“金九銀十”的到來似乎并未驅(qū)散籠罩在深圳樓市上空濃濃的觀望情緒,開發(fā)商雖挖空心思促銷,但效果并不明顯。深圳市國土房管局下屬的市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒認(rèn)為,目前深圳樓市的調(diào)整尚處于“初級階段”,真正意義上的調(diào)整到位仍尚需時(shí)日。

　　市國土房管局下屬的市房地產(chǎn)研究中心向來被認(rèn)為是官方的代言機(jī)構(gòu),而該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人王鋒對當(dāng)前樓市的言論向來被認(rèn)為是來自官方的聲音,受到人們的廣泛關(guān)注。

　　王鋒等人近日完成的《2008年1—8月深圳房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》提供的數(shù)據(jù)顯示,1—8月,深圳全市新建商品房銷售面積225.7萬平方米,同比減少51.29%。其中,住宅銷售面積206.87萬平方米,同比減少50.52%；辦公樓銷售面積2.21萬平方米,同比減少88.09%；商業(yè)用房銷售面積12.99萬平方米,同比減少44.36%。

　　而二手房方面,“情況更加不樂觀”。今年前8個(gè)月,深圳二手房交易面積僅229.16萬平方米,同比下降69.03%,“降幅甚至接近七成”。此外,二手房與新建商品住房交易面積的比例也由去年的1.86:1降至1.08:1。

　　此外,按深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)口徑,今年1—8月,全市商品住宅銷售均價(jià)為13428.99元/平方米,同比漲幅4.99%。“從今年各月價(jià)格變動(dòng)情況來看,房價(jià)仍處于調(diào)整中”。

　　調(diào)整尚處“初級階段”?

　　對于上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),王鋒認(rèn)為,目前房地產(chǎn)市場“仍舊持續(xù)低迷”,深圳樓市調(diào)整仍處于“初級階段”。

　　對于“初級階段”的判斷,王鋒的理由是:目前仍主要是交易量的下降,價(jià)格方面仍有繼續(xù)調(diào)整的空間。“現(xiàn)在交易量的下降只是一個(gè)初級階段,真正的調(diào)整到位還要看價(jià)格的下跌情況。”

　　“深圳、北京這些主要城市的房價(jià),在大概兩年多的時(shí)間內(nèi)翻了一倍,房價(jià)跟普通老百姓的收入差距非常大,多數(shù)城市居民根本買不起房。因此,房價(jià)確實(shí)有必要按照價(jià)值規(guī)律進(jìn)行一個(gè)理性的回歸和調(diào)整。”王鋒認(rèn)為,目前深圳房價(jià)仍與多數(shù)老百姓收入水平不相吻合。

　　中國指數(shù)研究院(深圳)研究總監(jiān)孫宗耀對王鋒的看法表示認(rèn)同:“確實(shí)如王鋒所言,深圳房地產(chǎn)市場目前仍處調(diào)整的初期,未來還將有較長的調(diào)整時(shí)間。”

　　孫宗耀認(rèn)為處于“初級階段”的原因有四:一是宏觀經(jīng)濟(jì)面在今明兩年走勢并不明朗,偏軟的可能性很大；二是在國家的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略中,保障性住房的比重增加,肯定會(huì)對商用市場造成影響；三是從深圳市場本身來看,目前的市場供應(yīng)仍然超過需求,現(xiàn)有供應(yīng)量消化至少需要3至5個(gè)月,甚至更長時(shí)間,而且消費(fèi)者的信心仍未恢復(fù),觀望情緒仍在蔓延；四是深圳房地產(chǎn)商的利潤還在,消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受力依然達(dá)不到房價(jià)水平。

　　“地產(chǎn)業(yè)不會(huì)比奶粉業(yè)更糟”

　　對于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場,恐怕沒有人比開發(fā)商自己看得更清楚。

　　在記者上周參加的一次媒體見面會(huì)上,萬科總裁郁亮表示:“宏觀調(diào)控政策經(jīng)過5年的調(diào)整終于回到理性的軌道,政策應(yīng)該見效了。盡管如此,我們對長期的中國住宅市場仍然十分看好。中國GDP過去30年增長,9.9%的增速,這是住宅行業(yè)持續(xù)增長的強(qiáng)大背景。”

　　郁亮還指出,中國每年的城市人口以1%的速度增加,會(huì)逐漸向發(fā)達(dá)國家的城市化率靠攏,這一點(diǎn)也為住宅市場提供源動(dòng)力。

　　“我們行業(yè)所遇到的困難不會(huì)超出其他行業(yè)面臨經(jīng)濟(jì)不確定下發(fā)生的困難,難道比奶粉行業(yè)更加糟糕?沒有這么悲慘,也沒有必要夸大房地產(chǎn)今天遇到的困難。”郁亮說。

