當前房市雖然成交量低迷，然而政府有比救市更重要的任務，就是厘清民生性住房的理念并堅持之，努力使全體人民“住有所居”。——吳志峰(國家開發銀行高級經濟學家)

　　在地方政府紛繁復雜的“救市”方案后，因成交量極度萎縮而日顯蕭條的房市又響起即將漲價的聲音。然而，日前中央政府推出的房產新政除了降低交易稅費外，還將大力發展經濟適用房和廉租房，被市場普遍預期的放松“二套”房貸政策并未出爐。房產新政實際上透露了民生性住房的理念，表明中央對前期房價暴漲和房市泡沫是非常警惕的。

　　自1998年住房制度改革以來，房價一路上漲，尤其是2005~2007年，房價翻番，市場炒作和投機盛行，泡沫積累較大，已威脅經濟發展和社會民生。造成房價上漲的原因非常復雜，但可以總結為“需求的集中釋放效應”。

　　需求集中釋放表現為五方面需求的疊加：住房制度改革將原來福利分房制度下積累的巨大需求在短時間釋放；中國巨大的地區差距、城鄉差距將住房需求向生存環境相對優越的東部發達城市集中；商業銀行改革期間的利潤導向將住房信貸視為抓手，由此將潛在的住房需求大量釋放；城市化進程中的拆遷改造將人們趕往住房市場；住房投資品屬性被開發成吸納大量流動性的投機市場，由此激發了巨大的投機需求。而住房的供給由于與土地市場聯系起來，具有壟斷性和低彈性特點，當集中釋放的需求疊加遇上低彈性的供給時，其結果就是房價暴漲和房市泡沫了。

　　這五方面的需求通常被房地產商和相關利益人群解讀為“真實需求”，以此作為支撐房價暴漲的理由。實則不然，需求的集中釋放實際上反映了政府部門的失職。因為住房雖是私有物品，但房價卻有很強的公共品性質，因此政府對房市泡沫有不可推卸的責任。

　　當前房市雖然成交量低迷，然而政府有比救市更重要的任務，就是厘清民生性住房的理念并堅持之，努力使全體人民“住有所居”。政府應注重梳理市場需求、分類住房供給，將集中釋放的住房需求分流，適當壓抑由信貸激發的多套住房需求，加大建設經濟適用房和廉租房的力度。

　　具體說到民生性住房理念，應堅持每一戶城市居民有權且限購一套經濟適用房；買不起經濟適用房的低收入群體可租住廉租房；廉租房退租可購買一套經濟適用房；經濟適用房由政府原價回購后可免契稅購買一套商品房；不鼓勵購買二套以上商品房，且對兩套以上商品房征收物業稅，對別墅等房產征收奢侈稅和物業稅；對已購買一套商品房者退還稅費。使市場形成廉租房、經濟適用房、商品房的供應結構，廉租房和經濟適用房由政府保障供給，商品房由市場解決，政府以稅費調控。

　　由此觀之，之前一些地方政府推出的“救市”措施存在很大問題。比如長沙不再推經濟適用房，而是直接以貨幣補貼，進一步將需求疊加到商品房上，助漲房價；西安、南京對購房戶發放財政補貼，直接以納稅人的錢來補貼一般商品房，該管的經濟適用房卻不建，于理于法均不通；杭州、上海重提購房入戶，則進一步將中西部和農村的購買力向東部沿海轉移。這些措施均屬救一時之急而不考慮長遠，嚴重偏離民生性住房的理念。

　　政府如果是為了救經濟而救房市，必須堅持貫徹民生性住房理念。當前推動我國發展有三大動力，一是工業化，二是城市化，三是市場化。對于工業化，貫徹民生性住房理念有助于制造業等實體經濟降低經營成本、合理安置員工生活，使企業將精力集中在研發、工藝和營銷建設上，而不是大小企業奔房產；對于城市化，貫徹民生性住房理念有助于人們進城后及時安置家業，有利于社會穩定，比如英國二戰后，人們涌入城市后，是政府大力發展保障性住房幫助人們安家置業，使經濟社會進入持續穩定的繁榮發展階段；對于市場化，一般的理解是住房是私有物品，政府無需干預。然而當大量居民被高房價擠出市場住無所居時，社會就會不穩定。市場的無序運轉最終會導致經濟惡性循環，只有政府堅持民生性住房理念，疏導市場需求、分類市場供給，方可促進房產市場的良性發展。