“全球經(jīng)濟(jì)放緩，外部需求下降，雖然可采取出口退稅等措施來刺激出口增長，但這是以犧牲國民財富和環(huán)境資源為代價的，而且這還并非完全取決于我們的意愿。”

　　11月15日，房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師，地產(chǎn)評論人士章林曉在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，從根本上講，我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健運(yùn)行還得從國內(nèi)消費(fèi)和投資上尋找出路。在這樣的背景下，我國宏觀調(diào)控政策不得不作出重大調(diào)整，出臺十大措施投資4萬億擴(kuò)大內(nèi)需。

　　中南財經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院教授、房地產(chǎn)教研室主任王凌云也對本報記者指出，今年第三季度我國GDP同比增幅9%，是我國經(jīng)濟(jì)增速自2006年以來首次降至個位數(shù)。目前，由于世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)日趨嚴(yán)重，外部需求下降，并且存在很多不確定因素。為保經(jīng)濟(jì)增長，必須擴(kuò)大內(nèi)需，包括擴(kuò)大投資和消費(fèi)需求。

　　上海春之聲置業(yè)有限公司董事長、地產(chǎn)評論人士朱大鳴16日在接受本報記者采訪時談到，根據(jù)國際貨幣基金組織的觀點(diǎn)，房價下跌15%樓市就算是蕭條了。而且，住房越是在發(fā)達(dá)國家，占的比重越大，對于經(jīng)濟(jì)的影響也越大。股市、房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)增速的周期并不一定必然重合，但有一點(diǎn)是肯定的，房地產(chǎn)周期性下滑將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的惡化。正是看到了這一點(diǎn)，中央政府才下決心救房地產(chǎn)業(yè)，刺激成交量，而并非是托房價。

　　對于中央此次出臺的十大措施，王凌云認(rèn)為最重要的是兩大類，一類是重大民生工程，一類是公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　“在民生方面，保障性住房建設(shè)被擺在了十分重要的位置上，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)對于整個國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用，并把房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用放在了‘落實(shí)和完善促進(jìn)合理住房消費(fèi)的政策措施’，‘促進(jìn)中小戶型、中低價位普通商品房開發(fā)建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展’，‘加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場’上”。王凌云認(rèn)為，這表明了中央政府的態(tài)度，即強(qiáng)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)要突出住房的消費(fèi)功能，而不是強(qiáng)化住房的投資功能。

　　章林曉認(rèn)為，這一系列政策的出臺，特別是“進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項措施”中的第一項“加快建設(shè)保障性安居工程”，無疑在“寒冬”中給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了“春”的氣息。

　　“按照建設(shè)部的投資規(guī)劃，未來三年多的時間，在保障性住房方面將有9000億元的投資，這是一塊非常大的‘蛋糕’。”章林曉說，除此之外，還有銀行為貫徹落實(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的配套支持，11月11日中國銀行宣布的十大旨在加大對重點(diǎn)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的信貸支持力度的措施中，“支持房地產(chǎn)業(yè)”位居十大措施的第六條。

　　“政府的直接投資，銀行的信貸支持，這對一直以來競爭激烈以至‘食不果腹’且在近年來遭遇緊縮性調(diào)控政策的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，無疑是大大的利好。”章林曉說。

　　與章林曉的觀點(diǎn)相似，朱大鳴對本報記者表示，持續(xù)將近一年的樓市寒冬，在新政實(shí)施后，效果很明顯。“我們看到，10月22日的救市政策和11月9日的十條新政，以及后來國務(wù)院對于房地產(chǎn)業(yè)的定位，都顯示出管理層刺激樓市成交量的決心，以避免樓市持續(xù)低迷倒逼基本面。”

