使出現爛尾樓開發商也會在那熬著；未來新開發的樓盤可能比較容易進行價格的重構。但從長期來看，房價是會上漲的。

　　嘉銘集團副總裁、資深地產專家王達明認為，今后幾年房地產的波動是必然的，而且這個波動肯定是一個劇烈的波動，會超出我們的預測。今后半年、一年、兩年之內房地產的走勢波動性比過去幾年的波動性更大，可能暴跌暴漲很長一段時間然后走平穩。這取決于經濟的宏觀政策，取決于大家心理的判斷，也取決于整個土地的供應。

　　廖小龍認為，短期沒有特別看好趨勢上的反轉機會，從目前全國的價格走勢來說，有一個比較大的時間差異和地區的差異。首先是一線城市、沿海地區，其次是二線、三線城市，即使北京、上海差異也很大。

　　胡江同時預測，未來建設用地的供給量肯定會增加，隨著有效供給的增加和土地供給量的增加，肯定會影響未來房地產的市場，影響其中的一系列產品，包括價格。

　　對于房價的降幅，胡江給出了三條底線：市場價格底線、產業價格底線和社會價格底線。市場底線房價是開發企業的生產成本線，降到此有利于市場博弈；但如果市場價格降到社會平均按揭價格水平以下，同時也降到平均企業項目抵押貸款的價格平均水平以下，這時按揭者、企業都會跑，這是社會災難線。(記者阮修星 見習記者董瀟)