對(duì)于國(guó)務(wù)院出臺(tái)的擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和分析師認(rèn)為是利好。但政府部門(mén)要增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的投資收購(gòu)和開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)于那

　　些產(chǎn)品與保障性住房差異化不大的普通住宅開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)有一定沖擊。同時(shí)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)前景還充滿(mǎn)不確定性，即便信貸政策松綁，也只是針對(duì)信用資質(zhì)好的房地產(chǎn)企業(yè)和盈利前景較好的地產(chǎn)項(xiàng)目放寬。因此可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)公司將加速分化，使得弱者越弱、強(qiáng)者越強(qiáng)的趨勢(shì)更為明顯。

　　對(duì)普通住宅開(kāi)發(fā)商有一定沖擊

　　國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，其中與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的有兩條：一是加快建設(shè)保障性安居工程，另一條是取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制。

　　把加快建設(shè)保障性安居工程放在首位，說(shuō)明中央對(duì)待樓市的政策態(tài)度是鼓勵(lì)政府為中低收入者提供住房，而非以擴(kuò)大金融風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)去鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房子。

　　保障性住房目前主要有三類(lèi)：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房。廉租房與普通商品住宅市場(chǎng)基本沒(méi)有沖突，甚至對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是好事，相當(dāng)于政府出錢(qián)讓買(mǎi)不起房子的居民成為開(kāi)發(fā)商的客戶(hù)。但經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房與普通商品住宅在產(chǎn)權(quán)和品質(zhì)上接近，增加這兩種房源的市場(chǎng)供給量，無(wú)疑將對(duì)商品房尤其是低端產(chǎn)品有一定沖擊。

　　另外，政府作為保障性住房的發(fā)展商，將會(huì)把經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的施工、建造承包給開(kāi)發(fā)商，按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3%核定；廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)相似，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)相差不大。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，如果開(kāi)發(fā)商成本控制得好的話，實(shí)際上仍能夠獲得20%以上的利潤(rùn)率，基本上與普通商品房開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率相近。

　　但整體來(lái)看，目前在保障房領(lǐng)域，大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)有優(yōu)勢(shì)，如萬(wàn)科、富力、金融街等均有介入保障房市場(chǎng)的計(jì)劃，而其他中小房企想要參與到市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)大的住房保障建設(shè)中，難度仍然不小。

　　另外，政府加大基礎(chǔ)建設(shè)方面的投資也會(huì)穩(wěn)住鋼鐵、水泥、沙石等原材料的價(jià)格，這對(duì)開(kāi)發(fā)商降低成本造成不利，但大型房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)規(guī)模采購(gòu)而降低成本。

　　開(kāi)發(fā)商的分化加劇

　　在國(guó)務(wù)院拉動(dòng)內(nèi)需的政策刺激下，鐵路、基建、大宗商品等行業(yè)無(wú)疑將成為下一步銀行信貸投放的重點(diǎn)領(lǐng)域，而制造業(yè)、房地產(chǎn)、出口行業(yè)仍將面臨較為嚴(yán)峻的融資難題。

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，重大基礎(chǔ)項(xiàng)目建設(shè)將是銀行最中意的信貸投資項(xiàng)目，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)前景還充滿(mǎn)不確定性，市場(chǎng)究竟趨好還是趨惡仍有待觀察，因此，短期內(nèi)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的態(tài)度仍將格外審慎。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄則認(rèn)為，此次中央提出積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，將會(huì)加速房地產(chǎn)企業(yè)的兩極分化，尤其是取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，可以理解為是對(duì)信用資質(zhì)好的房地產(chǎn)企業(yè)和盈利前景較好的地產(chǎn)項(xiàng)目放寬，但大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)仍難以解決融資難題。

　　據(jù)上海銀監(jiān)局統(tǒng)計(jì)，1-3季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增量分別為99.6億元、45.7億元和-28.8億元，逐季下滑的趨勢(shì)比較明顯。從地產(chǎn)、住房以及商用房等各類(lèi)開(kāi)發(fā)貸款的增長(zhǎng)來(lái)看，增量均呈逐季下滑態(tài)勢(shì)。

　　薛建雄認(rèn)為，在當(dāng)前形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商的分化加劇，品牌開(kāi)發(fā)商凸顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。相比于國(guó)內(nèi)數(shù)萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司只有百家左右，與上市公司相比，眾多未上市的中小開(kāi)發(fā)商們受政策調(diào)控的影響無(wú)疑更大。由于財(cái)務(wù)不規(guī)范、沒(méi)有合格抵押品，中小企業(yè)目前已很難從銀行獲得貸款進(jìn)行經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)，而這是中小企業(yè)最主要的資金來(lái)源。

　　三季報(bào)已經(jīng)出現(xiàn)分化苗頭

　　光大證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強(qiáng)稱(chēng)，事實(shí)上房地產(chǎn)業(yè)在三季度已經(jīng)出現(xiàn)分化，這很正常，未來(lái)還將繼續(xù)加劇，對(duì)于一些撐不下去的公司來(lái)說(shuō)很有可能被收購(gòu)或是破產(chǎn)。趙強(qiáng)認(rèn)為那些通過(guò)關(guān)系在地方拿地而成立的中小房地產(chǎn)企業(yè)，最容易出現(xiàn)資金緊張而無(wú)法持續(xù)發(fā)展。

　　截至10月30日，滬深兩市共有101家房地產(chǎn)上市公司披露了三季報(bào)，其中共有57家公司業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，44家公司同比下滑，前三季度盈利公司達(dá)到85家。

　　數(shù)據(jù)顯示，上述101家房地產(chǎn)上市公司今年前三季的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流合計(jì)為-380.83億元，體現(xiàn)為凈流出，比去年同期“多流出”139.47億元。就個(gè)體來(lái)看，共有70家公司前三季經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流呈現(xiàn)負(fù)值，這意味著這些房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售回籠資金額已低于公司進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及土地儲(chǔ)備的相關(guān)支付額。只有41家房地產(chǎn)公司今年三季度末持有的貨幣資金較今年二季度實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

　　天相投資對(duì)萬(wàn)科、華僑城等30家房地產(chǎn)上市公司的第三季度財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查后也發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力仍然較大，30家公司平均每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-0.81元，平均資產(chǎn)負(fù)債率為61.40%，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的負(fù)債率的均值為48.85%。