今年年初，身為香港中原集團主席的施永青效仿“股神”巴菲特及微軟主席蓋茨，在正式退出“商場”時，將個人手上持有的中原地產、中原中國等3家公司的股份全數捐出，注入施永青基金，推動社會公益事業。然而，全球金融危機的爆發以及內地樓市的持續低迷，讓已經宣布淡出地產江湖的施永青上月宣布再度回歸，主政中原全局戰略，帶領公司再戰江湖。

　　他曾帶領中原地產走過了1998年的香港金融危機，時隔十年，再度面臨同樣的問題時，他準備如何判斷和應對呢？本報記者于10月底專訪了香港中原集團主席施永青。

　　施永青

　　香港中原地產創始人之一，現任中原集團主席，同時身兼香港房屋委員會委員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。

　　施永青原籍浙江寧波，1949年出生于上海，4歲時定居香港，19歲畢業后從事教育工作8年，后轉往地產行業任職。1978年開設中原地產代理公司，從事地產代理事業至今，帶領中原地產走過了1998年的香港金融危機，并獲得長足發展，被稱為香港地產教父。

　　除房地產外，施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》。

　　減薪，裁員，關店

　　新京報：你重回中原的主要原因是目前的金融危機嗎？問題真嚴重到了需要你“重出江湖”的地步？

　　施永青：目前環境下進行交班，顯然不合時機，內部員工有這樣的呼聲，我個人覺得有責任和大家共同進步。內地可能還有許多人到目前為止沒有真正意識到金融危機的嚴重程度，樓市的發展離不開宏觀環境的變化，我看到南方的珠江三角洲區域相當多的企業在危機中倒閉，裁員減薪、拖欠貨款、收不到訂單的現象非常普遍，外資金融機構也在撤出。這些都會影響到樓市的消費信心和消費能力，就整體而言，這次危機中的樓市要比1998年更不樂觀。

　　新京報：具體到中原地產，目前處境如何？

　　施永青：我們也在減薪和裁員，關閉一些門店。香港這邊每月自然流失的一線員工就有150多人，而我們在香港的員工總數可能也就3000人；同時，我們也在主動辭退一些員工，關閉一些門店。在內地，人員自然流失同樣明顯。由于氣候影響成交，我們要退出部分東北區域市場，南方調整較早，目前壓力有所好轉，北京受奧運期間成交低迷的影響后，目前又遭遇了成交冷淡的局面，我們代理的一手房和二手房銷售都有類似的情形。

　　新京報：中原將如何應對？

　　施永青：流失和裁員后，所有的員工需要前進一步：門店經理要直接關注成交，區域經理要深入到門店經理的職責中去。少一些戰略和管理的人員，多一些實戰人員，這個時候已經不需要太多人關注市場方向、制定戰略。我回來了，就不用那么多人去考慮虛的事情了，少一些將軍，多一些士兵。

　　注意社會民意中“沉默的大多數”

　　新京報：香港政府目前主要如何應對樓市問題，與內地有哪些差別？

　　施永青：香港在1998年金融風暴后，房價上漲較慢，還沒有回復到十年前的水平。1997年很多人高價買房，1998年危機到來時，一下子都賣不出去，當時的問題就非常嚴重，但這些問題消化了十年，到目前已經有了好轉，所以盡管有壓力，但是要溫和一些。政府目前主要是通過限制土地供應、維持土地價格，來穩定市場，另外有一些金融政策的扶持，對存款進行擔保。

　　新京報：你如何看待目前內地全國性的“救市熱”？

　　施永青：現在“救市”已經晚了。除了過去一些限制性的政策要取消之外，可能還需要更多新的扶持政策出臺，如取消對外籍人士購房的限制等。此外，政府一定要全面轉變觀念，增加內需，發展內向型經濟，外銷導向在特殊時期應該有根本的調整，應考慮如何提升包括買房人在內的消費能力。

