11月13日，瑞銀證券董事總經(jīng)理、環(huán)球新興市場經(jīng)濟(jì)師安德森在北京召開了一個(gè)小型媒體會(huì)。他稱，中國政府新近推出的4萬億刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃非常有力度，但房地產(chǎn)仍然是未來12個(gè)月左右中國經(jīng)濟(jì)非常重要的因素。

　　“我的結(jié)論是中國房地產(chǎn)市場并不存在泡沫，到明年第二季度或下半年會(huì)回暖。”安德森斷言。

　　他的依據(jù)來自三個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：房價(jià)增速和收入增速，房地產(chǎn)抵押借貸規(guī)模，以及空置率。

　　他回顧了一下美國的情況。過去5到6年中，美國房地產(chǎn)市場存在著巨大的泡沫，具體表現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)價(jià)格的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入的增速；第二，在房地產(chǎn)市場存在著很多抵押、借貸行為，而且這個(gè)抵押借貸的行為在不斷地加速；第三，房地產(chǎn)和建筑業(yè)非常發(fā)達(dá)，有很多過剩的情況。

　　但中國的情況卻與之不同。其一，房價(jià)上漲的速度并沒有比城鎮(zhèn)居民的收入增長速度快多少，過去城鎮(zhèn)居民的收入總是要超過房地產(chǎn)價(jià)格的增長速度；其二，仔細(xì)研究一下抵押貸款借款，以及給予房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的貸款，在GDP中所占的比重在過去4年中基本上保持不變，所以在中國房地產(chǎn)市場并沒有看到一個(gè)過度杠桿、過度借貸的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)；其三，如果要判斷供給過剩的情況，就要看住房空置面積有多大。從2000年到2004年，可以看到未銷售的住房面積速度增長非常快。但從未銷售的房屋面積來看，2004年到2008年的變化不是很大。這說明2000年到2004年的確存在房地產(chǎn)和建筑市場的過剩情況，但是2004年到2008年過去4年，這方面并沒有存在過剩現(xiàn)象。

　　一直以來，對房地產(chǎn)是否存在泡沫的爭議，最根本來自對收入的爭議。安德森解釋道，這要看在中國誰來買商品房。并不是所有人都來買商品房，只有收入最高的25%的群體來購買絕大部分的商品房。所以瑞銀不是比較整個(gè)收入的情況變化，而只看最高的25%的人群收入變化。

　　安德森稱，“正是這25%的人群支撐了這個(gè)大市場。他們是所謂的中產(chǎn)階級。對于城鎮(zhèn)其他居民來說，他們的住房問題解決有待于政府加大力度推出更多的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，今年政府宣布了明年開始加大這塊的投入，我相信這會(huì)是很好的支持。解決這一部分的住房是政府的問題，而不是市場的問題。”

　　“我相信明年房地產(chǎn)市場將會(huì)有所恢復(fù)，但今年4季度仍會(huì)面臨著非常嚴(yán)峻的形勢。從明年第二季度之后我們相信房地產(chǎn)市場將會(huì)有所放緩。正如大家所說的，這個(gè)有可能發(fā)生得更早一些。”（王虎）