房屋成交冷清已經延續多時，北京房地產交易管理網數據顯示，上半年北京商品住宅簽約為40600套，同比(2007年65004套)下降38%。8月成交量延續了7月的低迷，期房成交量環比下降近兩成，現房住宅成交量下降5成。

　　7、8月份本是傳統樓市淡季，加上奧運關口單雙號限行等原因，這個夏天的地產業格外地冷。北京樓市的冷清只是全國樓市低迷的一個縮影。發改委最新數據顯示，今年前7個月，全國商品住房竣工面積1.65億平方米，同比增長12.4%，但銷售面積同比下降了一成，只有277億平方米，增幅下降37.2個百分點。

　　這種低成交，會不會在“金九銀十”的這兩月有所突破？協成房地產經紀數據顯示，預計9月北京將有38個新盤上市，盡管不能與去年9月單月77個項目的新盤量相比，但比8月僅14個新盤量還是增加了不少。其中包括許多自8月推遲的項目。開盤最低均價6300元/平方米。兩個月內，京城約有80個房地產項目開盤，

　　大量的供應本身可能就對房價不利，而近期，北京限價房的供應顯然也會抑制房價的上漲，9月1日，北京市首批限價房——石景山1784套限價房開始選房。未來一個月內，西城區、豐臺區、海淀區等區的限價房搖號也將陸續展開。據了解，北京各城區9個限價房項目將在10月底前全部完成公開搖號配售，共計2.7萬套。目前16個限價房項目中，均價最低的華潤門頭溝新城馮村項目，均價僅為4500元/平方米。以北京目前正在熱銷的首批限價房首鋼金頂陽光為例，均價僅為6250元/平方米，但周邊代表性樓盤鼎城·e托邦均價達到13000元/平方米，周邊區域的二手房均價也在8500元/平方米。限價房針對的主要是樓市購買的主力軍中等收入人群，上萬套限價房入市，價格和位置均有優勢，這意味著很大部分市場需求將得到滿足。

　　對于房價上漲最大的阻力則來自于房價與居民收入之差。據統計，2007年全國商品房平均銷售價格高達3885元。按照90平方米的小戶型計算，一套住房的價格高達34.97萬元，約為同期城鎮居民家庭可支配收入3.86萬元的9倍。大中城市的房價與家庭收入比率更高，北京市90平方米面積住房房價與家庭收入比率，甚至達到了26倍。

　　按照國際3-5倍的房價與家庭收入的比率，北京市居民家庭年收入應當達到32萬元-54萬元，才能適應這個房價，即使家庭收入按照10%的高增長速度，也需要16年-22年的時間。

　　中金公司首席經濟學家哈繼銘從購買力分析國內樓市，加上居民灰色收入，月供平均占到家庭收入的75%，比國際上40%的合理比例高出很多。毫無疑問，消費者持幣觀望的態勢還將蔓延。

　　●地產公司存貨同比增七成

　　除卻市場銷售不利，回款受阻外，房地產公司積貨大增。這也導致房地產公司資金頻頻告急的主要原因。據中房網數據統計，上半年全國商品房銷售面積為2.59億平方米，同比萎縮7.2%，銷售額為1萬億元，同比下降3%。盡管營業收入有近4成的增長，但上半年存貨總額為3594億元，同比上漲7成，經營活動的現金凈流為負266億元，而去年同期負65億元。

　　目前已公布中報的94家地產上市公司，積壓的存貨共達3909.87億元，同比增加1760.29億元，增幅達81.9%。其中保利地產存貨已超過368億元，同比增加154%，如果按公司2007年的營業收入約81億元計，這些存貨至少要消化4年。即便是萬科，其存貨也已高達811億元以上，同比增幅超過87%，以公司2007年超過355億元的營業收入計算，這些存貨的消化還需要兩年以上的時間。

　　●資金饑渴局面不會大變

　　地產公司資金鏈的隱憂，加大了房貸風險，讓上市銀行也卷入旋渦中。已經發布中報的上市銀行房地產貸款規模正在以10%以上的平均速度增長。興業銀行以14.29%的房地產貸款占比居于首位。某券商指出，隨著房價降低的預期形成以及緊縮調控政策效果的顯現，房地產貸款的風險并不像某銀行高層所說的“擔心是多余的”、“這個產品的空間還很大”。

　　正是出自于對地產行業的風險控制，8月27日央行、銀監會發布了一則通知，對閑置土地的貸款進行明確限定。要求對于部分項目審慎發放貸款，并從嚴控制展期貸款或滾動授信。同時，閑置兩年以上的房地產項目，禁止發放房地產開發貸款或以此類項目建設用地作為抵押物的各類貸款。此舉被輿論認為是有關方面，保“銀”棄“地”之舉。

　　從也正是在此背景之下，繼今年3月金地集團發行12億元公司債后，7月以后地產公司頻繁發債，保利地產、新湖中寶、北辰實業和中糧地產已分別發行43億元、14億元、17億元和12億元公司債。9月5日萬科公司再發公司債。與此同時，地產公司分行的債券利率不只遠高于其他公司債，也大有越發越高之勢。地產公司中信用等級最好的公司，萬科此次發行的無擔債券利率已達7.00%。而新湖債的票面利率則高達9%。

　　●民退國進 地產變局

　　資金緊張的局面短期內難以改變。即便是傳言，被“救市”的也不包括房地產。中房協副會長兼秘書長朱中一強調，政府不可能立即出政策解決房地產市場的困難。而日前國資委高調表示將主動推進地產央企的重組進程，其中以房地產業作為過渡的中央企業將會逐步退出，這意味著僵持4年之久的央企房地產業務組合將有松動。

　　國資委一內部人士透露，“目前還沒有更進一步的詳細方案，但企業改革局在與一些地產央企接觸，暫定房地產作為主業的央企保留14-15家，企業主業之外的輔業資產都須進行主輔分離改制。因房地產是央企最大的輔業資產，央企房地產業務的重組，是國資委主輔分離改制最先推進的。”

　　地產界的領軍人物之一馮侖在最近一期《南方人物》接受采訪時表示，在地產行業，已經出現國進民退的情況，他說，“4年前，國資委宣布了主委的17家大型國企的主營業務進入房地產，現在這些企業大部分已經或正準備上市，如今在A股房地產市場，排名前10位中已經沒有民營房地產企業。相較于4年前民營企業70%的比例，整個的轉變究竟是意味著市場經濟的進步、中國改革的深化，還是意味著我們又要走一條新的道路？不得而知。”

　　摩根士丹利大中華區首席經濟學家王慶指出，2007年第三季度以來，房屋銷量下滑顯著，未來幾個月樓市將面臨供大于求的風險。如果房地產銷售持續放緩，那么遲早會表現出房地產投資放緩，而這將對于經濟其他領域都產生負面影響。

　　盡管此說法極其正確，但對市場的走淡，行業的不景氣，對于個人住房者來說，總是利好的，畢竟房子的第一功能是居住。(記者 毛木子)