　　“隨著新政實(shí)施后，樓市成交量開始回暖，比如具有代表性的天津和上海，成交量都顯著放大。”朱大鳴說，樓市成交量雖然和2007年比起來還沒有達(dá)到一定規(guī)模，但已有顯著好轉(zhuǎn)。之所以成交量沒有迅速放大，是因為很多政策還需要配套政策的出臺，比如銀行房貸細(xì)則的出臺、一些基礎(chǔ)性概念的解釋，還有一些更優(yōu)惠的政策也在制定中。

　　章林曉指出，擴(kuò)大內(nèi)需政策的出臺，除了能夠起到拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用外，還可以促進(jìn)民眾收入增加，這對維持房地產(chǎn)市場的購買力無疑是有好處的。

　　樓市將現(xiàn)保障與市場并行格局

　　11月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥宣布，今后3年，國家將進(jìn)一步推進(jìn)和加大城鎮(zhèn)廉租住房，國有煤炭、林業(yè)和農(nóng)墾企業(yè)的棚戶區(qū)、危舊房改造，經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房建設(shè)，建設(shè)投資總額初步測算將超過9000億元，平均下來每年有3000億元的投入。如果把上下游的產(chǎn)業(yè)加在一起，每年保障性住房建設(shè)將帶動投資近6000億元。

　　那么，大量保障性住房的建設(shè)會不會對商品房市場形成沖擊呢？

　　“隨著保障范圍的不斷擴(kuò)大，保障房的規(guī)模將不斷增加，相應(yīng)地商品房所占的市場份額會逐漸收縮。對當(dāng)前商品房的價格和銷售肯定會形成沖擊，但沖擊不會太大。”王凌云對記者表示，隨著國家新政策的逐步實(shí)施，房地產(chǎn)市場的分層會更加清晰，保障房的規(guī)模會不斷擴(kuò)大，商品房市場份額會逐漸收縮。

　　王凌云進(jìn)一步解釋說，保障房會對商品房市場形成沖擊是因為一是隨著保障范圍的擴(kuò)大，對商品房的消費(fèi)者會有一定的分流；二是保障房的大量建設(shè)會強(qiáng)化人們對房價下降的預(yù)期。之所以沖擊有限，是因為一是保障范圍的擴(kuò)大有一個過程，按目前的保障范圍，對商品房的消費(fèi)者的分流作用不顯著；二是保障房的建設(shè)也需要一個過程，從規(guī)劃到竣工需要兩年左右的時間。

　　章林曉認(rèn)為，如果各地嚴(yán)格控制保障性住房的建設(shè)面積，同時嚴(yán)格篩選保障性住房購買對象，那么保障性住房就不會對商品房形成替代作用，也就不大會沖擊商品房市場正常秩序，即便有所沖擊，也最多只會拉低相應(yīng)的小套型商品房的房價和銷量。“中國的樓市將形成保障與市場并行的格局。”

　　“今后保障房的大量推出與商品房將構(gòu)成中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的分層次的格局。”朱大鳴也持同樣觀點(diǎn)。

　　他說，由于保障房針對的是低收入人群，而且在整個房地產(chǎn)市場的占比份額要低于商品房，保障房的建設(shè)計劃又是逐年實(shí)施的。今年的一級市場土地掛牌已經(jīng)大量減少，同時在救市政策的不斷刺激下，樓市的逐步回暖幾成定局。隨著今明兩年存量房的不斷消化，房地產(chǎn)市場會走出低谷。所以保障房今后的大量推出不會拉低房價和房子的銷量。

　　此外，朱大鳴還認(rèn)為，保障性住房所需要的資金，有很大一塊來源于商品房市場。中央政策的實(shí)際執(zhí)行是需要地方政府來完成的，但地方政府的財政收入需要保障。因此，把商品房市場搞好，也能促進(jìn)保障性住房的建設(shè)。

　　不過，讓章林曉擔(dān)憂的是，對于那些開發(fā)小戶型為主的房企來說，保障性住房與小戶型的商品房之間存在很大的可替代性，大量保障性住房的入市，很可能會讓他們遭遇滅頂之災(zāi)。(見習(xí)記者 王松才)