“金九銀十”！在無(wú)數(shù)人的眼里，九月從來(lái)是收獲的季節(jié)。

　　然而，一年前的9月27日，央行發(fā)布“房貸新政”，樓市行情逆轉(zhuǎn)，一年來(lái)發(fā)生了太多的巨變，投資購(gòu)房者不再瘋狂，房?jī)r(jià)不再飛漲，房?jī)r(jià)成交量急劇下降，眾多期房樓盤(pán)也“結(jié)成碩果”變成了現(xiàn)房，諸多跡象顯示，中國(guó)樓市正在邁向“現(xiàn)房營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代”，這雖然是絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不愿面對(duì)的，卻是“9.27房貸新政”調(diào)控樓市的一大碩果，不單造福于廣大黎民百姓，還將對(duì)樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　捂盤(pán)滯銷(xiāo)期房變現(xiàn)

　　成都樓盤(pán)最新銷(xiāo)售現(xiàn)狀如何？

　　9月10日，記者選取成都最具代表性的區(qū)域——天府大道沿線(xiàn)，進(jìn)行實(shí)地采訪(fǎng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從三環(huán)路到終點(diǎn)廣場(chǎng)，天府大道沿線(xiàn)兩側(cè)共有32個(gè)在售樓盤(pán)，其中23個(gè)樓盤(pán)都在賣(mài)準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房，其余只有9個(gè)樓盤(pán)完全在賣(mài)期房。

　　為什么現(xiàn)在有這么多樓盤(pán)在賣(mài)準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房呢？表面上看，是樓盤(pán)滯銷(xiāo)所致，究其深層次原因，則是開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)漲價(jià)過(guò)高使然。自2004年初以來(lái)，各地房?jī)r(jià)連連看漲，尤其是05年-07年中，房?jī)r(jià)更是飛漲，短短兩年時(shí)間，不少地方的房?jī)r(jià)就翻了番，在漲價(jià)的同時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商還捂盤(pán)惜售，以期獲得更大的銷(xiāo)售收益。許多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有料到的是，去年9月27日，央行發(fā)布“房貸新政”，影響如此巨大，仿佛一夜之間，樓市行情就發(fā)生了逆轉(zhuǎn)——投資者離市，自住者觀望，購(gòu)房需求銳減，樓市陷入滯銷(xiāo)狀態(tài)，樓市突然轉(zhuǎn)冷讓開(kāi)發(fā)商措手不及，盡管一些樓盤(pán)進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)，但銷(xiāo)售速度仍不理想，許多期房樓盤(pán)都賣(mài)成了現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。

　　就成都天府大道沿線(xiàn)的23個(gè)準(zhǔn)現(xiàn)房樓盤(pán)看，至少有8個(gè)樓盤(pán)在05年就開(kāi)工建設(shè)了，有9個(gè)樓盤(pán)在06年開(kāi)工建設(shè)，其余6個(gè)樓盤(pán)是在07年開(kāi)工建設(shè)，當(dāng)然這23個(gè)樓盤(pán)中，大多是分期開(kāi)發(fā)，有個(gè)別的現(xiàn)在僅1期封頂。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不少樓盤(pán)原本在06年底或07年初就該推向市場(chǎng)，結(jié)果這些開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可證后，紛紛把開(kāi)盤(pán)時(shí)間推后，等著賣(mài)更好的價(jià)格，最終錯(cuò)失售房良機(jī)。不過(guò)，對(duì)于“捂盤(pán)”一說(shuō)，幾乎各個(gè)開(kāi)發(fā)商都否認(rèn)，他們表示他們也“希望”早日開(kāi)盤(pán)，華陽(yáng)一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴記者，項(xiàng)目在規(guī)劃審批時(shí)就耽誤了不少時(shí)間，隨后又因辦理開(kāi)工拖延而推遲，導(dǎo)致在去年9月以前不能開(kāi)盤(pán)。事實(shí)上，目前城南在售的現(xiàn)房都以大戶(hù)型為主，大多數(shù)都在120平方米以上，中小戶(hù)型基本已銷(xiāo)售一空。