　　在這次見面會(huì)上,萬科高管口風(fēng)集體轉(zhuǎn)向,董事長王石于去年10月份提出的“拐點(diǎn)論”已不再提及,總裁郁亮、副總裁肖莉紛紛表示堅(jiān)定看好后市。

　　而中原地產(chǎn)策略中心總經(jīng)理周曜也表示,對于當(dāng)前深圳房地產(chǎn)市場,其實(shí)不用過分悲觀。“很多人說我們客沒有了,剛性需求不夠,但事實(shí)不是這樣,深圳是一個(gè)超過1000萬人口的城市,人口也處于年輕化階段,需求動(dòng)力還在。”他說。

　　政府“暖市”未必行之有效

　　今年以來,國內(nèi)樓市大面積呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。這樣的形勢令部分地方政府產(chǎn)生對樓市“硬著陸”的擔(dān)憂。為此,長沙、蕪湖、西安等地方政府開始著手采取一些“暖市”措施。

　　在這些二、三線城市已經(jīng)開始著手地方性“救市”的時(shí)候,曾于6月份率先提出過“救市”建議的深圳市房地產(chǎn)研究中心在此次發(fā)布的《2008年1—8月深圳房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》中再次表示可“適時(shí)適當(dāng)采取一些短期的調(diào)控措施”。

　　王鋒認(rèn)為,在此輪調(diào)控中,深圳房地產(chǎn)市場率先出現(xiàn)調(diào)整,這種沖高回落的運(yùn)行軌跡是市場規(guī)律作用的正常現(xiàn)象,但為應(yīng)對當(dāng)前市場低迷的局面,采取適時(shí)和適當(dāng)?shù)母深A(yù)措施也是必要和可行的。

　　他說:“在保持調(diào)控政策的連續(xù)性和長期性的同時(shí),也可以在尊重市場規(guī)律的基礎(chǔ)上適時(shí)適當(dāng)采取一些短期的調(diào)控措施,如可以采納借鑒其他城市刺激樓市的稅收減免、利率調(diào)節(jié)、實(shí)施靈活的土地政策等措施。”

　　對于“暖市”的建議,業(yè)內(nèi)人士也有不同看法。孫宗耀就認(rèn)為,長沙、西安等地的“救市”效果并不明顯,對于深圳來說,政府“暖市”也并不一定必要。“因?yàn)樯钲诮?jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率并不是第一位,其運(yùn)行不會(huì)嚴(yán)重影響深圳經(jīng)濟(jì)基本面。”

　　周曜更是指出,政府即使出臺“暖市”措施,在具體操作上也會(huì)出現(xiàn)困難。“我前兩天從長沙回來,了解到的情況是,長沙市政府做了‘救市’的表態(tài)后,在實(shí)際落實(shí)過程中操作性卻出現(xiàn)了困難,現(xiàn)在還沒有出現(xiàn)一單真金白銀拿到政府錢買房的案例。所以說,‘救市’只能是心理意義大過實(shí)際意義。”

　　此外,孫宗耀還特別提醒,前段時(shí)間市長許宗衡關(guān)于深圳房地產(chǎn)市場的表態(tài)雖提到要增加保障性住房、調(diào)整產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面,但并未透露任何“暖市”的意思,只是表示對“當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行表示密切關(guān)注。”

　　“開發(fā)商并不能完全自救”

　　面對房地產(chǎn)市場的疲態(tài),眾開發(fā)商表示不能坐以待斃,無論政府是否會(huì)伸出“援手”,“自救”是第一要?jiǎng)?wù)。行業(yè)領(lǐng)頭羊萬科就表示,房地產(chǎn)行業(yè)掙脫危機(jī),最好的辦法還是靠自己,不能一直靠利好扶持。

　　“確實(shí)政府的政策對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)、行業(yè)發(fā)展有利的,我當(dāng)然是歡迎的。但是我們作為發(fā)展商、作為企業(yè)最好不要盼望著救市的解放軍來救你,救我們靠你自己、靠客戶、靠市場。”郁亮說。

　　他同時(shí)強(qiáng)調(diào):“現(xiàn)在政府又出臺相應(yīng)政策(指近期央行降低雙率,從緊政策放松),對我們行業(yè)絕對是利好,但是要把我們從現(xiàn)在的困難局面解救出來,最終還要靠我們自己。”

　　對此,孫宗耀表示,目前開發(fā)商能做的其實(shí)也只能是自救,而自救的最好方式莫過于降價(jià)。“降價(jià)可能是最直接促進(jìn)銷售、回籠資金的方式,也可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖,迅速挽回?cái)【帧！?/p>

　　但周曜的看法卻不完全相同,他認(rèn)為,如果純粹靠開發(fā)商自救,政府在金融政策沒有一個(gè)相對利好的情況下,房地產(chǎn)市場繼續(xù)低迷的走勢不會(huì)得到根本性改變。“因?yàn)槔�率放在那�?整個(gè)收緊放在那邊,開發(fā)商想要在逆境中自救很難。”