隨著北京奧運會的結束，樓市也進入一向被房地產開發商寄予厚望的“金九銀十”。是延續奧運前觀望低迷的態勢，還是迎來市場回暖的景象，樓市的走向目前還難下定論。不過，可以肯定的是，從長遠來看，奧運會后房地產市場將凸顯三大商機。

　　預測認為三季度房價仍以平穩為主

　　上海易居房地產研究院在全國30多個重點城市的一項針對房地產企業高管和業內專家的市場預測調研結果顯示，多數開發商預測今年三季度樓市成交量將繼續走低，房價仍以平穩為主。

　　近400份問卷的結果顯示，53.5%的受訪者認為三季度房地產市場成交量將進一步萎縮，42.8%的受訪者認為三季度房地產市場將延續二季度走勢，僅有3.7%的受訪者認為三季度房地產市場可能會出現繁榮景象；對于房價，57.2%的受訪者認為三季度房價將平穩運行，認為將下跌的占1/3，僅有一成多的受訪者認為三季度房價將上漲。相比針對二季度市場預測的調研，三季度認為房價上漲的受訪者比例下降兩成；而認為三季度房價將下降的受訪者比例，則由18.8%上升至31.0%。調查顯示，由于市場未見回暖跡象，開發商對于房價繼續上漲的期望明顯下降，但基本認同三季度房價將平穩運行。

　　在受訪者中，55.4%表示看好近郊區域率先回暖，37.1%的受訪者表示看好市中心區域率先回暖。同時，在有拿地計劃的開發商中，超過半數傾向拿近郊區域土地，有三成企業傾向于拿市中心土地。

　　普通中小戶型由于總價較低，適合首次置業的剛性需求，因此被很多開發商看好。超過六成的受訪者認為普通中小戶型公寓將是市場回暖的熱點。同樣，認為中檔物業將率先回暖的，比例也超過了六成，說明在股市蕭條、房貸從緊等因素的影響下，市場上的投資性需求在逐漸減少，因此符合自住需求的中檔物業將成為市場回暖的熱點。

　　開發商仍可分享“奧運經濟蛋糕”

　　“奧運會雖然只有短短的半個月，但是只要房地產開發商抓住奧運會后的市場機會，仍然可以分享后奧運時代的經濟蛋糕。”洲聯集團劉力博士認為，從國際視角來看，夏季奧運會的舉辦國在奧運會后大多會經歷一個經濟回落的過程。奧運經濟有一個完整的周期，主要分為前奧運階段(長達7年左右的奧運籌備期)、奧運階段(奧運會舉辦當年)和后奧運階段(奧運會后大約3年到5年的時間)。在前奧運階段，由于奧運場館和其他基礎建設投資大幅增長，經濟發展強勁，尤其在前兩年內，通常奧運主辦城市都會出現經濟過熱現象。在奧運階段，由于人流大量涌入，帶動了強勁的消費需求。但在后奧運階段，奧運主辦城市的經濟卻常常出現衰退，進而步入長時間的低谷。1984至2004年20年間，一共舉辦的六屆奧運會中，除1996年的美國以外，其他舉辦國的經濟在奧運會后都有所放緩。

　　“但北京不會出現這種現象，開發商只要抓住北京這次產業升級和轉型的巨大機遇，仍能實現突破。”劉力表示，一方面，無論是北京的人口還是經濟總量在全國所占的比重都不是很高；另一方面，也是更為重要的是，奧運會的舉辦，加快了北京產業結構調整的步伐，高端服務業將成為了北京新的經濟增長點。受奧運會影響，2008年預計北京第三產業增加值占GDP的比重將達到69%。從第三產業內部結構看，與奧運會相關的金融保險、旅游會展、商業服務、現代流通和文化體育等一批體現城市功能的現代服務業，會受到明顯拉動，將以年均10%以上的速度發展，逐步成為服務業的主導產業，并帶動一批新興服務行業的發展。

　　三大商機將成為亮點

　　“旅游地產將率先迎來前所未有的機遇。”上海五合智庫總經理鄒毅表示，奧運會后由于城市知名度的提高，城市基礎設施的完善和旅游接待設施的升級，尤其是大型會展、會議設施、高等級的賓館設施等供給水平的提升，北京舉辦大型體育比賽和會議、會展的競爭力將大大提升，承辦這類活動的機會也將增加，會展旅游、會議旅游、體育旅游等旅游產品的比重將會出現大幅增加。針對會展旅游和商務旅游，開發商可以在高星級度假酒店、度假別墅、鄉村俱樂部、會所和度假公寓上得到潛在利益；針對康體項目和休閑項目的旅游，開發商可以在康體療養院、養老別墅和公寓等物業形態上將有所收獲。

　　據記者了解，在亞特蘭大奧運會后的五年內，亞特蘭大接待的來訪者有明顯增長，尤其是參加會展活動的商務旅行者，每年增加約5%至10%。由于商務旅行人員的日常花費遠高于普通的休閑游客，對酒店式公寓、高星級度假酒店的需求十分旺盛。

　　其次，住宅郊區化成為大勢所趨。奧運會強化了北京多中心的城市格局，有助于改變現在市區人口過度聚集的狀況，形成新的房地產投資區域，一些原本較偏遠地段或城市改造地段成為地產業發展新的空間與熱點。隨著奧運區域建設，北京將在市區北部、城市中軸線北端形成一個全新的城市功能區，并將在市區形成新的以奧運區域、中關村科技園區、CBD商務中心區三大城市功能區為主的布局結構。這種新布局將改變整個北京原有城市布局，使北京城市中心從原以天安門為中心的地區北移至奧運區域。在奧運會后，北京還將全面啟動三個重點新城——通州、順義、亦莊的建設。相應的，北京的房地產市場將重新定位，從而推動周邊地產升值，北京住宅郊區化的趨勢將越來越明顯，開發商也將找到新的投資亮點。

　　另據數據顯示，巨大的后奧運經濟余熱給亞特蘭大市的商業服務業帶來了前所未有的發展，從1996年到2007年底，世紀奧運公園周圍的主力店、購物中心和商業寫字樓已經取得了數百億美元的銷售收入。基于此，鄒毅認為，隨著北京知名度的進一步提高，城市基礎設施和軟環境的進一步完善，奧運會后北京新老商圈將“比翼雙飛”。由于消費者對市場多元化、多層次、多領域的需求，以及北京商業服務業的總體服務質量和服務水平經過奧運會以后會有了一個明顯的提升，將使得傳統的商圈煥發新的生機。更為重要的是，奧運會的舉辦促進了新社區的形成，促進了市場規模的擴大，更促進了市場的繁榮與均衡發展，使得位于郊區的新商圈特別是奧林匹克中心區周圍的商業物業面臨新的發展機遇。(洛濤)