滬上房貸：等待突破

　　“據(jù)我所知，只有農(nóng)行的房貸新政策出來(lái)了吧。目前，上海的各家銀行都在等，希望看看其他銀行的政策是什么樣的，然后再?zèng)Q定自己該怎么辦。”滬上某大型銀行的工作人員告訴記者。存量房貸，尤其是今年新辦理的房貸怎么辦、怎樣界定“改善型住房”等細(xì)節(jié)、利差已在收窄的銀行在房貸新政中如何盈利，都讓銀行頗費(fèi)思量。

　　而上海原本就很低迷的新房銷售市場(chǎng)，由于各方都在等待政策的明朗而暫停交易，交易愈顯清淡。

　　房貸新政，能刺激滬上房地產(chǎn)復(fù)興嗎？

　　各銀行房貸政策不一

　　在大家還在消化央行政策意圖，市場(chǎng)各方都在觀望時(shí)，各家銀行的房貸政策也不盡相同。

　　“將房屋貸款平移我行，辦‘雙周供’還款，可省30%利息，年利率5.737%(下浮20%)，另可退保費(fèi)。”這樣的短信目前頻繁出現(xiàn)在上海居民的手機(jī)上。這是一家股份制商業(yè)銀行的新政策。該行信貸員介紹，如果是新政策出臺(tái)前第一次購(gòu)買住房，在該行貸款都可以享受79折優(yōu)惠。如果是在央行新政之后首次購(gòu)買住房，利率可以打七折。可能是怕新政策引發(fā)爭(zhēng)議，這家銀行的上述政策并沒(méi)有掛在其官方網(wǎng)站上，而是通過(guò)手機(jī)短信、業(yè)務(wù)員推銷等渠道“擴(kuò)散”。

　　正式帶頭明確房貸新政策是農(nóng)業(yè)銀行。該行對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房貸款，在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予積極支持，最低首付款比例為20%；貸款最低執(zhí)行利率調(diào)整為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　交通銀行副行長(zhǎng)錢文揮介紹，如果按要求對(duì)“首次(貸款購(gòu)房)”、“自住”、“普通(住房)”住房給予利率7折、首付2成的優(yōu)惠，那么銀行承受的風(fēng)險(xiǎn)將由此大增，因?yàn)槭状钨?gòu)房者的還貸能力、信譽(yù)未必全都良好。其次，房貸新政造成5年期存貸利率倒掛的問(wèn)題，必然導(dǎo)致銀行收益率下降，銀行如何在收益、風(fēng)險(xiǎn)之間找到平衡點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上，拿出可操作的規(guī)則難度很高。錢文揮強(qiáng)調(diào)，交行的房貸細(xì)則可能會(huì)與已經(jīng)公布的有所不同，對(duì)房貸新政此前所提到的“改善型購(gòu)房”可能要從嚴(yán)界定。

　　錢文揮表示，“改善型”的概念太過(guò)寬泛，執(zhí)行起來(lái)比較困難。他舉例說(shuō)，假如一個(gè)人已有了一所小房子，以前沒(méi)有貸款過(guò)，現(xiàn)在他想貸款購(gòu)買一所面積大一點(diǎn)的房子，這樣的需求可稱之為“改善型購(gòu)房”，也滿足“首次(貸款購(gòu)房)”、“自住”、“普通(住房)”的概念，銀行可給予貸款利率、成數(shù)上的優(yōu)惠。但是，假設(shè)一個(gè)人已經(jīng)有了兩棟別墅，現(xiàn)在他想貸款再買一棟面積更大的別墅，這樣的需求顯然不能夠被稱為“改善型購(gòu)房”。

　　銀行盈利之困

　　“房貸新政對(duì)銀行的影響非常大，尤其是那些房貸業(yè)務(wù)量大的銀行。你想想看，如果首次購(gòu)房者都要求貸款打七折，那銀行會(huì)損失多少？”滬上某大型銀行的工作人員感慨。

　　實(shí)際上，各家銀行的三季報(bào)都已普遍表現(xiàn)出利差收窄、不良率上升的壓力。

　　交行首席財(cái)務(wù)官于亞利承認(rèn)，銀行業(yè)將面臨息差收窄的問(wèn)題。于亞利分析，息差收窄首先是由于央行對(duì)存貸款利率的調(diào)整。尤其是央行今年的前兩次調(diào)息對(duì)銀行的影響非常顯著。后來(lái)盡管是對(duì)稱降息，但由于活期利率沒(méi)有變化，實(shí)際上仍然增加了銀行的資金成本。其次，存款定期化的趨勢(shì)也給銀行帶來(lái)了不利影響。如果今年股市仍然沒(méi)有起色，短期內(nèi)這個(gè)趨勢(shì)仍將繼續(xù)。第三，央行同時(shí)使用價(jià)格和數(shù)量工具，央票發(fā)行周期加長(zhǎng)，市場(chǎng)流動(dòng)性增加。最后，信貸控制放松，銀行的議價(jià)能力減弱。

　　今年以來(lái)，工行的凈利差已經(jīng)逐季下降。

　　在這種情況下，再讓銀行推出利率優(yōu)惠的房貸政策的確不易。

　　交通銀行副行長(zhǎng)錢文揮介紹，交行的房貸細(xì)則還在研究、深化、溝通中，關(guān)鍵是要在房貸細(xì)則中平衡業(yè)務(wù)發(fā)展、風(fēng)險(xiǎn)控制和效益提升三者的關(guān)系，找到既符合央行要求，又具有市場(chǎng)操作性的辦法。基本上首次購(gòu)買普通住房且自住的客戶能夠享受首付兩成，貸款利率七折的優(yōu)惠。“尤其是改善型和自住型買房怎么界定。我認(rèn)為兩者不是完全排斥的。交行細(xì)則應(yīng)該不久就可以出臺(tái)。”他說(shuō)。(記者 高改芳)