日前，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，被不少人讀解成是對(duì)房地產(chǎn)的強(qiáng)力打擊，是一個(gè)大利空，就連一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家也把這個(gè)精神理解成是打壓房地產(chǎn)，實(shí)際上誤解了央行、銀監(jiān)會(huì)的用心良苦。

　　通知內(nèi)容較長(zhǎng)，其中爭(zhēng)議最大的就是“嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款；土地儲(chǔ)備貸款采取抵押方式的，應(yīng)具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限原則上不超過2年。”對(duì)于這項(xiàng)精神，央行實(shí)際上早已三令五申的規(guī)定過，只是在當(dāng)前樓市較為敏感期再次強(qiáng)調(diào)而已。

　　試想房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的形勢(shì)下，如果自由資金不足35%，再像九十年代一樣，四兩撥千斤，用極少的資金來僥幸進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，連購置土地的錢也要像銀行套取，這無論對(duì)購房者、對(duì)銀行都是不負(fù)責(zé)任的，一旦市場(chǎng)低迷，房地產(chǎn)企業(yè)連購置土地的資金都是向銀行貸款而來的，資產(chǎn)負(fù)債率極高，資金鏈困惑馬上表現(xiàn)出來。所以在九十年代的第一輪宏觀調(diào)控中，中國(guó)各大城市所出現(xiàn)的爛尾樓就是空手套白狼后產(chǎn)生的后果。

　　不要說今年樓市處于觀望期，成交低迷，就是在房地產(chǎn)形勢(shì)一片大好的年代，以賭徒式的心里來進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，也會(huì)自食其果，天津順馳就是一個(gè)最好的例證。從2003年起天津順馳所謂的全國(guó)戰(zhàn)略，向全國(guó)一些主要大城市進(jìn)軍，大量拿取土地，提出當(dāng)年拿地當(dāng)年開發(fā)。在這種指導(dǎo)思想下，向政府一級(jí)市場(chǎng)獲取的土地僅支付個(gè)首付款，有的土地只交了定金，靠拖欠土地款來擴(kuò)大戰(zhàn)場(chǎng)。所謂的搶占先機(jī)，以市場(chǎng)占有率，來癡想做中國(guó)地產(chǎn)界的龍頭老大。于是在由大摩做保薦人的香港IPO上市計(jì)劃告吹后，順馳剩下的只是到處債務(wù)累累，最后拱手相讓被香港路勁收購了94.74%的股份，順馳帝國(guó)的神話終于破滅。

　　通知規(guī)定，房地項(xiàng)目超過土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年、完成該宗土地開發(fā)面積不足三分之一或投資不足四分之一的企業(yè)，應(yīng)審慎發(fā)放貸款，并從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信；對(duì)國(guó)土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地開發(fā)貸款。這對(duì)于前幾年大量?jī)?chǔ)備土地的房企是一個(gè)打擊，于是在資金鏈面前，這些企業(yè)唯一的出路只能通過股權(quán)出讓來應(yīng)對(duì)困局。

　　但同時(shí)也反映，中國(guó)的土地制度是出讓制的，土地持有者只有使用權(quán)，并不是可以長(zhǎng)期占有的，不及時(shí)開發(fā)，不僅僅是不能獲取項(xiàng)目貸款，更要被政府收回。這也透析出一種趨勢(shì)，今后房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備通路已被封死。作為房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源日趨緊張的未來，特別是在對(duì)大房企大量?jī)?chǔ)備土被地限制后，將來的局面是土地供應(yīng)量尤為緊縮，所以當(dāng)前樓市將在盤整消化后，我國(guó)商品房的房?jī)r(jià)還會(huì)不斷上升。

　　通知同時(shí)告知，在符合國(guó)家各項(xiàng)策和金融機(jī)構(gòu)貸款條件的前提下，要優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)傾向保障房開發(fā)也是一個(gè)金融扶持，以刺激房產(chǎn)商開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的熱情，也是對(duì)于廣大中低薪收入購房者的一個(gè)福音。綜上分析，這項(xiàng)限貸令對(duì)房地產(chǎn)是長(zhǎng)遠(yuǎn)利好。 （朱大鳴）