自去年10月起陷入下跌調整開始,廣州樓市便沿著一個既定的通道向下運行,與本報年初時提出的“九步走”調整軌跡呈現驚人的一致———樓市從頂部到階段性底部的調整特征已經逐一兌現。然而,樓市所面臨的重重困難似乎遠未終結,政府的救市也才剛剛開始,未來的樓市將會走向何方?

　　歷史重演九步走“魔咒”

　　今年2月29日,本報《南方樓市》專刊用顯著版面分析了一種對樓市調整模式的預言:在總結了香港及我國以往房地產業的發展規律后指出,一次完整的房地產業調整將分為九大步驟。

　　第一步,地王頻現；第二步,地價暴跌；第三步,房價、成交量下跌；第四步,警覺的發展商降價銷售,一段時間后其他發展商跟進；第五步,二手房市場大幅下跌；第六步,供不應求變為供過于求,主流觀點開始看空房價；第七步,房價進一步下跌,空置率開始攀升；第八步,為了生存,部分發展商進一步大幅降價銷售,降價比例達20%到30%；第九步,“地王”開始成為預售樓盤,市場售價大幅下跌,“地王”成為“債王”。

　　不難發現,“九步走”基本上以過往經驗為依據。歷史上香港曾經歷過多次樓市起伏,僅“二戰”結束后香港樓市便有過6次從大漲到大跌的產業周期。改革開放后,內地樓市盡管起步較晚,但在上世紀90年代也分別經歷了兩次大規模調整。總結歷次樓市調整,雖然調整并不一定完全有“九步走”,但波動路徑基本上一致。

　　“九步走”廣州全部印證

　　按照“九步走”的邏輯,從調整的第一步到第九步恰好是一個房地產項目的開發周期,同時也是從樓價頂點下跌到底部區域的過程。回顧這一年來廣州及全國部分城市樓市的調整過程不難發現,這一輪調整與“九步走”所揭示的調整路徑呈現驚人的一致。

　　正是在一年多以前,廣州及全國多個樓市進入了高潮迭起的“地王頻發期”,廣州云祥路地塊也創下了高達1.9萬元/平方米的樓面地價單價“地王”。去年9、10月間樓價到達頂點,隨后成交大幅萎縮。在經過幾個月的相持期后,開發商從今年3月起開始大規模促銷,二手樓市也陷入低迷。

　　隨著前些年拿地高峰時的地塊相繼成為可售項目,廣州樓市供應量在今年一季度逐漸超過了需求,樓市開始進入買方市場。許多樓盤也開始出現滯銷,空置面積攀升。進入9月,開發商紛紛大舉降價促銷,價格戰由暗到明,關于某些“地王”地塊要求“退地”的傳言也不絕于耳。

　　未來存在諸多不確定性

　　“九步走”之后樓市將向何處去?行業內的觀點有嚴重分歧:樂觀態度的合富輝煌首席分析師黎文江稱樓價底部基本探明,未來幾個月樓價將保持穩定。看空的中原地產項目部總經理黃韜則稱目前還處于“價跌量增”階段,距離“量價齊穩”還有待時日。

　　據以往經驗,樓市進入調整期后一般會維持1年至3年時間不等。在此期間,“九步走”中的任何一步都有可能再次上演。如今仍在愈演愈烈的全球金融海嘯,為樓市走出調整蒙上了陰影。

　　近期,中國政府出臺了刺激購房的救市政策,契稅以及最優惠的貸款利率均已降至調控前的水平。此外,中央也允許地方政府根據當地情況進行救市,“二套房貸”有望松綁,我國進入降息周期這三重利好的提振作用也尚未顯現,如果我國經濟能夠在全球金融危機中獨善其身的話,樓市也存在較快地恢復到平穩水平的可能。(記者王昊)