●以投資為主導(dǎo)市場傾向改變

　　●居民消費性已成為政策指向

　　●實際支付能力決定市場走勢

　　●市場恢復(fù)需要房價理性回歸

　　在國家房地產(chǎn)新政之后，由于市場的反映并非如房地產(chǎn)商所希望的那樣，房地產(chǎn)銷售依然低迷。對于這樣的狀況，不少房地產(chǎn)開發(fā)商認為，這是政府政策沒有讓房地產(chǎn)市場信心恢復(fù)過來。如果房地產(chǎn)市場信心得以恢復(fù)，那么國內(nèi)的房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)銷售量大增，房地產(chǎn)也會重新走向繁榮。

　　現(xiàn)在我們要問的是，房地產(chǎn)市場僅是缺少信心嗎？假定房地產(chǎn)市場真的是缺少信心，那么這種房地產(chǎn)市場的信心又該如何來建立？僅是通過各種媒體大量宣傳就能恢復(fù)嗎？我們應(yīng)該看到，當(dāng)前房地產(chǎn)的基本情況發(fā)生了根本性的變化。

　　首先，從1998年開始到現(xiàn)在，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展與繁榮了10年。盡管這種房地產(chǎn)市場發(fā)展與繁榮各地的情況不盡相同，但是10年來房地產(chǎn)市場的繁榮使房價普遍上漲是基本事實，甚至于不少地方房地產(chǎn)市場價格上漲到離譜的地步。因此，當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上漲到離譜的地步時，這種房地產(chǎn)市場發(fā)展是不可持續(xù)的，房地產(chǎn)市場調(diào)整也是自然的。所以，2007年政府出臺一些房地產(chǎn)市場政策只是讓市場調(diào)整來得早一些、平和一些，否則不出臺這些政策，房地產(chǎn)市場泡沫一定會破滅，房地產(chǎn)市場調(diào)整也是必然。

　　房地產(chǎn)市場政策的調(diào)整是要把房地產(chǎn)市場以投資為主導(dǎo)的市場改變?yōu)橐跃用裣�費為主導(dǎo)的市場。也就是說，房地產(chǎn)市場的民生性、房地產(chǎn)的消費性已經(jīng)成了這次房地產(chǎn)政策目標(biāo)所向。這樣一來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮，或房地產(chǎn)市場銷售量的大小，就取決于居民購買住房的支付能力。如果房地產(chǎn)價格過高，居民購買支付能力達不到，不管有多少居民“剛性需求”或潛在住房消費有多大，這種潛在的需求就不可能實現(xiàn)。只有各地房地產(chǎn)市場的價格與當(dāng)?shù)鼐用駥嶋H購買支付能力相吻合時，這些需要住房的居民才有能力進入這個市場。因此，在住房為消費為民生時，其市場繁榮與居民對房地產(chǎn)市場的信心關(guān)聯(lián)不大。即使他們再有信心，因房地產(chǎn)市場價格遠遠高于實際購買支付能力，他們同樣也無法進入這個市場。

　　房地產(chǎn)市場的信心問題，僅是針對投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)而言。當(dāng)投資者認為進入房地產(chǎn)市場投資風(fēng)險低、一定能夠獲利，而且還有便利融資渠道時，這時就不在于房地產(chǎn)市場價格高低，而在于投資者有沒有信心了。只要有信心，他們就會進入房地產(chǎn)市場。可以說，房地產(chǎn)市場信心問題是與房地產(chǎn)投資有關(guān)而不是與房地產(chǎn)消費有關(guān)。當(dāng)房地產(chǎn)市場為消費性市場時，那么住房購買者最為重要的問題是支付能力而不是信心。

　　而目前的情況下，為什么房地產(chǎn)新政后房地產(chǎn)市場的信心還是無法得以恢復(fù)？為什么需要住房的購買者沒有進入這個市場？最為關(guān)鍵的是當(dāng)前的市場房價的定價是以投資者為對象而不是以消費者為對象。當(dāng)房地產(chǎn)的定價所面對的是投資者而不是消費者，這時要讓購買住房的消費者進入這個市場是不可能的，因為住房的消費者沒有支付能力在住房投資者的價位上進入房地產(chǎn)市場。而房地產(chǎn)新政是想幫助購買住房消費者進入市場，但是這些房地產(chǎn)政策惠及消費者的仍然是杯水車薪，使得購買住房的消費者仍然無支付能力進入市場。因此，如果房地產(chǎn)市場要成為一個民生市場、要成為一個消費性市場，當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格不調(diào)整到消費者有購買支付能力水平上來，他們是無法進入房地產(chǎn)市場的，房地產(chǎn)銷售也不可能增加。

　　因此，目前的中國房地產(chǎn)購買對象只能是消費者了。而房地產(chǎn)市場的購買對象是消費者，但房地產(chǎn)市場的定價又定在投資者心理價位上，兩者差距如此巨大。這就是為什么國內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售迅速下降的原因所在。而要解決這種問題，非得通過兩者長期博弈與調(diào)整，不是出臺什么政策就可解決的事情。因此，房地產(chǎn)市場的調(diào)整還僅是開始，如果房地產(chǎn)的價格不回歸理性，這種調(diào)整不是用什么恢復(fù)信心可以解決的。調(diào)整過程的長短就取決于房地產(chǎn)市場價格回歸理性的速度。(易憲容 中國社科院金融所研究員)