由財(cái)政部、國(guó)稅總局和央行聯(lián)手出臺(tái)的組合利好尚未來(lái)得及消化，中國(guó)樓市又迎來(lái)降息暖風(fēng)。在1個(gè)半月內(nèi)連續(xù)3次下調(diào)貸款利率，央行的出發(fā)點(diǎn)自然是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)、盡量減少外圍金融風(fēng)暴沖擊，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言仍然是一個(gè)積極的信號(hào)。盡管樓市復(fù)蘇仍需時(shí)間，但市場(chǎng)將有所分化，在買賣雙方的博弈下，未來(lái)樓市有望呈“L”型走勢(shì)。

　　降息為市場(chǎng)注入流動(dòng)性

　　中國(guó)人民銀行29日晚宣布，從2008年10月30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93%下調(diào)至6.66%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率則保持不變。這已是9月15日以來(lái)，我國(guó)貸款利率的第3次下調(diào)，至此，金融機(jī)構(gòu)貸款利率已累計(jì)下調(diào)0.81個(gè)百分點(diǎn)，我國(guó)進(jìn)入降息通道。

　　中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任、中國(guó)指數(shù)研究院(華東)副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)：“在全球金融海嘯的背景下，央行降息為市場(chǎng)注入了流動(dòng)性。中國(guó)并非資金不夠，但由于信心不足、消費(fèi)萎靡，導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性收緊。央行降息意在傳遞信心、釋放流動(dòng)性，避免經(jīng)濟(jì)過(guò)快下滑。”

　　由于對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)心加劇，亞太股市27日上演“黑色星期一”：港股恒生指數(shù)周一下跌超過(guò)12.7%，創(chuàng)歷史最大跌幅；臺(tái)北股市跌4.65%；日經(jīng)指數(shù)下跌6.4%，創(chuàng)26年來(lái)最大跌幅；菲律賓股市下跌12%；滬深兩市一路重挫，滬指收盤暴跌逾6%。盡管28日歐美股市全線暴漲，滬深股市29日卻再度“跳水”，上證綜指跌幅接近3%。

　　“作為宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，股市下跌表明市場(chǎng)信心不足，對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)非常擔(dān)憂。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)衰退陰影籠罩全球，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速也出現(xiàn)了明顯回落。央行連續(xù)降息，旨在提振經(jīng)濟(jì)，也是為股市和樓市注入信心。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，連續(xù)三次降息，商業(yè)貸款利率累計(jì)下降0.81個(gè)百分點(diǎn)；而公積金貸款利率連續(xù)2次下調(diào)，購(gòu)房者成本已大大降低。

　　此前，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、人民銀行以罕見(jiàn)的力度出臺(tái)“組合拳”，為買房人松綁減負(fù)：從11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫下調(diào)到1%；個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　緊隨其后，上海出臺(tái)了力度更大的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)，其中規(guī)定，購(gòu)買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%；家庭購(gòu)房公積金每戶最高貸款限額提高至80萬(wàn)元。

　　美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉表示，以一套總價(jià)100萬(wàn)元的商品房、首付三成來(lái)計(jì)算，上海原來(lái)規(guī)定公積金貸款每戶最高限額為50萬(wàn)元，也就是需要另外承擔(dān)20萬(wàn)元的商業(yè)貸款，現(xiàn)在則可申請(qǐng)全額公積金貸款，利息負(fù)擔(dān)有所減輕。加上上海14條新政對(duì)二手房交易稅費(fèi)的大幅減免，近來(lái)門店接待的看房者比政策出臺(tái)前增加了三成。

　　政策釋放需時(shí)間　樓市有望呈現(xiàn)L型走勢(shì)

　　陳晟表示，我國(guó)目前已進(jìn)入降息通道，加上從地方到中央對(duì)樓市的一系列刺激政策，從長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于穩(wěn)定。但所謂“病來(lái)如山倒、病去如抽絲”，政策生效需要一段時(shí)間的累積效應(yīng)，樓市短期內(nèi)的調(diào)整格局尚難扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)復(fù)蘇還有待時(shí)日。

　　市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)具有滯后性，以直接影響樓市“拐”入調(diào)整期的“第二套房房貸政策”為例，數(shù)據(jù)顯示，政策出臺(tái)后，2007年四季度全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比仍上漲10.2%，漲幅比三季度又高出2個(gè)百分點(diǎn)。其中，四季度新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比三季度高2.4個(gè)百分點(diǎn)；二手住房銷售價(jià)格漲幅比三季度高2.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄提供的數(shù)據(jù)表明，由于樓市“救市”新政要到11月起才開(kāi)始實(shí)施，加上普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)等細(xì)則沒(méi)有出臺(tái)，使得當(dāng)下市場(chǎng)處于“真空期”，在上海14條新政出臺(tái)后的首個(gè)星期，全市住宅日均成交量比新政出臺(tái)前下滑近20%。

　　“但隨著政策的逐漸明朗，以及各項(xiàng)優(yōu)惠措施的刺激，市場(chǎng)剛性需求將會(huì)逐漸入市。”薛建雄說(shuō)，“9月份上海商品住宅成交量?jī)H為43萬(wàn)平方米，為去年同期的三成左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不符合市場(chǎng)需求的真實(shí)狀況。預(yù)計(jì)在接下來(lái)的2個(gè)月里，上海的商品住宅成交量將會(huì)有三成左右的回升，月均成交將達(dá)到60萬(wàn)平方米。”

　　專家認(rèn)為，樓市在自身調(diào)整需要和外部環(huán)境惡化的雙重壓力下，盡管面對(duì)一系列“利好”，房?jī)r(jià)也不可能在短期內(nèi)出現(xiàn)“U”型反彈。比較理想的狀態(tài)是經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整，使房?jī)r(jià)穩(wěn)定呈現(xiàn)“L”型走勢(shì)。(記者姚玉潔)