金融危機席卷美國，在中國地產界向來只入不出的摩根士丹利，也首次傳來出售其在上海的住宅地產的消息，正處于寒冬的地產界感受到了一股強勁的冷風。外資是否正在集體拋售中國地產？中國樓市對外資是否已經失去吸引力？記者為此進行了深入調查。

　　摩根士丹利拋售上海公寓

　　今年6月，摩根士丹利出售錦麟天地的消息首次在上海媒體披露，并沒有吸引太多眼球。進入9月中，此事被《華爾街日報》聯系次貸危機一并提及，一時間，關于其拋售上海地產抽資救主的傳言四起。

　　記者調查后發現，摩根士丹利標售該項目已經持續了約4個月，至今未找到接盤者。錦麟天地，摩根士丹利于2003年購入，是其與上海永業集團合作的第一個項目。此次出售的主要是公寓，摩根士丹利對該項目的報價為11億元人民幣，折合成每平方米單價約55000元。2003年該項目開盤的單價在2萬多元，現價7萬元以上。

　　記者了解到，錦麟天地并非摩根士丹利在上海的第一個出售項目。此前，該公司還出手了2006年購入的華山夏都苑A棟116套物業，該項目的接盤者是英國高富諾。有消息稱，摩根士丹利還計劃出售其2006年購入的浦東置茂行世紀公園的284套住房。此外，該公司還決定不再繼續投資亞洲第一高樓上海環球金融中心，摩根士丹利持有這座大樓9%的股份。

　　上半年外資炒賣地產活躍

　　其實摩根士丹利的出貨行為并非個案。根據記者收集的信息，今年上半年，全國至少有13個外資地產項目的轉手收購案發生，全部采用離岸操作完成交易，除了摩根士丹利的項目，還有四個項目在上海。

　　這四個項目分別是：新天地翠湖天地御苑，本來由美國的基匯資本擁有，后由韓國未來資產收購，基匯資本成本價6億元人民幣，出手9億元，持有期2年，回報率50%。濟南路8號，本由印尼的三林集團擁有，美國凱雷接盤，三林集團持有2年，1億美元成本轉手賣19.9億人民幣，回報率高達149%。和黃寫字樓項目，5月份轉手給美國的亞太置地，持有3年，成本3億美元，賣44.38億人民幣，回報率83%，采用百分百股權收購形式。6月，黑石收購馬來西亞卓越資本在長壽路的商業房產，卓越持有了2年，成本4.6億元人民幣，賣11億人民幣，回報率139%，采用90%股權收購的形式。

　　據傳，花旗銀行也正為其在上海的住宅地產漕河景苑的兩幢高層小戶型公寓尋找買家。此外，澳洲麥格理和香港興業銀行也將手頭的地產項目出售。

　　出貨與救主的關聯度不大

　　某地產經理王先生評論，5年來只入不出的摩根士丹利，選擇在如今這個節骨眼上套利，不排除次貸危機后公司將各地物業估值出售回籠資金的可能。但從投資規模上看，摩根士丹利的“出貨”行為與救主的關聯度不大。據悉，截至6月底，該公司全球地產投資組合總價高達963億美元，在上海十多億人民幣的拋盤規模幾乎可以忽略不計。

　　王先生認為，前文提到的轉手交易項目中，賣家的資金收益率都在50%以上，從價格上看，賣家并沒有恐慌性拋售或有急于出貨的嫌疑。而從接盤方依然全部為外資機構的角度來說，外資機構對中國地產的長期走勢依然看好。但是，海外投資機構對在華地產投資的回報率預期可能有所調低。

　　地產資本配置正流向中國

　　中原地產研究中心總經理程澐，向記者介紹了她所接觸到的海外投資機構對全球地產資本配置的定位。前兩年，她去海外參加全球房地產投資基金大會，感受到全球業界對中國的樂觀期待。

　　上個月，程澐參加相關投資大會，依然感受到外資機構對中國投資機會的看好。

　　程澐認為，外資機構在目前階段撤出中國的可能性不大，摩根士丹利拋售上海地產，與次貸危機也沒有特別關聯，只是時間點上正好重合而已。她介紹，最近幾年在美國投資房地產，一般周期3-5年，平均年收益率在6-7%，而同期在北京、上海，一般周期2-3年，年收益率高達20%-50%甚至更高。“外資2-3年的持有期，說明他們確實在中國賺快錢。但就目前來看，他們拋了手頭的項目更傾向于繼續在國內尋找其他機會，外資機構近段大規模撤出中國房地產市場的跡象還不十分明顯。”(孫毅蕾)