都說樓市是一本難念的經，此話不假。尤其是對普通的市民來說，真是想起來就窩火、念起來就頭疼。福利分房取消了，級別、工齡、家庭人口全不重要了，大家都可以到市場上去買自己喜歡的房子，這當然是好事啦。可是人們很快發現，樓市可不是一個好玩的地方！從1998年開始，房價先是原地活動熱身，接著小步快跑，接著大步飛奔，最后竟然騎上一匹脫韁的野馬，跑得無影無蹤了。留下一群望房興嘆的購房者，攥著一把鈔票，目瞪口呆。

　　盡管如此，對大多數人來說，房子總是要買的。現在國家提出要全面建設小康社會，而“小康不小康，關鍵看住房”，人均30平方米的目標，好多家庭還未達到。進城的農民要有個遮風避雨的房子，結婚的青年要有個溫馨浪漫的“愛巢”，腰包鼓起來的先富者要搬出“茅屋”住“華廈”……

　　雖然那個明星般頻頻出鏡的開發商王石語重心長地告訴年輕人：40歲以前最好不要買房子；雖然很多滿腹經綸的專家學者引歐據美地教育國人：居者有其屋的“有”不一定非是擁有產權，租住也是“有”嘛。然而，有幾個中國人會聽他們的這番“忠告”呢？40歲才去買房，老婆不早把我甩了？一輩子住別人的房子，你當我是生活在美國呀？中國人的傳統就是買房，中國人面臨的現實就是買房！所以啊，閑扯的話少說，多聊聊買房的事兒才是正題：樓市現在怎樣了？樓市將來會怎樣？啥時候要捂緊錢包不放松？啥時候要該出手時就出手？這些疑問，對購房者來說，都是大問題，一定要搞明白才行。

　　對開發商來說，問題同樣很多：銷售量上不去怎么辦？政府會不會救市拉我們一把？

　　趁著現在奧運會也結束了，樓市這本經又要被人們拾起來念下去的當子，我們就來和各位一起，關注一下鄭州的樓市。晚報記者 盧志峰

　　相持不下博弈中

　　所謂市場，就是買賣雙方的交易。房地產市場，也就是樓市，按照消費者通常的理解，當然就是購房者和開發商之間圍繞房屋的交易。這種交易目前的形勢是怎樣的呢？一言概括之，叫做：購房者持幣觀望，開發商苦撐待變。樓市的這一情勢，全國皆然，鄭州也不例外。

　　有數字為證：所謂持幣觀望，就實際交易量來說，今年前6個月，鄭州市商品房實際銷售套數28669套，比去年同期減少25.94%，實際銷售面積305.44平方米，比去年同期減少29.19%。二手房的交易情況同樣冷淡，今年1～6月，鄭州市共成交二手房5745套，比去年同期減少28.48%，成交面積50.56萬平方米，比去年同期減少27.53%。就購房者的購房意向來說，本地一家媒體7月份進行了一次網上調查，在問及“您打算何時購房”時，被調查者中打算年內買房的占21%，打算明年買房的占25%，打算后年買房的占19%，打算3年之后再買房的占31%。從這些數據來看，觀望情緒之嚴重，已經盡在不言中了。

　　所謂苦撐待變，指的是在商品房交易量持續下降的情況下，其銷售價格卻持續上升。仍以今年上半年為例：各月的商品房銷售均價分別為：3771元、3836元、4048元、3798元、3905元、4386元。6個月中，4個月的價格環比上升，上升幅度最高達15.63%。整個上半年的均價為3963元／平方米，比去年同期增長了19.76%，綜合比較，增幅已高出全國平均水平。銷售不暢，資金鏈面臨斷裂，價格卻不降反升，賣方硬撐待變的心態，已是昭然呈現。

　　購房者盼著開發商撐不住了降價，開發商盼著購房者等不及了出手，雙方的這場博弈形成了相持不下的局面。

　　主動優惠找出路

　　房要買，樓要賣，僵在那兒也不是個辦法。打破僵局，關鍵是要調整博弈的思路、調整對局的觀念。樓市只要存在下去，買賣雙方既對立又統一，就誰也離不開誰。因此，“零和”早就該拋棄了，“雙贏”才是共存之道。

　　問題是，誰先作出調整？

　　毫無疑問，當然是開發商！為什么呢？因為你的所得就是購房者的所失，因為那么長時間以來，你得到太多而購房者也失得太多了嘛。況且，眼見政府對“救市論”不理不睬，你那“俯臥撐”能一直撐下去嗎？再說，和購房者硬挺，“光腳的不怕穿鞋的”，這一點可要考慮到。所以，在這個時候總要采取點主動為好。

