在美國，每年由于不能足額繳納個人所得稅和房產稅而被政府收回的房子不在少數。因此，這次由美國次貸危機引起的金融危機應該對我們敲響了警鐘。否則，在美國許多被沒收房屋業主身上發生的悲劇，難免不會發生在我國中下層百姓身上

　　近幾年來，無論是財稅部門、建設部門乃至學界，都有人呼吁學習美國的做法開征房產稅。房產稅到底是什么稅？美國次貸危機對我國征收房產稅有什么啟示？我國到底該不該征收房產稅？為此，記者專訪了中央財經大學法學院副教授金朝武博士。

　　記者：美國的房產稅或稱財產稅(propertytax)是如何征收的？

　　金朝武：在美國，房產稅或稱財產稅(propertytax)，是針對房屋所有人征收的一種稅。美國地方政府的財政來源主要有兩個：一個是銷售稅(salestax)，另一個就是財產稅。在美國，財產通常分為三種：土地、土地改良(improvementstoland，或稱人造的不動物產，如建筑物)、以及動產。他們所說的不動產(即房產)一般指的是土地和土地改良。稅務部門一般要求對房產的價值進行評估，而且實際上也會對房產價值進行評估。影響房產價值的因素很多，比如地理位置、房屋裝修情況、占地面積、是公寓還是獨棟房屋、房屋周圍學校的好壞、配套設施情況、等等。有的房子在二三十年前甚至更早的時候所處的位置可能不是很好，周邊設施不一定很完善，也沒有很好的中小學，因此可能繳納的房產稅比較少。而隨著社會的發展、周邊環境的改變、配套設施的完善，房屋的價值就升高了。

　　房產稅通常用一定的百分比來表述，也可以用千分率來表示(即房屋價值每一千貨幣單位的稅額)，因此也叫千分稅率。為了計算房產稅的方便，稅務機關一般將核定的房屋價值乘以千分率然后再除以一千得出。例如，如果一個房產的核定價值為50萬美元，所處位置為20個千分點的區域，那么該房產每年的房產稅就是1萬美元。

　　記者：為什么說房產稅或稱財產稅(propertytax)對美國次貸危機的形成起到了很大的助推作用？

　　金朝武：這是由于貸款利率的上調對買房人的影響遠沒有房產稅的上漲對房屋所有人的影響大。由于每年要繳納數額巨大的房產稅使得購房者在繳稅后再也無力支付月供了。斷供導致房屋被收回，而銀行拍賣價格又遠低于房產實際價值，進而導致銀行的破產，從而形成了次貸危機。

　　舉一個例子說：一般美國人的房產價值大多數在20萬至30萬美元左右(紐約、洛杉磯和舊金山是個例外)。利率上調2個百分點，買房人即便是零首付，每個月也只能是多支付兩百多美元。而房產稅在過去的二十年內對于許多房主來說，可能不是上漲了5個百分點，而是上漲了5倍甚至10倍！比如在美國汽車城市———底特律，有的普通房主在二三十年前可能只要支付幾百美元，而到了現在則可能需要支付七八千甚至一萬多美元。

　　同一個城市里同樣大小的房子，由于所處位置不一樣，所適用的千分率也不一樣，因此所需要支付的房產稅也不一樣。除此之外，如果是公寓或者并排房屋(相當于我們所說的雙拼別墅、聯排別墅、疊拼別墅等)的話，房主除了支付房產稅外，也還需要支付物業管理費(一般叫HOAfees或者

　　condofees)。但是大部分獨棟房屋的業主不需要繳納物業管理費。美國絕大部分業主不管是否有錢，都通過銀行貸款購買房產(因為貸款利息可以稅前扣除)，因此絕大部分業主都需要支付月供。

　　從歷史角度看，美國房產稅呈連年升高的趨勢。但是由于受經濟蕭條、失業、健康、退休等多個因素的影響，許多人的收入在過去的幾十年里并沒有隨著房產稅的增加而增加，尤其是社會中下層人員。比如現在許多美國人的年收入也還只有三四萬美元。值得注意的是，這不是他們除了生活費用外的凈收入，而是需要用來支付所得稅、房產稅、社會保險稅、醫療保險、房屋貸款、生活開支等所有開銷的收入。

