目前，美國(guó)金融危機(jī)的發(fā)展正在對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，“保增長(zhǎng)”成為經(jīng)濟(jì)工作的頭等大事。近日，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)居民購(gòu)房的財(cái)稅、金融政策。人們關(guān)注：在這些措施的作用下，何時(shí)能實(shí)現(xiàn)樓市交易回暖的目標(biāo)？政策是否會(huì)演變成維持高房?jī)r(jià)的“托市”？購(gòu)房者現(xiàn)在該不該出手？對(duì)各級(jí)政府而言，除了頻繁“救市”，怎樣從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展？本報(bào)記者直擊政策背后，深入不同層面，為您打開(kāi)一連串問(wèn)號(hào)。 　

　　——編 者

　　●對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)有啥影響

　　——長(zhǎng)期有利于激發(fā)需求，短期觀望情緒可能繼續(xù)

　　下手還是觀望？這是個(gè)問(wèn)題。

　　北京的公務(wù)員徐春明去年這時(shí)就打算買(mǎi)房，和很多購(gòu)房者一樣，這一年來(lái)他選擇了持幣待購(gòu)。

　　10月23日晨，徐春明打開(kāi)電腦，幾乎所有新聞網(wǎng)站頭條都是“中國(guó)政府救樓市”的新聞。頭天晚上國(guó)務(wù)院出臺(tái)政策，從11月1日起，下調(diào)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下住房的契稅至1%，免征印花稅。購(gòu)買(mǎi)普通自住房最低首付比例調(diào)到20%，可享受基準(zhǔn)利率最低0.7倍的優(yōu)惠利率，住房公積金利率下調(diào)……

　　徐春明細(xì)算了一下，如要買(mǎi)一套100萬(wàn)元左右的房子，可省下1萬(wàn)多元稅費(fèi)，首付壓力可減到20萬(wàn)元出頭，20年的還款利息則可省下15萬(wàn)元，購(gòu)房負(fù)擔(dān)的確有所減輕。

　　他同時(shí)算了一筆賬，如房?jī)r(jià)繼續(xù)跌，即使開(kāi)發(fā)商每平方米只優(yōu)惠500元，100平方米的房子也能輕易省下5萬(wàn)元，比減免1萬(wàn)元的交易稅費(fèi)誘惑大得多。

　　“我還是再看看，至少到春節(jié)吧。反正這段日子房?jī)r(jià)不可能大漲。”徐春明說(shuō)。

　　10月23日以來(lái)，新浪等知名網(wǎng)站的調(diào)查結(jié)果顯示，至少有超過(guò)50%的網(wǎng)友表示將繼續(xù)觀望。而各地的“救市”政策，迄今為止并未呈現(xiàn)明顯效果。

　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，現(xiàn)在唯一確定的是需求仍存在，但龐大的潛在需求何時(shí)能回到市場(chǎng)？

　　多數(shù)專(zhuān)家和業(yè)界人士認(rèn)為，國(guó)家出臺(tái)的系列新政對(duì)購(gòu)房者的支持力度比此前業(yè)界預(yù)測(cè)的要大，傳遞出強(qiáng)烈信號(hào)：希望房市交易回暖，房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。這有利于激發(fā)潛在需求，緩解觀望情緒。長(zhǎng)期看，必將提振市場(chǎng)信心，有利于這輪市場(chǎng)調(diào)整更加穩(wěn)定健康。

　　但北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，相對(duì)現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)，目前的支持力度還難以刺激購(gòu)房者立刻出手。此次出臺(tái)的新政并沒(méi)時(shí)間限制，對(duì)持幣待購(gòu)者而言，完全可繼續(xù)觀望一段時(shí)間。而購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌的預(yù)期短期內(nèi)很難轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)何時(shí)能回暖尚需觀察。

　　市場(chǎng)供需狀況更不容樂(lè)觀。截至8月底，全國(guó)商品房空置面積已達(dá)1.3億平方米，同比增長(zhǎng)8.7%。加之交易量的持續(xù)萎縮，市場(chǎng)短期內(nèi)存在較明顯的供給過(guò)剩。

　　年底臨近，資金鏈吃緊的房地產(chǎn)企業(yè)面臨如何過(guò)“年關(guān)”的問(wèn)題。雙重影響下，多數(shù)開(kāi)發(fā)商還是會(huì)延續(xù)促銷(xiāo)降價(jià)的策略，挺過(guò)今年，等待市場(chǎng)回暖。

　　●“救”樓市究竟為了什么？

　　——帶動(dòng)上下游回暖，促進(jìn)擴(kuò)大內(nèi)需，防范金融風(fēng)險(xiǎn)　

　　“表面看，這些政策是針對(duì)房市的。根本上講，是要通過(guò)激活房市交易，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)拉動(dòng)投資、擴(kuò)大內(nèi)需的作用。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心一位專(zhuān)家說(shuō)。

　　樓市低迷、開(kāi)工減少，對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游行業(yè)的影響日益明顯。

　　上游——建材業(yè)產(chǎn)量和工業(yè)增加值增速下滑；鋼鐵業(yè)大面積減產(chǎn)，量?jī)r(jià)齊跌；不少建筑企業(yè)早在上半年就“沒(méi)活干”，年底能否按時(shí)結(jié)到工程款仍是問(wèn)題。下游——裝修、家電、家具等行業(yè)也不同程度遭到房地產(chǎn)業(yè)不景氣的沖擊。

