當前房地產市場必須讓投資型為主導的市場向消費型主導的市場轉型,否則住房型消費者沒有支付能力進入以投資型為主導的市場

　　緊要問題仍然是房地產的價格是投資者來定價還是消費者來定價

　　十項措施、四萬億總投資,最近國務院推出的刺激經濟、擴大內需十項措施引起了全世界矚目(以下簡稱“國十條”)。在“國十條”中,房地產政策同樣是十分重要的地位。但是,“國十條”的房地產政策是什么?其意義如何?它能夠把中國房地產市場帶向哪里?它能否對擴大內需真正起到重要的作用?對于這些問題,“國十條”出臺后,討論的意見很多,大家都能夠從各自的角度來看及詮釋對房地產的影響。本文也是對“國十條”房地產政策的一點理解。

　　首先,從“國十條”來看,房地產對擴大內需的重要性得到了充分肯定。但是,大家都知道,房地產市場發展的模式與途徑有多種多樣,而不同的房地產模式,房地產發展的差異性會很大。比如,房地產可以是以保障性住房為主導的房地產發展模式,如新加坡；也有以保障性及商品性各自分開,并占比重相差不大的房地產發展,如香港；也有以投資為主導的房地產市場發展,但目前國際上這種情況比較少,因為這種方式是經濟危機及金融危機的根源；絕大多數國家房地產市場都是以消費為主導的房地產市場發展。

　　在“國十條”中,房地產作為擴大內需切入點,重點放在保障性住房及自住性住房的發展上。比如說,在“國十條”的第一條,強調安居工程對擴大內需的重要性。也就是說,政府希望通過財政支出來加強廉租屋、棚戶區住房改造、農村居民的危房來改善弱勢居民基本居住條件。這樣,不僅可以通過政府直接財政投入增加投資及改善居民的住房條件,也可以擴大居民的住房條件來帶動居民內需。

　　而在安居工程的基礎上,中央政府準備在三年內用9000億來加大對保障性住房建設,以此來解決1300萬戶居民的基本住房問題。如果說1300萬戶居民的住房以每戶一套,每一套為90平方米,也就是說,三年內生產保障性住房可達到11萬億平方米,相當于2007年全國商品房銷售總面積150%。這樣一個量的投入,可以看到中央政府改善居民基本住房條件的決心。

　　其次,“國十條”在加強安居工程及保障性住房的基礎上,把商品房發展放在個人自住型消費上。也就是說,對于個人合理的自住型住房購買,政府通過信貸優惠政策、稅收優惠政策、生產中小套型住房、激活二手房市場等鼓勵個人住房購買。由于中國房地產市場剛從計劃分配中走出不久,住房消費需求仍然存在巨大的市場,也就是有人一直強調的房地產潛在消費需求。但問題是當前房地產市場必須讓投資型為主導的市場向消費型主導的市場轉型,否則住房型消費者沒有支付能力進入以投資型為主導的市場。目前國內房地產市場的根本問題,就在于這種轉型或是太慢或是還沒有開始。因此,從“國十條”所顯現出來的房地產政策意蘊來看,未來的商品房市場就是一個以消費為主導甚至是合理住房消費為主導的市場。在這樣的一個市場中,其價格基本上是由消費者實際支付能力來決定的。如果國內房地產市場的價格仍然保留在以投資為主導的市場價格上,要達到擴大內需的目標是根本不可能的。

　　第三,既然中國房地產市場發展是以消費為主導的市場,那么對房地產投資政策應以謹慎為主。既應認識到必須嚴格限制房地產投機炒作,也應認識到投資型房地產市場不僅不可持續,而且也是未來中國經濟潛在風險及危機的根源所在。正是在這樣的一個認知基點上,最近不少人鼓吹放開第二套住房的政策看來不太容易得到響應,估計相關政府部門不會冒如此巨大的風險。

　　對此,“國十條”的房地產政策及意蘊十分明確,房地產市場的重要性是擴大內需的重要切入點,也是未來中國經濟發展之動力。但是,房地產市場擴大內需是放在保障性住房及以消費為主導的房地產市場上,對于這兩個方面,“國十條”有各項優惠政策來鼓勵。同時,“國十條”清楚明確表示,對于房地產市場炒作與投機不僅不鼓勵而且嚴格遏制,要讓當前的房地產市場由投資為主導改變到以消費為主導上來。

　　當前的緊要問題仍然是房地產的價格是投資者來定價還是消費者來定價。如果中國房地產市場的“定價權”不能夠轉移,那么要通過商品房來激勵居民住房消費并非是一件易事。而且,就當前國內外的經濟形勢來看,中國房地產市場的“定價權”轉移是一種必然,任何人改變不了,任何政策也改變不了。(作者易憲容 系中國社會科學院金融研究所研究員)