編者按:11月1日起,樓市新政正式實施,盡管難以立竿見影地提振市場,但新政讓開發商欣喜,讓購房賣房者受益是無疑的。樓市在新政刺激下,漸顯亮色。又有一些人躍躍欲試,不過,在再次入市前,需要算清好房貸賬、稅金賬等細賬,弄清相關條文可能給自己投資帶來的影響,并高度關注房價可能下行的風險。

　　算賬

　　房貸賬:怎么算都省錢

　　在金融政策調整方面,金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。下調個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調0.27個百分點。

　　貸款利率下限擴大為基準利率的0.7倍,按100萬元房款,按揭七成,貸款20年計算,調整前每月還貸5311.32元,調整后每月還貸4708.7元,相當于每月節省了602.62元,下降幅度為8.7%,當20年下來,節省還款約14.5萬元；同時,相比較商業貸款優惠利率下限的擴大,住房公積金貸款下降對購房者還款的影響較小,公積金貸款由4.86%下降到4.59%,按組合貸款70萬元,即公積金貸款60萬元、商業貸款10萬元,并以還款20年計算,每月還貸由調整前的4672.24元下降為4497.77元,相當于每月節省了174.47元。

　　另外,如果按照最新優惠利率,但首付比例由30%下降至20%,則每月還款額約5381元,上升幅度為4.3%。當然,首付比例減少,則減少了買房者初期投入的資金額。

　　盡管第二套房貸政策沒有放松,但是房貸新政還是有利于二套房貸壓力的減小。之前購買第二套房產應按照基準利率上浮10%,總額100萬元且首付比例30%情況下,即每月需還款5950元,如果能夠按新標準執行,則月供降為4709元,下調幅度為21%。

　　稅金賬:省得還不多

　　本次調整涉及房地產稅收的政策主要有三項,首先,自2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%；其次,自2008年11月1日起,對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；再次,自2008年11月1日起,對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　買房:以上政策為個人購房者省了多少錢?以王女士首次購買90平方米、價格100萬元的房子為例,來比較一下政策前后減少了多少支出。

　　新政策之前,王女士購買90平方米、價格100萬元的房子需交納1.5%的契稅和0.05%的印花稅,即15000元的契稅和500元的印花稅,因此,在新政策實施之前,她需交納契稅、印花稅合計15500元。

　　新政策之后,王女士只需要支付1%的契稅,印花稅則不用再繳納,也就是費用為10000元。由此可見,在新政策實施后王女士購買90平方米、價格100萬元的房子所需交納契稅、印花稅可以節約5500元。

　　賣房:也同樣省錢了。再以林先生銷售90平方米、價格100萬元的房子為例,來計算一下政策前后他售房所需交納的印花稅與土地增值稅。

　　新政策之前,林先生出售這套房子需交納1%的土地增值稅和0.05%的印花稅,也就是需交納土地增值稅、印花稅合計10500元,新政策實施之后,這筆稅金都被免掉了,也就是可以節約10500元。不過,值得注意的是,北京、廣州等城市都是按照房屋總價來征收土地增值稅,對于普通住宅按照成交額的1%增收土地增值稅,對于豪宅則按照2%征收。

　　釋疑

　　稅金減少:具體何時執行?

　　新政規定,11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%。如果是在11月1日前簽訂的購房合同,11月1日后領到房產證,這樣的情況怎么算,能不能享受到優惠政策?“11月1日起”是指簽合同日期還是辦房產證日期?有開發商稱,契稅稅率調整日期以辦房產證為準。

　　但是,根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規定:契稅的納稅義務發生時間,為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天,或納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。這就意味著,按照《條例》,購房人若想享受契稅新政,合同的簽訂日期就應在11月1日之后。已簽了合同卻在11月1日之后領證的市民,只要沒有更新的政策出臺,也將無法享受契稅優惠。

　　對于一些開發商表示可以調整合同簽訂日期,房產部門提醒,購房合同必須在房產管理部門備案,一旦備案將無法調整。購房人不妨等到11月1日后再簽合同。已交首付,還沒與銀行簽訂貸款合同的客戶,可等到10月27日以后再簽,就可享受新政。

　　房貸優惠的時間表

　　市民王小姐剛剛買了自己的第二套房,簽了認購書,約好了這個月末去簽購房合同。她對優惠政策中的“改善型普通自住房”大感疑惑:“我原來有一套70多平方米的房子,剛買的是120平方米的,能不能享受七折的貸款利率?”據記者采訪了解,銀行人士認為,房貸新政執行起來還有許多問題需要明確。

　　新政實施后,銀行是否會統一對首套房客戶執行貸款基準利率0.7倍的下限水平?另外改善型普通自住房貸款也可享受最低首付款比例20%,意味著二套房政策也有松動,但改善型普通自住房屆時如何界定?針對這些細則問題,多家銀行人士表示未接到相關通知。部分銀行相關負責人告訴記者,一些具體實施細則問題要等總行通知,并結合本地情況才能確定。

　　那么,新政出臺前購買了首套自住房的市民,利率是否可以調整呢?銀行業人士表示,執行什么樣的利率,銀行一般是以貸款合同簽訂日期為準的。已經向開發商交了首付,還沒與銀行簽訂貸款合同的客戶,可以等到10月27日以后再簽,就可以享受新政。但已辦理了個人房貸按揭的市民,仍然有機會享受新的利率政策。

　　據介紹,一般借款人在簽訂合同時,銀行會提供利率“固定日調整”和“次期調整”兩種選擇。按照合同簽訂的不同,部分老房貸戶下月起就將享受七折利率,還有部分老房貸戶要明年1月1日起才能享受七折優惠。

　　風險提示

　　還需注意房價下行風險

　　目前購房政策的放松主要是針對自住性需求,商業貸款優惠利率下限的擴大,有利于刺激購房者的需求,減輕購房者的還款壓力。根據國元證券的測算,貸款優惠利率的調整相當于房價下降了10%左右,而目前市場普遍預期房價還將下降20%到40%,所以,該機構認為政策效果有限,這種政策的放松在短期內是很難改變購房者觀望的氣氛。據悉,在二手房市場,多數房東并沒有準備提價,而購房者則大多稱將再觀望一段時間。

　　顯得較為樂觀的聯合證券認為,新政標志著政府對房地產的調控政策已開始明確轉向為扶持房地產市場發展。在開發商紛紛退地使地方政府備感財政的壓力,而外圍經濟不景氣,宏觀經濟面臨下滑的壓力之下,預計未來仍有空間出臺其他扶持樓市的政策。而房地產行業也將進入一個政策相對寬松的發展空間。

　　東北證券則持有另一個調子。該機構認為房地產行業的本輪調整是對過去中國房地產10年牛市的修正,指望房地產行業會快速走向復蘇是不現實的,預計本輪房地產行業調整至少要到2009年,甚至有可能更長,這要看中國經濟的下行空間有多大,調整時間有多長來決定。(記者駱海濤)