　　“房地產(chǎn)業(yè)本身是資本密集型行業(yè)，而其上下游基本都是勞動(dòng)密集型行業(yè)，關(guān)乎就業(yè)問(wèn)題。”董藩認(rèn)為，房市回暖，投資重新啟動(dòng)，對(duì)緩解上下游行業(yè)的就業(yè)壓力將起到一定作用。

　　此輪全球金融風(fēng)暴，也使銀行系統(tǒng)空前關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)走低可能造成的金融風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)于次貸危機(jī)，在我國(guó)，風(fēng)險(xiǎn)更可能來(lái)自開(kāi)發(fā)貸款。

　　江蘇一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，如明年4月仍無(wú)法按期償還銀行貸款，就準(zhǔn)備把房子“扔給銀行”。而現(xiàn)有市場(chǎng)情況下，銀行收了房子賣(mài)不出去，很可能增加壞賬。因此，刺激需求促使樓市交易回暖，對(duì)金融安全意義重大。

　　至于地方政府，雖然其多數(shù)對(duì)“土地財(cái)政”的提法諱莫如深，但不可否認(rèn)，隨著前幾年房?jī)r(jià)快速上漲而節(jié)節(jié)攀升的土地出讓收益，已成地方政府重要財(cái)源。

　　“市場(chǎng)冷清造成大量土地流拍，部分開(kāi)發(fā)商退地，使地方政府財(cái)政收入受到影響，投入各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金也捉襟見(jiàn)肘。”武漢市武昌區(qū)一位官員說(shuō)：“某種程度上講，地方‘救市’實(shí)屬迫不得已。”

　　●會(huì)不會(huì)為高房?jī)r(jià)“托市”？

　　——支持購(gòu)房者的政策本為“暖市”，部分地方舉措不利于市場(chǎng)正常調(diào)整

　　不少人擔(dān)心，密集的政策出臺(tái)會(huì)影響市場(chǎng)的正常調(diào)整，實(shí)際救了仍偏高的房?jī)r(jià)，救了本應(yīng)被市場(chǎng)淘汰的開(kāi)發(fā)商。

　　此次出臺(tái)的財(cái)稅、金融政策，主要是通過(guò)減免稅費(fèi)、降低購(gòu)房門(mén)檻和還貸壓力，支持購(gòu)房者買(mǎi)房。既無(wú)直接針對(duì)開(kāi)發(fā)商的稅收減免，也無(wú)放寬繳納土地出讓金的時(shí)限，業(yè)界盼望的降低二套房首付比例、放寬銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的限制、取消二手房交易營(yíng)業(yè)稅等，也沒(méi)提及。

　　“總體說(shuō)，政策是溫和的，并未直接緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力。如消費(fèi)者不買(mǎi)賬，開(kāi)發(fā)商該降價(jià)還是得降價(jià)，該破產(chǎn)還是得破產(chǎn)，市場(chǎng)的正常調(diào)整不會(huì)因此停滯。”建設(shè)部專(zhuān)家指出：“中央政策是在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，對(duì)過(guò)去幾年房市宏調(diào)政策的適度放松和理性回歸，稱(chēng)之為‘暖市’更合適。”

　　部分地方政府的政策中不乏直接針對(duì)開(kāi)發(fā)商的政策。江蘇某市提出，對(duì)不具備全面開(kāi)發(fā)條件的已出讓地塊，可適當(dāng)順延開(kāi)、竣工時(shí)間，并根據(jù)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度情況分期或延期繳納土地出讓金。河北某市則提出，對(duì)開(kāi)發(fā)商不同程度減免各種稅費(fèi)。

　　對(duì)于此類(lèi)“大膽”之舉，專(zhuān)家認(rèn)為，資金壓力和購(gòu)房者的觀望是開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售、市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的主要原因，而直接補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商的政策可使開(kāi)發(fā)商緩解資金壓力，可能再現(xiàn)“死扛”房?jī)r(jià)的局面。果真如此，不利于市場(chǎng)的正常調(diào)整和健康發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需的目的也無(wú)從實(shí)現(xiàn)。推出此類(lèi)政策應(yīng)慎重。

　　●除了“救”，政府還要做什么？

　　——加強(qiáng)住房保障是當(dāng)務(wù)之急也是重中之重

　　人們注意到，此次系列新政再次要求各地加快廉租房建設(shè)，加大實(shí)物配租力度，擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍，推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)(危舊房)改造。同時(shí)，《城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法》已由相關(guān)部門(mén)制定完畢，近日將出臺(tái)。而此項(xiàng)政策的完善，將為推進(jìn)住房保障工作的進(jìn)展掃清諸多障礙。

　　對(duì)此，專(zhuān)家認(rèn)為，在目前形勢(shì)下政府強(qiáng)化住房保障，既能通過(guò)保障性住房建設(shè)刺激內(nèi)需，又能有效改善民生，完善的住房保障有利于房?jī)r(jià)“軟著陸”和房市健康發(fā)展，可謂“一箭三雕”。相比各地的被動(dòng)“救市”，搞好住房保障會(huì)使各級(jí)政府在加強(qiáng)和改善房市調(diào)控中更主動(dòng)。

　　據(jù)建設(shè)部等提出的廉租房建設(shè)計(jì)劃，2008年新增廉租住房保障戶(hù)數(shù)250萬(wàn)戶(hù)，其中實(shí)物配租戶(hù)數(shù)40萬(wàn)戶(hù)。建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年各地廉租房的建設(shè)任務(wù)已完成約80%，有關(guān)部門(mén)近期將赴各地調(diào)研住房保障工作進(jìn)展。而今后一段時(shí)間，加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)仍將是住房政策的重中之重。(記者 王煒)