　　期房預(yù)售風(fēng)光不再

　　買(mǎi)期房，在今天看來(lái)，這是很尋常的購(gòu)房選擇。然而，預(yù)售期房大行其道，則是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚的情況下，行業(yè)資金極其匱乏的情況下，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、政府三方迫不得已的選擇，這一經(jīng)營(yíng)模式1954年源于香港，1995年開(kāi)始為內(nèi)地各大城市所采用，強(qiáng)有力地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。十余年時(shí)間里，中國(guó)眾多城市居民實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，自有住房比例迅速接近西方發(fā)達(dá)國(guó)家水平，這一巨大成就的取得，期房預(yù)售制度功不可沒(méi)！

　　所謂“期房”，就是指沒(méi)有建成的房屋，期房預(yù)售就是發(fā)售“樓花”。對(duì)于廣大購(gòu)房者而言，購(gòu)買(mǎi)期房意味著一定的風(fēng)險(xiǎn)，并導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方的“交房糾紛”不斷。自從期房銷(xiāo)售模式在各個(gè)城市出現(xiàn)后，社會(huì)各界的質(zhì)疑就從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)，但在樓市暴漲的時(shí)期，預(yù)售期房仍在廣泛的爭(zhēng)議中大行其道。

　　然而，去年“9.27房貸新政”出臺(tái)，期房預(yù)售制度似乎風(fēng)光不再。從深層次分析，商品房預(yù)售制度面臨的環(huán)境已發(fā)生根本變化，建立之初是鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要。去年十·一前，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《通知》，要求“只能對(duì)主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放按揭貸款”，就是在促使開(kāi)發(fā)商把項(xiàng)目建成準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。

　　購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房安全穩(wěn)當(dāng)

　　在當(dāng)前樓市不景氣，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大的狀況下，相對(duì)規(guī)劃建設(shè)中的期房，購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑更具“誘惑力”，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)現(xiàn)房能最大程度地降低風(fēng)險(xiǎn)，保證自己的權(quán)益。

　　準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的建筑、配套、設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，環(huán)境、綠化、戶(hù)型、樓間距等重要指標(biāo)已經(jīng)一目了然，內(nèi)外墻及公共空間裝修已在進(jìn)行施工。買(mǎi)現(xiàn)房除了眼見(jiàn)為實(shí)，短期內(nèi)甚至立即入住又是其一大的優(yōu)勢(shì)。

　　當(dāng)然在具體購(gòu)買(mǎi)時(shí)，購(gòu)房者還要仔細(xì)考量，那些現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房是開(kāi)發(fā)商保留的“經(jīng)典房源”，還是由于朝向、樓層、通風(fēng)、采光等都較差而賣(mài)不出去的“尾房”。特別是新推現(xiàn)房并非整層整棟，而是零散分布在各個(gè)樓層時(shí)，購(gòu)房者就要更加仔細(xì)了，要客觀判斷開(kāi)發(fā)實(shí)力、項(xiàng)目?jī)r(jià)值、未來(lái)居住環(huán)境及狀況。還有空置現(xiàn)房中，不少是因積壓、手續(xù)不全、歷史遺留、拆遷周轉(zhuǎn)等原因造成的閑置，在購(gòu)買(mǎi)時(shí)要查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否有賣(mài)房所需的證件，是否真實(shí)有效，這樣能有效避免損失。

　　從開(kāi)發(fā)商的角度看，現(xiàn)房開(kāi)發(fā)不僅資金壓力大，開(kāi)發(fā)成本及營(yíng)銷(xiāo)成本也非常高，在社區(qū)規(guī)劃、房屋設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量等各個(gè)方面都將作出更多努力，準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房銷(xiāo)售，比拼的就是樓盤(pán)的品質(zhì)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力都是不小的考驗(yàn)。更必須有充分的資金保證。 (記者姜必剛)