●房價抑制難度之大有目共睹

　　●行業危機暴露管理制度缺陷

　　●采取政策措施走出市場困境

　　●加快制度完善才是治本之策

　　從2007年底到2008年上半年，全國各大城市出現了房地產價格與銷售量價量齊減的狀況，以北京為例，2008上半年與2007年同期住宅成交價同比下降10%，而成交面積下降了45%，房地產進入蕭條階段。有種意見認為，政府應放松宏調政策力度，以防止房地產低迷拖累整個經濟發展。另一種意見則擔心放松宏調政策力度，會引起房價反彈，加劇通脹。輿論界的注意力集中在政策的收放之間，似乎難點在于收放尺度的把握。

　　然而問題并非這么簡單。回顧1997年亞洲金融危機到今天的全球經濟不景氣，我國房地產業第二次面臨危機。申奧成功使中國房地產走出亞洲金融危機的陰影，從2001年起，政府的房地產宏觀調控政策一直以防止房地產泡沫、防止房地產過熱為主旨。從土地“招拍掛”出讓到土地儲備制度的建立；從土地增值稅清算到土地出讓金收支兩條線；從5年內二手房上市全額征收營業稅，到出售房產征收個稅；從購買二套住房首付提高利率上浮到提高存款準備金率等等，政府打出了一系列“組合拳”。力度不可謂不大，然而，房價抑制難度之大也是有目共睹的。

　　人們試圖從分析房價難控的原因尋找解決之道。分析觀點可以概括為以下幾種：(1)土地“招拍掛”政策拍高了房價；(2)經營城市推高了房價；(3)開發商哄抬房價；(4)投機者炒高了房價，特別是溫州和山西炒房團；(5)熱錢流入抬高的房價；6)自住剛性需求買高了房價；(7)外地人、外國人奢侈消費抬高了房價；(8)媒體炒作幫忙造勢哄高了房價；(9)貨幣發行過多，也助推房價；(10)稅費加高了房價。諸多觀點莫衷一是，不可否認，這些觀點不是空穴來風，不是虛構和猜測。

　　房地產業的危機恰恰暴露了我們管理制度上的缺陷。到目前為止，以招拍掛方式出讓的土地占總出讓面積的比例不到30%，也就是說70%的土地還是無償劃撥和非公開市場交易的。另外從國務院提出有條件的地方可以實行土地儲備制度到現在的10年多時間，各地成立了2000多個土地儲備中心，縣級政府幾乎都有土地儲備中心。相比之下，國務院規定的廉租房制度，從提出到今天也有10年了，291個地級市中尚有70個城市未實施廉租房制度。如此反差說明，各地政府在對房地產市場的管理中確實存在著制度缺陷。

　　2007年底，全國上演了高價拿地的風潮，各地的標王地價屢屢被刷新。然而短短幾個月，又出現了大量的土地流拍和退地的現象。這種土地市場的起伏充分說明了市場的惡意炒作。而且仔細分析一些案例,不難發現其背后國際資本的影子。

　　一些國際金融資本支持國內房地產企業盲目圈地，部分地方官員違法批地，投機企業盲目擴張拿地，這樣的配合就成了房地產市場動蕩的幕后推手。國外投機者向我國輸出資本同時也輸出次貸危機，從某種意義上講，我國企業的盲目擴張，土地市場管理制度上的缺陷，助長了次級企業的不理性行為。如果說美國次貸危機是由于向信用等級低收入不高的階層發放購房貸款引起的金融危機，那么外資通過向我國無開發實力、管理經驗不足又盲目擴張的企業投資，借次級企業之手拿地進入我國土地市場從中套利的行為，引起的危機也是一種“次貸危機”。

　　外資的涌入加大了我國政府宏觀調控的難度，使政策措施的效果打了折扣。要走出目前房地產業的困境，一方面是政策措施的選擇與運用，另一方面要刻不容緩地加快制度完善。制度建設與完善是從根本上救市，防范投機成性的國外金融資本的攻擊，最好的辦法就是強身健體，就是堵住制度漏洞。沒有家賊引不來外鬼，蒼蠅不叮無縫的蛋。我們不能僅想著怎么用錢來救市場，而要盡早發現體制、制度和管理上的漏洞。漏洞沒堵，急于往池里注水，不僅效果大打折扣，而且可能把漏洞和管涌給淹沒了，反而留下更大隱患。

　　(文/鄭華；作者為中國人民大學副教授)