奧運(yùn)會(huì)后中國(guó)樓市的走向再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。今年以來(lái)，盡管房地產(chǎn)1月至7月投資增幅超過(guò)30%，但樓盤銷量增長(zhǎng)下降，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。有著銷售旺季之稱的“金九銀十”臨近，當(dāng)前，樓市出現(xiàn)了一些值得引起關(guān)注的新動(dòng)向。

　　　　外資拿地?zé)崆橛性鰺o(wú)減，重點(diǎn)關(guān)注二三線城市

　　全國(guó)地價(jià)監(jiān)測(cè)中心的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年盡管各個(gè)城市地價(jià)和交易量表現(xiàn)不一，但外資熱情卻有增無(wú)減。中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)性，是眾多外資基金投資的實(shí)質(zhì)所在。

　　6月，南京掛牌出讓的2塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，分別被韓國(guó)SK集團(tuán)和香港恒基地產(chǎn)駐內(nèi)地分支機(jī)構(gòu)摘牌，成交總價(jià)6.5億元人民幣。一位業(yè)內(nèi)人士透露，一家具有英國(guó)基金背景的公司正準(zhǔn)備接手南京中心城區(qū)某大宗地塊，土地價(jià)格達(dá)40多億元。

　　美國(guó)凱雷集團(tuán)上海代表處副總裁康明訓(xùn)表示：“中國(guó)二線城市的投資前景很不錯(cuò)。目前公司在中國(guó)投資的地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)10個(gè)。”

　　2006年，凱雷曾以1.2億美元的總價(jià)購(gòu)進(jìn)上海中房森林別墅110套高級(jí)獨(dú)棟別墅；2007年7月，凱雷出資10億元，介入青島CBD核心的凱悅中心，占約70%股份；今年4月，凱雷又以近20億元的價(jià)格購(gòu)得上海濟(jì)南路8號(hào)西苑項(xiàng)目……在一浪高過(guò)一浪的物業(yè)收購(gòu)熱潮之后，外資的注意力開始逐步從房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域延伸到物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營(yíng)和金融投資等業(yè)務(wù)。

　　“外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要原因是看重這個(gè)新興市場(chǎng)具備的投資吸引力。”上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具備良好的市場(chǎng)環(huán)境和豐富的投資機(jī)會(huì)，能夠滿足投資者市場(chǎng)擴(kuò)張的策略需要。同時(shí)，隨著政策環(huán)境的改善和市場(chǎng)成熟度的增加，房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)也逐漸清晰可控。

　　以上海五合智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，僅2008年一季度，上海房地產(chǎn)企業(yè)獲得的外資投資金額就達(dá)到4.4億美元，占一季度外資投資總額的32.6%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)利用外資高達(dá)650億元，增長(zhǎng)64.8%，整體高出其他渠道資金增長(zhǎng)26.2%。這顯示出，在去年從緊的貨幣政策下，仍有大量的外資涌入中國(guó)樓市。

　　中國(guó)人民大學(xué)金融與證券研究所副所長(zhǎng)趙錫軍說(shuō)，今明兩年，外資關(guān)注的重點(diǎn)依然是二三線城市。外資通過(guò)變化渠道、購(gòu)買物業(yè)、借道二三線城市等多種手法，加速進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。

　　　　成交量萎縮，開發(fā)商“死扛”難改調(diào)整大勢(shì)

　　7月份，北京僅銷售商品住宅4194套，銷售套數(shù)降至近兩年來(lái)最低。北京房?jī)r(jià)的漲幅同比也回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)最低漲幅。有專家認(rèn)為，目前不少具有真實(shí)購(gòu)房需求的消費(fèi)者仍在觀望，奧運(yùn)會(huì)后隨著房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季的來(lái)臨，成交量有望得到一定改善。樓市短期走勢(shì)趨于明朗，成交量可能出現(xiàn)小幅反彈。但如果在“金九銀十”仍無(wú)起色，這將對(duì)一度緊繃的開發(fā)商資金鏈構(gòu)成威脅。

　　數(shù)據(jù)已經(jīng)印證了這一點(diǎn)。北京市地稅局7月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，欠稅榜單上200余家企業(yè)中房地產(chǎn)公司占了四分之一，其中欠稅超過(guò)千萬(wàn)元以上的地產(chǎn)企業(yè)就達(dá)20余家，最高的欠稅達(dá)3559萬(wàn)元。無(wú)獨(dú)有偶，5月份，上海財(cái)稅網(wǎng)上刊登了一季度欠稅公告，在百萬(wàn)元級(jí)以上欠稅大戶中，房地產(chǎn)公司占約40%。

　　人們不禁疑惑，一向以進(jìn)富豪排行榜為榮的房地產(chǎn)企業(yè)，為何也會(huì)頻現(xiàn)欠稅榜呢？

　　開發(fā)商欠稅的一個(gè)重要理由是資金緊張。近來(lái)樓盤交易量下降，現(xiàn)金回流有限，開發(fā)商資金鏈繃得較緊，這也是客觀原因。

　　“房?jī)r(jià)前期持續(xù)大幅上漲，超過(guò)了大多數(shù)購(gòu)房者的承受能力，供需矛盾越發(fā)突出，目前價(jià)格漲幅出現(xiàn)回落是市場(chǎng)調(diào)整之必然。”中大恒基等一些中介公司認(rèn)為，當(dāng)前開發(fā)商與其死扛高房?jī)r(jià)，還不如“隨行就市”，加快資金回籠。

　　　　剛性需求仍然旺盛，房?jī)r(jià)理性回歸可期　

　　國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)王一鳴說(shuō)，奧運(yùn)會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系從各國(guó)表現(xiàn)看不盡相同，很難得出一般規(guī)律。但無(wú)可否認(rèn)的是，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看是積極的，某種意義上講有擠壓泡沫的作用。

　　中國(guó)的房?jī)r(jià)在連續(xù)10年保持上漲態(tài)勢(shì)的情況下，開始改變?cè)�有運(yùn)行軌跡進(jìn)行調(diào)整并不值得大驚小怪。對(duì)于少數(shù)房?jī)r(jià)較高的地區(qū)，專家認(rèn)為：“房?jī)r(jià)的適當(dāng)回落是正常的。”樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的總體走勢(shì)。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行依然總體向好，無(wú)疑為房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向理性回歸創(chuàng)造了良好的環(huán)境。

　　純粹由投資拉動(dòng)的發(fā)展不具有可持續(xù)性，需求才是市場(chǎng)的根本動(dòng)力。一些專家提出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整階段也是一個(gè)理性回歸階段，其“后勢(shì)”如何，應(yīng)該由市場(chǎng)的需求來(lái)決定，由整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面來(lái)決定。

　　房貸是反映交易情況的直接有效數(shù)據(jù)，也是折射市場(chǎng)需求的重要數(shù)據(jù)。央行上海總部不久前發(fā)布的上半年上海市貨幣信貸運(yùn)行情況顯示：6月份中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款增加27.1億元。這表明市場(chǎng)剛性需求仍然旺盛。只要房?jī)r(jià)擠壓出泡沫，適度調(diào)整，需求就自然會(huì)上升，而保持房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)有的常態(tài)。(記者陳芳、鄧華寧)