　　新京報：從網絡的調查來看，有高達85%的人反對目前的政策，認為政府在救開發商。

　　施永青：這和網民的結構有關，新畢業的大學生、青年白領等占的比例大，他們還沒有進入真正需要買房或者有能力買房的階段，這些人在網上很活躍，而社會民意中，有相當多的人充當了“沉默的大多數”，因此要辯證地看待；有數據說，目前內地50%-60%的家庭都購買了房產，這些人顯然是希望救市的，但這個比例沒有顯示出來。我主張“救市”的重點是保證這些已經買了房的人的利益，救二手房市場，因為買房人的資產價值主要是在二手房市場的交易中實現的；有些城市的政策是在救開發商，如允許開發商推遲土地開工，這樣是不可取的，開發商應該自己承擔市場風險。

　　讓百姓收入追趕樓市泡沫

　　新京報：按照你的想法，樓市價格應該很難下調；而目前很多人都覺得樓價是泡沫狀態，應該擠掉泡沫，你的意見是否與大家的預期相反？

　　施永青：我覺得泡沫在這個時候有其重要的價值，美國拿出大量的資金注入經營不善的銀行，就是在維持資產泡沫。我們要看到金融危機之后的狀況，到那個時候，誰的泡沫維持得更好，誰的資產價值積累就高，誰就有機會去從其他資產縮水嚴重的國家和區域獲得更高的回報。資產泡沫和價值積累可以互相轉化。

　　目前國內的出口受到嚴重的影響，今后化解危機的基礎在于內需，剛才我講過，中國城市居民購房比例在50%-60%，維持這些人的資產價值，就等于保持了多數人的消費能力，樓價大幅下跌，多數人無能力和信心進行消費，將使國內的內需提升成為一句空話。

　　新京報：如何解決那些買不起房反對救市者的切身問題？

　　施永青：對于年輕人，我覺得應該通過兩種渠道來解決，主要是通過政府的保障措施，建立針對性的廉租屋；有條件的年輕人應該更努力奮斗，爭取早日買房。另外，中國社會的分配制度需要調整，應該在更多的企業中增加股份性質的收益，提高工資水平等，讓企業中的一般管理者、員工都能從長期拿低工資的狀態中變革出來，緩和社會收入的兩極分化，因為兩極分化的發展，必然導致生產過剩。

　　當然，我主張這種提高工薪階層收入的建議，不宜通過政府來對所有企業和部門執行，經營效益好的企業先行，政府給予制度上的指導和規范。房價過高可以被看作是收入過低，讓收入追趕樓市泡沫，而不是讓泡沫破滅才是內地樓市的“軟著陸”之道。

　　一線城市剛性需求不宜樂觀估計

　　新京報：在市場調整期，常常會有人認為一些城市具有特殊性，比如北京，作為全國的政治經濟中心，其剛性需求應該會比其他城市更具有支撐力，你怎樣看待？

　　施永青：不要過于樂觀地估計這一需求。北京等一線城市的國際金融企業、外資企業數量大人員多，過去的置業與租賃需求一直呈現上升態勢，目前的金融危機已經使得在華金融機構縮減，其他類型的外資企業在本國的“后院”經營陷入困難后，也紛紛主動縮減和被迫撤出，這種狀況在一線城市會比二線城市更明顯。同時，內地正在經歷深刻的變革，不少人會考慮離開壓力越來越大的大城市；有支付能力的剛性需求才是有效的，目前無效的剛性需求在房價相對較高的一線城市也比較明顯。

　　另一方面，過去更多的人在大城市租房，如果撤出，城市退租問題也會給樓市價格帶來沖擊，退租的房子一般是房主多出的，自己住不了又租不出去，在樓盤無法上漲的背景下，只能選擇出售，這會增加樓市的供應量。

　　新京報：處于這種時候，很多人都特別期望得到一個答案：什么時候能出現轉機？

　　施永青：在全球關聯度緊密的背景下，香港的房地產市場受到的金融業影響較大，我覺得需要3-5年才能有好轉；內地政府部門在實體經濟中扮演的角色較多，很難估計，但應該比香港短一些，2-3年好轉的可能性比較大，在深圳等南方城市，由于調整較早一些，現在已經相對平穩一些。(記者 張家齊)