在昨日舉行的“2008年金融地產(chǎn)年會”上,央行前副行長、全國人大財經(jīng)委員會副主任吳曉靈女士,以一位淡出決策層之后的公民身份談到了她對十年房地產(chǎn)調(diào)控政策的一些思考。

　　地方與中央政府未達(dá)房政共識

　　吳曉靈在回顧1998年到2008年間的政府宏觀調(diào)控措施時表示,為拉動內(nèi)需中央政府鼓勵房地產(chǎn)交易,在1998-1999年間建設(shè)部曾發(fā)過文件,暫時減免居民自住房的交易稅和增值稅,但是當(dāng)時的基本條件是對普通商品房,不過地方政府并沒有執(zhí)行規(guī)定,而對大面積的住房和別墅房,甚至所有的住房全部減免了征收。這影響到后來我國住房投資增幅過大,價格增長過快；同時對于經(jīng)濟(jì)適用房,地方政府也一直沒有按照相關(guān)的條例嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房的面積,而是將其變相地變成了普通商品住房。

　　“中央政府一再希望滿足小面積的普通住房的需求,但是地方政府則更希望房地產(chǎn)業(yè)更快發(fā)展。因而,在2002年到2006年之間,盡管出臺了許多政策,落實的情況卻并不很好,房價一直在漲。”

　　不過,吳曉靈也坦言,地方政府的變相抵制也面臨著“土地財政”的苦衷。

　　理性對待房地產(chǎn)調(diào)控效果

　　吳曉靈表示,房價回歸理性是啟動正常消費(fèi)的基礎(chǔ),對目前宏觀調(diào)控所造成的房地產(chǎn)價格回落要理性地對待。

　　她說,從2001年至2008年,我國居民住宅消費(fèi)價格的指數(shù)漲幅飛快,雖然期間曾因政府的調(diào)控,房地產(chǎn)價格漲幅下降了少許,但更明顯的情況是在高房價帶動下,開發(fā)商對在建住宅面積的投入越來越大。可以觀察到的數(shù)據(jù)是2004年9月份之前,房地產(chǎn)行業(yè)竣工面積、銷售面積相比差別并不大；但從2004年至今,特別是2007年5月份之后,樓市竣工面積與銷售面積之比有大幅度上升,換句話說就是住宅空置面積越來越多。這其中的原因,吳曉靈認(rèn)為是樓價太高,導(dǎo)致購房者消費(fèi)能力難以承受,因此,銷售欠佳造成空置面積增加。

　　她表示,房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)系民生的重要產(chǎn)業(yè),維系居民的正常需求是國民經(jīng)濟(jì)向內(nèi)需拉動轉(zhuǎn)型的重要內(nèi)容。在世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退和我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向轉(zhuǎn)型疊加的特殊時期,房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著更特殊的意義。她認(rèn)為,在現(xiàn)情況下,啟動國內(nèi)消費(fèi),居民收入格局的調(diào)整需要一個機(jī)會,政府今后努力的方向是把房地產(chǎn)的目標(biāo)從帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向滿足人民的正常居住需求。“在這個時期,城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化的背景下,我國有強(qiáng)大的住房需求,也應(yīng)該釋放正常的住房需求,我想中央政府最近出臺的一系列措施,都是希望啟動正常的住房需求。”

　　房價回調(diào)不會對信貸造成沖擊

　　吳曉靈說,有人認(rèn)為如果房價下調(diào)太多,就會引起大量不良貸款,但根據(jù)數(shù)據(jù)我們可以看到,2007年個人住房貸款占銀行信貸總額有了一個陡升趨勢,2007年之后又出現(xiàn)了突降趨勢。數(shù)據(jù)顯示,到目前為止,開發(fā)商貸款占商業(yè)銀行貸款總額是6.64%,個人住房貸款是11%,2007年這兩項貸款全部增量占整個住房貸款余額比例為開發(fā)商18.3%,個人23.3%,即使2007年發(fā)放個人按揭貸款全部為壞賬,也只有23.3%,也沒有對銀行的貸款產(chǎn)生那么大的沖擊。

　　不過她也表示,有時候某些房地產(chǎn)商為了促銷,會用貸款幫助客戶首付,這樣就會出現(xiàn)銀行的零首付的情況,但是這樣的事件畢竟是鳳毛麟角。

　　商業(yè)房貸按揭比例依風(fēng)險出臺

　　吳曉靈認(rèn)為,對多套住房按揭貸款提高首付比例是控制房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵,而這個比例數(shù)應(yīng)該是商業(yè)銀行出于風(fēng)險控制自覺提出來,對于投資性購房,首付以不低于30%的自有資本比例,讓利率回歸市場利率,有利控制金融風(fēng)險。

　　吳曉靈認(rèn)為商業(yè)銀行應(yīng)該了解自己的客戶,知道對客戶放貸有多大的風(fēng)險,根據(jù)客戶的風(fēng)險確定利率。

　　“退房”“斷供”要付出信用代價

　　在中央政府啟動宏觀調(diào)控和房價開始回調(diào)后,眾多“高位接盤”的購房者面臨的一個問題是退房或斷供。吳曉靈認(rèn)為這是個信用缺失的問題。

　　她表示,我們處于商品社會,要信守合同,因此,萬科在降價的時候,有業(yè)主曾要求萬科給予退房或者差價補(bǔ)償,這樣做的理由并不充分。“我覺得萬科的態(tài)度遵守了信守合同的精神,只要銷售的時候沒有誤導(dǎo),沒有欺詐,買房人應(yīng)該對自己的行為負(fù)責(zé)任。”而關(guān)于斷供,吳曉靈說,除非斷供者今后永遠(yuǎn)不和金融機(jī)構(gòu)打交道,否則斷供將在信用記錄上抹上一個污點(diǎn),以后由于個人已有不良記錄,所以任何金融機(jī)構(gòu)都不會也不敢發(fā)放信用卡,也不敢再向斷供者提供貸款。“退房和斷供都會使消費(fèi)者付出巨大的信用代價。”

　　呼吁開征物業(yè)稅

　　吳曉靈呼吁開征物業(yè)稅。她說,信貸政策不是調(diào)控房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵,財政政策才是關(guān)鍵,是調(diào)整市場走向的關(guān)鍵。

　　一方面要調(diào)整地方和中央財政的劃分,從機(jī)制上保證土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的嚴(yán)肅性。現(xiàn)在許多地方政府,一任新官上臺就把城市規(guī)劃做一次修正,這個過程中產(chǎn)生很多矛盾,最主要的問題就是地方政府承擔(dān)的事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其目前可支配的財力,因而推動財政體制的改革,是解決房地產(chǎn)行業(yè)問題非常重要的一環(huán)。

　　另一個是降低交易環(huán)節(jié)費(fèi)用,盡快明確開征物業(yè)稅時間,加大房地產(chǎn)持有費(fèi)用,合理引導(dǎo)居民消費(fèi)。她認(rèn)為,政府應(yīng)該做的事情,是提供一個公平、穩(wěn)定的市場環(huán)境,讓利益主體根據(jù)自身的情況進(jìn)行選擇。“如果開征物業(yè)費(fèi)的話,就會讓一些人考量,自己買這個房子,是否用得起。因此,只要物業(yè)稅出來了,老百姓就會自己掂量掂量我是住60平米的房子,還是住120平米的房子。”