8月27日，央行和銀監會聯合下發《關于金融促進節約集約用地的通知》(以下簡稱《通知》)，該《通知》是在《國務院關于促進節約集約用地的通知》的基礎上，制定了金融在促進節約集約用地方面該做什么不該做什么。也就是說，為了促進房地產市場的節約集約用地，原則明確，重點突出。并希望用金融工具來扼住房地產市場泡沫的命門。這樣，既可達到中央政府節約集約用地的要求，也能在一定程度規避商業銀行的信貸風險。可以說，《通知》的出臺，將對國內房地產市場產生巨大的影響，早些時候，那種“空手套白狼”的房地產經營等方式將要退出市場。

　　從《通知》內容來看，最為重要的是加強對土地方面的信貸管理。比如堅決禁止金融機構向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓價款的貸款，即使是土地儲備貸款也有嚴格的限制。在早幾年，不少人在一無資本、二無技術、三無人才的情況下，只要與權力結合弄到所謂一塊地，就能夠組建一個房地產開發公司，就能夠通過這塊地向銀行抵押獲得貸款，部分繳交土地出讓金，然后獲得土地使用證開始住房預售，開始讓建筑公司帶資金進入房地產項目。房地產開發商再用這住房預售款來滾動下一個項目。從這開始，這個房地產開發商的財源就滾滾而來，整個社會的財富就通過這樣的制度缺陷在短期內聚集到房地產開發商手中。

　　而《通知》禁止金融機構向房地產開發企業發放繳交土地出讓金的貸款，也是從根本上要求房地產開發商有了一定資質(即有一定的資本金才能做房地產開發商)，沒有達到相應的要求無法進入房地產，從而以此來提高房地產開發商進入房地產市場的門檻。與其相響應的，2007年的國土資源部39號令，要求地方政府拍賣土地的土地出讓金的繳付，可以分期付款，卻不可分期獲得土地使用證，要求全部土地出讓金付清之后，才能夠獲得土地使用證。也就是說，房地產開發商想利用很少的資金來滾動房地產開發也已經不可能了。一家企業要進入房地產市場，就得有雄厚的資金實力。因為，房地產業是資金密集型產業。而房地產企業進入門檻提高，也會對目前房地產開發企業良莠不齊產生巨大的擠出效應，一些沒有資質的房地產開發企業將被淘汰出市場。

　　《通知》還對房地產開發商的土地信貸管理有更為細化的規定。比如，以國土資源部門認定為準，對不同的房地產項目采取不同的信貸政策，或是審慎發放貸款，或禁止發放貸款。如對國土資源部門認定的建設用地閑置2年以上的房地產項目，禁止發放房地產開發貸款或以此類項目建設用地作為抵押物的各類貸款；對利用農村集體土地開發商業房地產及購買此類的住房禁止發放貸款。即使已經發放的貸款，也要求國內金融機構加強對房地產開發企業自身信用記錄、還款能力和還款意愿的調查與評估。這就是說，無論是房地產開發貸款，還是房地產抵押物，都得嚴格按照利用土地節約集約的原則，不合符規定嚴格禁止商業銀行發放貸款。從這些規定來看，先是從土地的性質入手，要求商業銀行對房地產開發商的貸款風險來進行控制。然后，對房地產開發商資質進行審查、追蹤及評估，通過層層把關來保證房地產開發商的資質，來防范房地產市場的風險。可以預期，在這樣的規定下，大量資質不好的房地產開發商將面臨淘汰的危險。

　　在《通知》中，加強了農村集體建設用地項目貸款管理。堅決不得對利用農村集體土地開發商業性房地產發放任何形式的貸款，也不得對購買這類房地產的城鎮居民發放住房貸款。在這里，《通知》對目前爭議甚大的農村的小產權房的問題給出一個原則表態。農村小產權房并沒有納入國內的商品房市場范圍，政府的政策對它是嚴格禁止的。早些時候，曾有不少人主張讓這些農村小產權房轉為合法的商品房，認為這是中國未來房地產市場發展趨勢。可以說，如果農村小產權房這樣處理，它就明確地告訴整個社會，誰違法誰獲利，誰遵紀守法誰就吃虧。在這樣的情況下，整個社會違法亂紀最有利。這時，不僅許多法律制度是一紙空文，而且有效的市場秩序根本就無法確立。因此，對農村小產權房處理，這里看到中央政府的基本態度。有了這種明確的態度，中央政府對于農村小產權房的問題，不要以法不罰眾的方式簡單處理農村小產權房，而要以果斷的方式，采取正向性的處理辦法來解決農村小產權房問題。這種解決既權衡相應當事人的利益，比如采取時間段進行差別性區分，也得對違法亂紀者嚴厲處理。否則，無法對國內遵紀守法的公民一個好的交待。

　　還有，《通知》也要求通過金融支持的方式來改變目前房地產發展模式、房地產經營模式。比如，金融機構要優先支持符合國家《住宅性能評定技術標準》和《綠色建筑評價標準》等先進節地技術的房地產項目；優先支持廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設。這里，一是強調了節地節能的環境保護，二是強調房地產市場應該以生產中低檔住房為主導，讓國內房地產市場成為改善居民基本居住條件的市場，成為居民住房消費的市場。對于房地產的投資性購買，特別是房地產的投機性炒作，《通知》要求各商業銀行采取不支持的態度，或采取市場定價的方式。這樣，也就要把房地產投資與炒作擠出市場。

　　總之，《通知》的內容很多，這里僅是討論幾個最為重要的方面。但是，處理這些問題的原則對當前房地產市場都有十分重要意義。可以說，為了節能節地及減小商業銀行的信貸風險，《通知》以土地入手對國內商業銀行該做什么不該做什么給出具體詳細的規定。這些規定不僅彌補國內對土地信貸管理制度不足的真空，而且也以金融工具的方式扼住了房地產泡沫的命門。通過土地信貸管理的規范化及科學化，建立起房地產的市場秩序，從而保證房地產市場的健康持續發展，同時，也可防范房地產市場泡沫吹大，降低商業銀行在房地產市場的風險。正是這意義上說，《通知》對當前房地產市場具有十分重要的意義，而不是一些房地產開發商所認為沒有多少影響。

　　(作者： 易憲容；作者為本報專家組成員、中國社會科學院金融研究所金融發展與金融制度研究室研究員、博士)