自去年10月起陷入下跌調(diào)整開始,廣州樓市便沿著一個既定的通道向下運行,與本報年初時提出的“九步走”調(diào)整軌跡呈現(xiàn)驚人的一致———樓市從頂部到階段性底部的調(diào)整特征已經(jīng)逐一兌現(xiàn)。然而,樓市所面臨的重重困難似乎遠(yuǎn)未終結(jié),政府的救市也才剛剛開始,未來的樓市將會走向何方?

　　歷史重演九步走“魔咒”

　　今年2月29日,本報《南方樓市》專刊用顯著版面分析了一種對樓市調(diào)整模式的預(yù)言:在總結(jié)了香港及我國以往房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律后指出,一次完整的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整將分為九大步驟。

　　第一步,地王頻現(xiàn)；第二步,地價暴跌；第三步,房價、成交量下跌；第四步,警覺的發(fā)展商降價銷售,一段時間后其他發(fā)展商跟進(jìn)；第五步,二手房市場大幅下跌；第六步,供不應(yīng)求變?yōu)楣┻^于求,主流觀點開始看空房價；第七步,房價進(jìn)一步下跌,空置率開始攀升；第八步,為了生存,部分發(fā)展商進(jìn)一步大幅降價銷售,降價比例達(dá)20%到30%；第九步,“地王”開始成為預(yù)售樓盤,市場售價大幅下跌,“地王”成為“債王”。

　　不難發(fā)現(xiàn),“九步走”基本上以過往經(jīng)驗為依據(jù)。歷史上香港曾經(jīng)歷過多次樓市起伏,僅“二戰(zhàn)”結(jié)束后香港樓市便有過6次從大漲到大跌的產(chǎn)業(yè)周期。改革開放后,內(nèi)地樓市盡管起步較晚,但在上世紀(jì)90年代也分別經(jīng)歷了兩次大規(guī)模調(diào)整。總結(jié)歷次樓市調(diào)整,雖然調(diào)整并不一定完全有“九步走”,但波動路徑基本上一致。

　　“九步走”廣州全部印證

　　按照“九步走”的邏輯,從調(diào)整的第一步到第九步恰好是一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期,同時也是從樓價頂點下跌到底部區(qū)域的過程。回顧這一年來廣州及全國部分城市樓市的調(diào)整過程不難發(fā)現(xiàn),這一輪調(diào)整與“九步走”所揭示的調(diào)整路徑呈現(xiàn)驚人的一致。

　　正是在一年多以前,廣州及全國多個樓市進(jìn)入了高潮迭起的“地王頻發(fā)期”,廣州云祥路地塊也創(chuàng)下了高達(dá)1.9萬元/平方米的樓面地價單價“地王”。去年9、10月間樓價到達(dá)頂點,隨后成交大幅萎縮。在經(jīng)過幾個月的相持期后,開發(fā)商從今年3月起開始大規(guī)模促銷,二手樓市也陷入低迷。

　　隨著前些年拿地高峰時的地塊相繼成為可售項目,廣州樓市供應(yīng)量在今年一季度逐漸超過了需求,樓市開始進(jìn)入買方市場。許多樓盤也開始出現(xiàn)滯銷,空置面積攀升。進(jìn)入9月,開發(fā)商紛紛大舉降價促銷,價格戰(zhàn)由暗到明,關(guān)于某些“地王”地塊要求“退地”的傳言也不絕于耳。

　　未來存在諸多不確定性

　　“九步走”之后樓市將向何處去?行業(yè)內(nèi)的觀點有嚴(yán)重分歧:樂觀態(tài)度的合富輝煌首席分析師黎文江稱樓價底部基本探明,未來幾個月樓價將保持穩(wěn)定。看空的中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則稱目前還處于“價跌量增”階段,距離“量價齊穩(wěn)”還有待時日。

　　據(jù)以往經(jīng)驗,樓市進(jìn)入調(diào)整期后一般會維持1年至3年時間不等。在此期間,“九步走”中的任何一步都有可能再次上演。如今仍在愈演愈烈的全球金融海嘯,為樓市走出調(diào)整蒙上了陰影。

　　近期,中國政府出臺了刺激購房的救市政策,契稅以及最優(yōu)惠的貸款利率均已降至調(diào)控前的水平。此外,中央也允許地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行救市,“二套房貸”有望松綁,我國進(jìn)入降息周期這三重利好的提振作用也尚未顯現(xiàn),如果我國經(jīng)濟(jì)能夠在全球金融危機(jī)中獨善其身的話,樓市也存在較快地恢復(fù)到平穩(wěn)水平的可能。(記者王昊)