建設(shè)部副部長齊驥向媒體透露的三年9000億元的保障性住房投入計(jì)劃，投入規(guī)模較大。平均每年3000億元的規(guī)模相當(dāng)于2007年全國房地產(chǎn)實(shí)際完成投資額2.5萬億的12%，全國固定資產(chǎn)投資總額的2.6%，對于上下游鋼鐵、水泥等行業(yè)將直接創(chuàng)造新的需求。這一計(jì)劃既是對十七大“住有所居”改善民生政策的落實(shí)，也是刺激經(jīng)濟(jì)增長的財(cái)政手段。

　　計(jì)劃規(guī)模龐大

　　年均3000億的投資規(guī)模相當(dāng)于2007年全國財(cái)政收入的6%，基本建設(shè)支出的60%，在財(cái)政支出中似乎還未出現(xiàn)某一項(xiàng)細(xì)分支出占到如此高比例。假設(shè)700套保障性住房套均面積70平方米，平均每年1.6億平方米的供應(yīng)相當(dāng)于2007年商品房竣工面積的27.6%，再假設(shè)這些保障性住房完全擠占商品房市場，則每年因土地出讓金、開發(fā)企業(yè)納稅等減少的財(cái)政收入估計(jì)將超過1000億，也就是說相對目前將產(chǎn)生約每年4000億的財(cái)政赤字。

　　在大規(guī)模減免各項(xiàng)稅收的財(cái)政政策背景下，很難預(yù)計(jì)政府財(cái)政收入仍有大幅增長，因此我們預(yù)計(jì)單純財(cái)政支出在保障性投資計(jì)劃中可能僅占一小部分，更多的可能是采取政府與企業(yè)合作開發(fā)經(jīng)營模式。

　　企業(yè)獲利機(jī)會不大

　　對于廉租房，可能采取的形式是政府財(cái)政投入開發(fā)或者企業(yè)承包開發(fā)并收取租金。如果企業(yè)參與，即使按照1000元/平方米單位的低開發(fā)投入，10元/平方米.月的較高租金水平，8年多的投資回收周期也沒有吸引力。

　　對于經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)前主要采取的是政府限定開發(fā)企業(yè)利潤的承包開發(fā)模式，毛利率一般限定在3%-10%，一方面這種毛利水平明顯低于普通商品住宅，另一方面經(jīng)濟(jì)適用房如果定價過高開發(fā)商甚至可能承擔(dān)風(fēng)險，因此參與經(jīng)濟(jì)適用房對開發(fā)企業(yè)而言更多的將是一種避險策略，不太可能孕育新的開發(fā)市場大蛋糕。

　　短期沖擊 長期有益

　　齊驥提到計(jì)劃供應(yīng)200多萬套廉租房、400多萬套經(jīng)濟(jì)適用房，可解決740多萬戶家庭住房困難，面對人群大致是相當(dāng)于城鎮(zhèn)人口總數(shù)5%的貧困人口，占比仍較有限。

　　在兩種主要保障性住房形式中，廉租房的對象人群應(yīng)是最低收入人群，可以認(rèn)為這不是商品住宅供應(yīng)的主要對象；經(jīng)濟(jì)適用房由于要求一定量的購房款，其對象人群應(yīng)相對富有，本屬于購買商品房的臨界人群，將是保障性住房分流商品住宅的主要對象。但是從現(xiàn)有情況看，經(jīng)濟(jì)適用房普遍位置遠(yuǎn)離市中心、建筑本身和配套設(shè)施品質(zhì)較低，而且未來政府對經(jīng)濟(jì)適用房的流轉(zhuǎn)必然進(jìn)行嚴(yán)格限制使其不具備投資價值，因此對商品住宅的主要需求對象分流應(yīng)十分有限。

　　長期來看，保障性住房供應(yīng)可有效分流低收入人群，起到改善民生和釋放內(nèi)需的作用；同時也將商品住宅市場對象明確為中高收入人群，能夠引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)正確進(jìn)行產(chǎn)品定位。

　　總結(jié)上述分析，我們認(rèn)為本次9000億保障性住房投資計(jì)劃主要的影響在于改善民生和部分帶動投資，但對商品住宅市場走勢不會產(chǎn)生大的影響。影響后者的主要因素還是房地產(chǎn)相關(guān)金融政策的變動及其執(zhí)行力度以及實(shí)際造成的需求釋放。(國海證券研究所 趙鐸）