對于國務院出臺的擴大內需十項措施，多數房地產開發商和分析師認為是利好。但政府部門要增加廉租房、經濟適用房等保障性住房的投資收購和開發建設，對于那

　　些產品與保障性住房差異化不大的普通住宅開發商來說有一定沖擊。同時由于房地產市場前景還充滿不確定性，即便信貸政策松綁，也只是針對信用資質好的房地產企業和盈利前景較好的地產項目放寬。因此可以預見，未來房地產公司將加速分化，使得弱者越弱、強者越強的趨勢更為明顯。

　　對普通住宅開發商有一定沖擊

　　國務院總理溫家寶日前主持召開國務院常務會議，確定了當前進一步擴大內需、促進經濟增長的十項措施，其中與房地產業密切相關的有兩條：一是加快建設保障性安居工程，另一條是取消對商業銀行的信貸規模限制。

　　把加快建設保障性安居工程放在首位，說明中央對待樓市的政策態度是鼓勵政府為中低收入者提供住房，而非以擴大金融風險為代價去鼓勵購買開發商的房子。

　　保障性住房目前主要有三類：廉租房、經濟適用房和雙限房。廉租房與普通商品住宅市場基本沒有沖突，甚至對開發商來說是好事，相當于政府出錢讓買不起房子的居民成為開發商的客戶。但經濟適用房和雙限房與普通商品住宅在產權和品質上接近，增加這兩種房源的市場供給量，無疑將對商品房尤其是低端產品有一定沖擊。

　　另外，政府作為保障性住房的發展商，將會把經濟適用房和廉租房的施工、建造承包給開發商，按照《經濟適用住房管理辦法》的規定，房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定；廉租房與經濟適用房的性質相似，預計開發的利潤相差不大。而據業內人士透露，如果開發商成本控制得好的話，實際上仍能夠獲得20%以上的利潤率，基本上與普通商品房開發的利潤率相近。

　　但整體來看，目前在保障房領域，大型國有房地產企業有優勢，如萬科、富力、金融街等均有介入保障房市場的計劃，而其他中小房企想要參與到市場份額不斷擴大的住房保障建設中，難度仍然不小。

　　另外，政府加大基礎建設方面的投資也會穩住鋼鐵、水泥、沙石等原材料的價格，這對開發商降低成本造成不利，但大型房地產企業可通過規模采購而降低成本。

　　開發商的分化加劇

　　在國務院拉動內需的政策刺激下，鐵路、基建、大宗商品等行業無疑將成為下一步銀行信貸投放的重點領域，而制造業、房地產、出口行業仍將面臨較為嚴峻的融資難題。

　　交通銀行首席經濟學家連平指出，重大基礎項目建設將是銀行最中意的信貸投資項目，由于房地產市場前景還充滿不確定性，市場究竟趨好還是趨惡仍有待觀察，因此，短期內銀行對房地產信貸的態度仍將格外審慎。

　　佑威房地產研究中心主任薛建雄則認為，此次中央提出積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，將會加速房地產企業的兩極分化，尤其是取消對商業銀行的信貸規模限制，可以理解為是對信用資質好的房地產企業和盈利前景較好的地產項目放寬，但大多數的房地產企業仍難以解決融資難題。

　　據上海銀監局統計，1-3季度房地產開發貸款增量分別為99.6億元、45.7億元和-28.8億元，逐季下滑的趨勢比較明顯。從地產、住房以及商用房等各類開發貸款的增長來看，增量均呈逐季下滑態勢。

　　薛建雄認為，在當前形勢下，開發商的分化加劇，品牌開發商凸顯競爭優勢。相比于國內數萬家房地產企業，房地產行業的上市公司只有百家左右，與上市公司相比，眾多未上市的中小開發商們受政策調控的影響無疑更大。由于財務不規范、沒有合格抵押品，中小企業目前已很難從銀行獲得貸款進行經營周轉，而這是中小企業最主要的資金來源。

　　三季報已經出現分化苗頭

　　光大證券房地產行業分析師趙強稱，事實上房地產業在三季度已經出現分化，這很正常，未來還將繼續加劇，對于一些撐不下去的公司來說很有可能被收購或是破產。趙強認為那些通過關系在地方拿地而成立的中小房地產企業，最容易出現資金緊張而無法持續發展。

　　截至10月30日，滬深兩市共有101家房地產上市公司披露了三季報，其中共有57家公司業績同比增長，44家公司同比下滑，前三季度盈利公司達到85家。

　　數據顯示，上述101家房地產上市公司今年前三季的經營性現金流合計為-380.83億元，體現為凈流出，比去年同期“多流出”139.47億元。就個體來看，共有70家公司前三季經營性現金流呈現負值，這意味著這些房地產公司銷售回籠資金額已低于公司進行項目開發及土地儲備的相關支付額。只有41家房地產公司今年三季度末持有的貨幣資金較今年二季度實現增長。

　　天相投資對萬科、華僑城等30家房地產上市公司的第三季度財務情況進行調查后也發現，房地產行業的資金壓力仍然較大，30家公司平均每股經營性現金流為-0.81元，平均資產負債率為61.40%，扣除預收款項后的負債率的均值為48.85%。