　　主動做什么呢？很簡單，就是優惠或者降價！從今年上半年的情況看，不少開發商已經開始采取打折、優惠等措施，試圖以讓利的方式促進銷售。這雖然是一個良好的開端，但是還很不夠，還不足以對市場形成強烈的刺激。北京傳來的消息說：目前京城眾多打折促銷的樓盤銷售情況非常一般，有兩批折扣點很高的房源甚至兩個月沒有售出紀錄。本地的調查也顯示：78%的購房者表示不會被開發商的優惠、打折、墊首付、貼息等促銷措施打動。

　　千呼萬喚始出來，就不要再猶抱琵琶半遮面了，素面朝天，定會立竿見影。這不，7月份的統計數據又出來了，房價回調，比6月大跌500多元，成交量也立刻跟著回升。再舉個個案，農業路上的一個樓盤，公認位置好、品質高，沒想到卻以每平方米4580元的價格開盤，當天就受到熱烈追捧。可見，對開發商來說，出路總是有的，辦法也總是有的，關鍵還是個認清現實、調整心態的問題。

　　性價之比很重要

　　光有價格的降低還遠遠不夠，購房者會問：樓房的質量會不會也隨之下降呢？近兩年來，在鄭州市場上，涉及房屋質量問題的投訴有“回潮”的跡象，讓人憂心。汶川地震后，購房者對這個問題更加關注了。一位銷售代理商深有感觸地告訴記者，現在，人們在關注房價的同時，非常看重房屋的質量，在看房過程中，很多客戶多次詢問房屋質量問題。

　　事實上，質量問題只是房屋性價比程度的一個方面。性價比是指一個樓盤性能與價格的比率，它是衡量一個樓盤質量高低最實在的指標。一般而言，樓盤的性能主要指的是樓盤的“綜合素質”，包括地段、質量、環境、配套、景觀設計、物業管理等，這個概念目前已成為購房者選擇目標樓盤的一個非常重要的指標。一座房子，不僅要讓老百姓買得起，還必須是好房子。老百姓攢點錢不容易，房子可以說是所有家庭支出中最大宗的一筆了，那么多的錢花出去，如果不能物有所值，再溫和的人也是要罵娘的。這就需要開發商今后要更多地在產品本身上下工夫。

　　剛才我們講了房屋的價格，現在又講了房屋的品質，這兩條加起來，其實就等于是民生地產的主要內容了。房地產業要想作為一個可持續發展的產業在國民經濟中立足，房地產市場就必須走向健康和諧，而健康和諧的方向只有一個，那就是民生。

　　量力而行去買房

　　民生地產關注的重點，就是購房者的真實需求。購房者作為樓市博弈的一方，在房地產市場由賣方市場向買方市場轉變的過程中，又該如何根據自身的需求，把握市場機會，實現置業的目的呢？

　　首先我們按購房目的把購房者分為自用者和投資者，對于后者，鑒于現在國家已出臺了種種政策予以限制，而且，深圳、上海等一線城市炒房客現在面臨的困境也給予了投資者深刻的警示，在目前這種形勢下，他們實在是不適于入市的。對于這部分購房者，我們暫且不去考慮。占據樓市主流的，還是那些以自住為目的的購房者。這部分購房者以工薪階層為主，手頭的錢不多，也許剛具備支付能力，也許要靠東挪西借才交得起首付，價格是他們最關心的。

　　經常有開發商在議論，什么樣的價位才能引得購房者出手呢？也經常有購房者提出，價格降到什么水平我才可以入市呢？要想理性地做出選擇就必須排除“天花板效應”和“地板效應”兩種心態。前者是對開發商說的，開發房產就是為了盈利，房價嘛，當然越高越好。可是高過了頭，脫離了消費者的支付能力，事情就會走向反面。后者是對購房者說的，房價當然越低越好，可是，如果低至不足以抵消成本了，恐怕開發商也不會干。因此，判斷什么水平的房價才是適宜的，應當有一個理性的態度，每個購房者的具體情況不同，對自己要買什么樣房子的要求也不同，這就要結合自身的收入、支付能力來判斷。在房價開始進入下降通道的情況下，人人都想著抄底，但這“底”，委實不是那么容易抄的。所以，量力而行才是最重要的原則。看中了一處好房子，經濟能力又完全許可，那就不要猶豫，要果斷出手。如果囊中羞澀，那就要慎重了。銀監會那條“借款人住房貸款的月房產支出與收入比應控制在50%以下，月所有債務支出與收入比應控制在55%以下”的規定也許可以作為購房者的一個重要參考。