“單純的注資救市方式無(wú)法解決房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的根本問(wèn)題。”18日，一份由北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫(xiě)的報(bào)告表達(dá)了對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的態(tài)度。這份《2008中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》認(rèn)為，需求萎縮和資金繃緊預(yù)示著房地產(chǎn)商進(jìn)入了行業(yè)的調(diào)整期，這個(gè)過(guò)程可能比一般預(yù)想更為漫長(zhǎng)。

　　今年開(kāi)始，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張的消息就開(kāi)始不斷出現(xiàn)，隨之而來(lái)的種種爭(zhēng)論一直沒(méi)有停止過(guò)。房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大跌？房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)不會(huì)大量倒閉？銀行會(huì)不會(huì)形成大量呆壞賬？

　　房地產(chǎn)資金缺口有多大

　　《2008中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》由焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)委托北京師范大學(xué)金融研究中心所做。該報(bào)告課題組成員魏偉表示，今年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口將高達(dá)6730億元，房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點(diǎn)在2008年下半年將開(kāi)始集中體現(xiàn)。

　　從來(lái)源看，房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)自開(kāi)發(fā)貸款、外資、自籌資金、定金和預(yù)付款、按揭和土地轉(zhuǎn)讓收益等方面。

　　從魏偉的分析數(shù)據(jù)看，整個(gè)行業(yè)的資金供求一直偏緊。2003年至2007年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口尚不明顯，2006年資金基本處于平衡狀態(tài)。而在2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到了一個(gè)高峰，非但沒(méi)有缺口，反而有2606億元的盈余。

　　進(jìn)入2008年，開(kāi)發(fā)商自籌資金和開(kāi)發(fā)貸款同比仍有較快增長(zhǎng)，但其余類型的資金來(lái)源增幅停滯不前。今年上半年，行業(yè)的資金缺口為528.48億元。

　　但魏偉認(rèn)為，真正的情況遠(yuǎn)沒(méi)有上半年數(shù)據(jù)顯示的那樣樂(lè)觀。原因在于，2008年前兩個(gè)季度，房?jī)r(jià)尚處于上漲期，銷售雖有回落，但利潤(rùn)率回落并不顯著。上半年國(guó)內(nèi)貸款的投放額也已經(jīng)達(dá)到了去年全年貸款數(shù)額的將近60%。這種情況今年下半年將明顯變化，房?jī)r(jià)的下跌和銷售量的繼續(xù)萎縮是可以預(yù)期的。

　　“目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中，除自籌資金外，開(kāi)發(fā)貸款增速不斷下降，其余資金來(lái)源方式則已明顯萎縮，可見(jiàn)房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂(lè)觀。”魏偉表示。

　　降價(jià)是惟一救命稻草嗎

　　在魏偉看來(lái)，銀行貸款減少和銷售下降是房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源緊張的根本原因。

　　“先有需求空缺，然后才有房地產(chǎn)行業(yè)的資金短缺。”魏偉說(shuō)。他認(rèn)為，2006年下半年之后，商品房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格上漲過(guò)快，行業(yè)銷售利潤(rùn)率的上升和商品房品質(zhì)的上升開(kāi)始脫節(jié)，這種涸澤而漁的發(fā)展方式使得消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。2007年下半年開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)下滑，通脹陰影未去，使得房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行背景發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)遲緩，土地儲(chǔ)備和在建新面積較大，現(xiàn)金流平衡壓力發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。

　　“宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的下行，使得房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期比預(yù)想的更長(zhǎng)，股市和房市的低靡使消費(fèi)者購(gòu)買力至少折損3萬(wàn)億元以上。需求空缺的情況有可能隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化進(jìn)一步蔓延。”魏偉說(shuō)。

　　那么房地產(chǎn)行業(yè)資金的巨大缺口會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生怎樣的影響？《2008中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》認(rèn)為，價(jià)格下跌是預(yù)期之中的事。

　　報(bào)告中的數(shù)據(jù)顯示，2007年12月深圳的房地產(chǎn)銷售價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下滑，到2008年8月同比也出現(xiàn)下滑，是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售價(jià)格跌幅最大的城市。

　　上海的情況雖然略好于深圳，但從2008年2月起，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)停止，7月房地產(chǎn)銷售價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)下滑。

　　北京地區(qū)的房?jī)r(jià)略顯堅(jiān)挺，但是到2008年6、7月，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲停止。

　　“從以上跡象看，房?jī)r(jià)的調(diào)整似乎剛剛拉開(kāi)序幕，而不是接近尾聲。”魏偉說(shuō)。全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭出現(xiàn)明顯的停滯，關(guān)鍵因素仍然是需求的萎縮。在供給面平穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，需求面迅速下滑，決定了價(jià)格趨勢(shì)必然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　報(bào)告認(rèn)為，目前價(jià)格調(diào)整仍不充分，市場(chǎng)仍在等待房?jī)r(jià)和地價(jià)的公開(kāi)下跌，而不是遮遮掩掩的變相下跌方式。房?jī)r(jià)將面臨十年來(lái)從長(zhǎng)期持續(xù)上漲走向在中期內(nèi)公開(kāi)下跌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　在魏偉看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的下降是導(dǎo)致資金缺口的主要原因。“因此單純放松銀根‘救市’是不可取的。”要根本解決這個(gè)問(wèn)題，要么大幅增加居民收入，要么就只能是降價(jià)。從目前看，大幅度提高居民收入的可能性很小，降價(jià)將是有效的解決方法。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)并不悲觀

　　盡管報(bào)告比較悲觀，但湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長(zhǎng)方明理并不這么看。他認(rèn)為，雖然全球整體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退跡象，但只要中國(guó)在政策、市場(chǎng)、操作層面回歸理性，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)能夠保持適度的增長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)能夠穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　方明理認(rèn)為，適當(dāng)?shù)膬r(jià)格回調(diào)是對(duì)的，但是光靠個(gè)別企業(yè)的降價(jià)行為，對(duì)整個(gè)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、對(duì)整個(gè)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)沒(méi)有好處。個(gè)別的企業(yè)看上去好像跑贏了大市，走在前面，但卻打擊了消費(fèi)者的信心。要適當(dāng)?shù)幕卣{(diào)，但是在輿論引導(dǎo)方面要給消費(fèi)者一個(gè)好的預(yù)期。

　　“我擔(dān)心的是，如果繼續(xù)維持這樣的局面，而且不斷擴(kuò)大它的負(fù)面影響，將來(lái)整個(gè)中國(guó)的樓市面臨極大的危機(jī)。”方明理說(shuō)。(李松濤)