房地產行業既是國家支柱產業,也是一個政策敏感型行業,每一次調控,房地產行業都深受影響。去年下半年以來,在國家宏觀緊縮政策下,房地產行業火熱的行情被摁住,“拐點”不可避免地降臨,現金流壓力、后市惡化擔憂和融資困境,成為房產上市公司最頭疼的三大難題。

　　“存糧”支撐的半年報

　　盡管房地產行業已經進入拐點,但房地產板塊還是交出了一份亮麗的半年報。截至8月25日,有53家房地產上市公司發布了2008年中報,這53家上市房企今年上半年共實現凈利潤81億元,同比增加了49%,整個房地產板塊也以61.39%的增長率,成為今年上半年業績增長最快的前五個行業之一。

　　其實,漂亮的中報并不與今年以來的行業現狀相矛盾。眾所周知,房地產作為一個周期性行業,其預算和結算一般存在半年以上的時間差。也就是說,讓房地產公司裝點門面的2008中報業績,不過是吃2007年的存糧而已。

　　今年以來,房地產市場大幅收縮,消費者觀望情緒濃厚,多個一二線城市出現量價齊跌的慘狀。與此相對應,今年以來,房地產板塊很多個股跌幅達到70%或80%以上,大量股民和機構被房地產股深度套牢,并患上了“地產股恐懼癥”:千萬別碰地產股!

　　分析人士指出,雖然目前A股市場中的地產股已經歷了很大調整,但是其行業的未來業績很令人擔憂,地產股將繼續面臨考驗,整個板塊的調整或尚未結束,未來表現不容樂觀。

　　房企“錢荒”盼政策松動

　　從中報來看,盡管業績不錯,但鬧“錢荒”已經成為各大房企共同的難題,以至于有房企老板調侃:“去年是打‘飛的’全國圈地,今年是打‘飛的’全世界籌錢。”

　　金地集團的中報顯示,其經營活動產生的現金流量凈額為-14.74億元,每股經營活動產生的現金流量凈額-0.88元；首開股份,其每股經營活動產生的現金流量凈額為-2.15元,而去年同期則為-0.47元,同比上升達357%；保利地產每股經營活動產生的現金流量凈額為-2.63元,去年同期則為-0.50元,同比上升達426%。即使手頭持有153.7億元現金的萬科,也明確表示要秉持現金為王的經營思路,更注重財務的穩健性和資金的安全性,以應對調整期內市場存在的短期不確定性。

　　由于現金緊張,引發了房地產上市公司的再融資風潮。從5月以來,相繼有萬科、新湖中寶、保利、北辰、中糧等共計145億元公司債獲批,此外招商地產、華僑城增發83億元和80億元也獲批。

　　不過,稍微讓房企感到寬慰的是,近期以來,政策面不斷放出政策微調、銀根放松的信號,這也讓被困已久的企業看到了一絲曙光。

　　重點公司

　　●萬科地產

　　萬科A是地產股的龍頭,其走向對整個房地產板塊往往具有風向標意義。萬科A的股價,從年初的28.84元,到8月22日萬科的收盤價計算6.87元/股來看,扣除派息與轉增股份影響,萬科股價相對年初已被腰斬,相對去年40.78元的最高點更是跌去73%。

　　今年上半年,萬科共實現營業收入172.5億元,同比增長55.5%；實現凈利潤20.6億元,同比增長23.5%,遠低于營業收入增幅；毛利率下降了4.6個百分點；每股收益為0.187元,同比增長20.65%。

　　為了應對市場困局,上半年萬科的新開工面積較年初計劃的新開工面積減少了165萬平方米,竣工面積減少103萬平方米。此外,萬科手上掌握著153億元的現金,相對其他開發商來說顯得比較寬裕,但半年報同時顯示,萬科在一年內需償還的債務幾近150億元。

　　分析師指出,考慮到萬科上半年有4月銷售金額和面積是環比下降的,下半年該趨勢繼續的可能性仍然較大,下半年的銷售壓力不容忽視。

　　●保利地產

　　今年上半年,保利地產實現營業收入和凈利潤分別為53.8億元和10.3億元,比上年同期分別增長156.4%和272.1%。凈利潤增長幅度處于行業領先位置；公司實現房地產銷售面積131.4萬平方米,銷售金額107億元,完成年度計劃的44.6%,比去年同期分別增長39.4%和34.5%。截止6月30日,保利地產在建擬建項目61個,占地總面積1287萬平方米,規劃總建筑面積2402萬平方米。報告期內,房地產新開工面積278萬平方米,竣工面積44萬平方米,完成年度計劃的44.1%和12.6%。此外,保利地產還新拓展項目8個,占地面積203萬平方米,規劃建筑面積412萬平方米。

　　●金地集團

　　報告期內,公司共實現銷售金額49.72億元,較上年同期增長5.29%；利潤2.4億,較上年同期增長17.13%。金地集團的業務主要集中在深圳、上海、北京、武漢、西安等幾大城市。其中,北京地區實現營業收入達9.6億元,同比增幅170%,而上海僅收入1.4億元,同比減少近八成；金地集團目前擁有的項目資源約1100萬平方米,足夠3-5年的開發需求；目前在全國14個城市有開發項目36個,2008年計劃開工面積261萬平方米、竣工面積186萬平方米。

　　半年報顯示,受到整體市場影響,公司的銷售業績略低于預期。預計下半年隨著更多的新項目入市,銷售額將會有較大的增長。但分析人士指出,由于市場低迷,下半年的銷售壓力巨大,有相當的不確定性。

　　由于金地集團最近一次公開增發的融資方案未能過會,為了解決資金問題,金地正在通過其他途徑募集資金,計劃年底前募集到3億美元,這在一定程度上能緩解資金緊張的困境。（記者田志明）