住房已成為當今最大的社會分化器。借助于住房的價格機制,社會財富以驚人的速度向一些既得利益集團集中。正因為如此,住房領域成為當今社會矛盾最尖銳、最突出、最集中的領域之一。住房改革導致這樣的結局,是此前住房政策(即把住房當作城市支柱產業)失誤的必然結果。

　　學過經濟學的人都知道,住房具有雙重價值:使用價值與交換價值。住房的使用價值體現了住房的消費性質(居住)。而住房的交換價值則意味著住房具有投資性質,可作為資產而帶來利潤(如:房租收入)。不僅如此,在一定條件下,住房的交換價值也使得住房可以成為投機的工具,通過住房“炒作”而賺取買進賣出之間的巨額差價。凡是從民生角度看待住房問題的,必然強調住房的使用價值,強調居民在住房領域的基本人權(即:居者有其屋)。與之相對,凡是從投資或產業角度看待住房問題的,必然強調住房的交換價值。其結果是,由于投資、投機與炒作的作用,商品住房的價格越來越高,越來越多的民眾被隔離在住房市場之外,住房離民生的目標越來越遠。不僅如此,由于過度投資和投機,住房價格的“泡沫”越積越大,為經濟發展埋下了隨時可能爆炸的“地雷”。

　　在中國的國情下,住房發展應當優先強調其民生性質,而不是其產業性質。為什么這樣說呢?一般來說,當一種商品具備下述兩種特點的情況下,就必須突出其民生性質,其價格就不能任由市場決定:第一,該種商品是最基本的必需品,與人民生活關系重大；第二,該種商品處于短缺狀態,任何人的多占多用必然威脅到他人的基本人權。以戰時面包為例,在敵軍圍城或饑荒的情況下,面包就具有這兩個特點,如果任由市場決定面包價格,那么,必然是價高得者,而大量貧民餓死。在中國城市,住房具有同樣的性質:第一,它是最基本的必需品；第二,它處于短缺狀態。由于中國人多地少、農田面積必須得到保證的情況下,任由投資商、投機商、富人多占住房,必然加劇住房短缺,抬升房價,使得許多居民買不起房,從而威脅這些人的基本人權(即:居者有其屋)。《中華人民共和國價格法》第十八條規定:“下列商品和服務價格,政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價:(一)與國民經濟發展和人民生活關系重大的極少數商品價格；(二)資源稀缺的少數商品價格；(三)自然壟斷經營的商品價格；(四)重要的公用事業價格；(五)重要的公益性服務價格。”由于住房系最基本必需品,與人民生活關系重大,同時住房需要占據土地,而土地在城市屬于絕對稀缺資源；因此,住房價格適用《價格法》的第十八條規定。

　　或許有人會說,那些買不起房者的住房權(人權)可以通過政府供給的住房保障來解決,其它方面的住房價格就應該由市場自行決定,政府不必、也不應當干預,讓保障的歸保障,市場的歸市場。這樣的思路在海外或許可行,但在中國目前狀況下并不可行。為什么呢?

　　第一,在住房供給領域實行“讓保障的歸保障,市場的歸市場”,有一個前提條件,即:政府所提供的保障性住房要能滿足所有無力按照市場價購買商品房者的需要。但是,在中國現有的住房政策中,住房保障所覆蓋的只是低收入群體,它在所有供給的住房中所占比例過低,根本滿足不了社會需要。由于進入住房保障的門檻過高,使得人數眾多的中間階層既不能享受到住房保障福利,又因為高房價而買不起商品房。他們因此在住房領域面臨雙重排斥:社會排斥(享受不到住房保障福利)和市場排斥(買不起商品房)。

　　第二,城市住房問題的實質在于城市稀缺的公共空間資源(土地與位置)的社會分配,如果任由市場決定住房的價格,必然導致住房市場的價格壟斷以及市場的過度投機。由于中國不存在物業稅,住房持有成本過低,投資商和投機客便可以很低的住房持有成本來炒作占據稀缺的公共空間資源(土地與位置)的住房,從而排擠了其他人分享稀缺公共空間資源的機會與權利。這就造成了公共空間資源分配的不公平。

　　顯然,在現有的“土地財政”和公共預算體制下,地方政府不可能大幅度提高住房保障的社會覆蓋面。但是,由于中國城市人口是一個中低收入群體占據多數的結構,必然造成大多數無房的市民無力進入住房市場。因此,要保障“居者有其屋”的民生目標,突出住房的民生性質(而不是產業性質),可以考慮搬用《價格法》第十八條,限制住房投資,嚴禁住房投機,對多占住房者課以奢侈消費稅(或加速建立物業稅體系),用國家干預的手段,確保住房市場成為民生市場,從而降低城市勞動力再生產成本(住房是勞動力再生產成本的一部分),保證城市長遠、可持續的競爭力。(王寧 中山大學社會學系教授、博導)