作為固定資產(chǎn)投資中的“大權(quán)重”行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在近五年來一直是推動國民經(jīng)濟(jì)增長的引擎之一。因此，新一輪以擴(kuò)大內(nèi)需為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，也包含了高達(dá)9000億元的提振房地產(chǎn)投資的措施。

　　但與十年前通過住房商品化來拉動經(jīng)濟(jì)增長不同，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的是增加保障性住房投資。具體而言，今后三年內(nèi)，全國將新增200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，平均每年達(dá)3000億元。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，中央加大保障性住房的投資力度，一方面是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用，防止景氣度大幅下滑；另一方面，將分流商品房市場需求，抑制房價反彈。顯然，這對商品房市場而言是一種新的考驗(yàn)。

　　防止引擎“熄火”

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇在接受采訪時表示，政府加大住房保障投資將對擴(kuò)大內(nèi)需和拉動經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生明顯效果，防止房地產(chǎn)這一引擎“熄火”。

　　今年以來，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，行業(yè)景氣度不斷回落。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為99.68，比9月份回落1.47點(diǎn)，比去年同期回落6.06點(diǎn)，這已是該指數(shù)連續(xù)第11個月回落。該指數(shù)“破百”也表明，房地產(chǎn)業(yè)已告別了景氣周期。

　　上海證券金融地產(chǎn)研究員沈莉指出，此次中央政府推出住房保障投資計(jì)劃，意在彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資缺口，防止行業(yè)景氣持續(xù)下滑。

　　2007年，全國房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際完成開發(fā)投資額2.5萬億元，其中保障性住房投資993.8萬元；2008年前10個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.39萬億元，同比增長24.6%，增幅比1-9月回落1.9個百分點(diǎn)。市場預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)投資規(guī)模大約是2.8萬億元，其中保障性住房投資1494億元。

　　沈莉測算，2009年，如果保障性住房完成3000億元投資，那就比近兩年的平均水平增加近2000億元，這將在很大程度上彌補(bǔ)因商品房市場萎縮而帶來的投資規(guī)模下降。這也相當(dāng)于給房地產(chǎn)市場投資注入了“穩(wěn)定劑”。

　　據(jù)北京經(jīng)濟(jì)信息中心的一位研究員分析，房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資拉動的彈性系數(shù)是5，對GDP拉動的彈性系數(shù)是7.5。依此匡算，未來三年9000億元的住房保障投資可以拉動4.5萬億元的固定資產(chǎn)投資和6.75萬億元的國內(nèi)生產(chǎn)總值。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，加大住房保障投資對拉動固定資產(chǎn)投資和刺激消費(fèi)有雙重促進(jìn)作用。通過這些大規(guī)模住房保障投資，可以促進(jìn)居民住房消費(fèi)。另外，居民在獲得住房保障后，還能降低對未來的風(fēng)險預(yù)期，加大其他家庭消費(fèi)。

　　壓制房價反彈

　　專家指出，目前，全國房價已經(jīng)伴隨成交量步入下行通道，政府加大保障性住房的供應(yīng)，將使部分商品住房的市場需求分流到保障房上來，從而抑制房價反彈；另外，將在很大程度上改變樓市格局。

　　“9000億元投資、近700萬套保障房將對未來普通住宅房價造成很大的壓力。” SOHO中國董事長潘石屹表示。他指出，在過去幾年，開發(fā)商庫存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房，市場原來的供求關(guān)系平衡將被打破，這不僅反映在成交量上，還會反映在房價上。

　　易居中國研究院分析，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006、2007年兩年，全國住房年均成交量在500萬—600萬套之間。如果不考慮廉租房的影響，未來三年經(jīng)濟(jì)適用房加國有農(nóng)、林、礦區(qū)棚戶改造總量為620萬套，平均每年供應(yīng)200萬套。那么，經(jīng)濟(jì)適用房和改造房占住房成交的比重依然將達(dá)到40%左右，減去原來10%的市場份額，經(jīng)濟(jì)適用房和改造房將分流商品住房市場30%的份額。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)的報告也認(rèn)為，這對商品房市場而言，將是一個不小的沖擊，而普通商品房將面臨更大考驗(yàn)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.6%，漲幅比9月份低1.9個百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.3%。今年前10個月，全國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5%。10月末，全國商品房空置面積1.33億平方米，同比增長13.1%。其中，空置商品住宅6835萬平方米，同比增長18%，增幅比1-9月提高3.9個百分點(diǎn)。

　　加速行業(yè)洗牌

　　住房保障投資對地產(chǎn)商而言可謂喜憂參半。政府投資的保障住房中，大多數(shù)將由地產(chǎn)商承建。萬科等行業(yè)龍頭公司均表示，將參與保障住房的開發(fā)。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，保障性住房利潤穩(wěn)定，但銷售毛利率較低，這將攤低房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤率。而且，政府選擇承建商時，也將優(yōu)先選擇資質(zhì)優(yōu)良，規(guī)模較大的地產(chǎn)商。因此，在政策外力影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)洗牌的速度會進(jìn)一步加快。

　　“那些更容易獲得安居工程開發(fā)權(quán)的企業(yè)，特別是國有企業(yè)將有更大的機(jī)會生存下來，而那些缺乏資金、粗放經(jīng)營的企業(yè)，尤其是中小企業(yè)，他們面對的局面將更加嚴(yán)峻，所謂的‘過冬’也將更加漫長和嚴(yán)酷。”上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳對媒體表示。

　　業(yè)內(nèi)專家介紹，9000億元投資計(jì)劃中的大部分需要開發(fā)商參與投資和實(shí)施，尤其是6000億元的經(jīng)濟(jì)適用房投資，基本上都將由開發(fā)商參與其中。

　　按照2007年新修訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤率按不高于3%核定。也就是說，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤很低，但由于定價遠(yuǎn)低于商品住宅，銷售基本沒有問題，這對于資金緊張、現(xiàn)有樓盤滯銷的開發(fā)商而言，屬于低利潤加無風(fēng)險的投資，是理想的“蛋糕”。

　　專家指出，由于此前經(jīng)濟(jì)適用房占住宅市場供應(yīng)量不足一成，對商品房市場的影響非常小，但未來3年可能占到三成以上，再加上目前商品住宅正滯銷，因此，以普通住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)正視這一市場變化。(記者 林喆)