　　由于沒有足夠的錢支付房屋貸款、房產稅和所得稅(實際上他們也不能把自己的收入分門別類地分開用)，最終由于房產稅和生活費用在近二十年來大幅攀升，他們就在沒有足夠的錢來繳納房產稅和房屋貸款。這時稅務部門和銀行(更多的是銀行，因為美國人對繳稅更為自覺，而且繳稅是一年一次，等到四月份繳完所得稅以及七月份繳完房產稅后就沒有錢來交月供了)就會收回他的房子，通過拍賣方式扣繳稅款或者房屋貸款。

　　記者：購房者能否通過轉移居住地降低房產稅的辦法降低風險？

　　金朝武：在理論上說，如果房子升值后而屋主的收入不夠高，沒有足夠的錢來支付房產稅的話，他們也可以把房子賣了，搬到更加偏遠的地方去。比如一個人二十年前生活的地方并不是太好，因此繳的房產稅也比較少，但是近些年來周邊環境改善了，周圍建了中小學和體育館等配套設施，他需要繳的房產稅就可能比二十年前多五倍或者十倍，而他現在年齡也老了，不能通過進修或者隨時跳槽找到高薪的收入，或者由于身體健康問題，每年的收入比較少。這是從理論上說，如果他的房子升值到了20萬或者30萬美元，他可以把他的房子賣了，搬到更加偏遠的地方，買個10萬美元或者更加便宜的地方生活。就像在北京生活了二十年的人也可以把房子賣了，搬到寧夏或者甘肅的某個地方生活。但這不是每個人都愿意做的。因此美國每年都有老人由于還不起銀行貸款，在銀行收回房子前自殺身亡！

　　如果房產市場景氣的時候，銀行一般都能收回貸款。但是，美國人和中國人一樣，都是買漲不買跌。當房產市場低迷的時候，房屋拍賣的價格往往低于甚至大大低于房屋價值，這時銀行就無法收回房屋貸款。隨著越來越多的人不能償還房屋貸款，銀行收回的房子就越多，從而使得房產市場更加低迷，房屋拍賣價格就更低。在底特律，你可以找到只賣100美元一棟的房子！幾千美元一棟的房子更是比比皆是！當銀行無法收回的房屋貸款越來越多，其債權債務的比例就發生了變化，最后可能由于資不抵債而宣告破產。

　　隨著第一個銀行的倒閉，更多的銀行在多米諾骨牌中倒下了，從而形成了次貸危機。

　　記者：在我國，近幾年無論是財稅部門、建設部門乃至學界，都有人呼吁學習美國的做法開征房產稅。那么，美國次貸危機對我國征收房產稅有什么啟示？

　　金朝武：對于房產稅(注：這里說的房產稅，僅指針對自然人所有的房地產征收的稅，與1986年國務院發布的《房產稅暫行條例》所說的房產稅不是一個概念)，美國次貸危機給我們提了一個醒，是否開征應當慎重考慮。我國目前已經征收的稅收就有二十多個，還不包括在許多西方國家視為稅收的社會保障稅(養老保險、失業保險、醫療保險)、教育費附加、養路費等。尤其是在我國，許多稅種都是價內稅，老百姓在繳稅時不是特別敏感。但是房產稅則不同，它可能隨著市政建設和環境的改善而評估價值不斷上漲，所要繳納的房產稅也可能隨著老百姓收入的降低而增加。

　　其次，中國和西方國家征收房產稅的基礎不同。不可否認的是，西方許多國家確實都征收了房產稅，但是，并不是因為西方開征了，我們就得“跟國際接軌”。在西方，房產稅和銷售稅是地方政府的主要財政來源。而在我國，地方政府的財政問題一直也是一個尖銳的問題，但是這可以通過協調中央和地方稅收分配關系來解決，而不應當動不動就增加新的稅種來解決。

　　稅收對納稅人的影響巨大。在美國，每年由于不能足額繳納個人所得稅和房產稅而被政府收回的房子不在少數。因此，這次由美國次貸危機引起的金融危機應該對我們敲響了警鐘。否則，在美國許多被沒收房屋業主身上發生的悲劇，難免不會發生在我國中下層百姓身上。 (記者 孫繼斌)