中新網8月5日電 據國家統計局網站消息，2008年全國各地一路狂漲的房價開始出現分化，在一些大城市率先出現了下跌；由于對未來房價預期的改變，消費者開始了對房市的觀望，房屋銷售市場交易量開始急劇萎縮。但是，從宏觀經濟形勢和政策面、需求層面、供給方面臨的資金困境三方面來看，市場并不支持房價持續高漲。

　　宏觀經濟形勢和政策面不支持房價持續高漲

　　從宏觀經濟形勢方面來看，國家統計局就上半年國民經濟運行情況答記者問時，新聞發言人李曉超表示：“應當看到當前經濟增速回落符合宏觀調控的預期。為防止經濟增長偏快轉為過熱，中央采取了貨幣、財稅、貿易、土地等各項綜合性政策。所以說，隨著這些政策的落實，經濟出現增速回落，符合宏觀調控的預期。”根據國家統計局的統計，上半年，全國完成房地產開發投資同比增長33.5%，房地產業的景氣指數仍然維持在100點以上的高位。這表明，房地產行業繁榮發展的格局并未改變。

　　從政策面來看，根據年初溫家寶總理政府工作報告中的精神，房地產是宏觀調控的重點對象。業界專家分析，對房地產調控有兩個方面：一是進一步實行從緊的貨幣政策；二是進一步對房地產市場進行劃分，把中等收入階層住房、流動就業人口如農民工等劃到政府干預和保障范圍之內。為此，政府加大了針對中低收入階層的住房保障體系建設力度。

　　從2005年以來，中央政府為了整頓房地產秩序，抑制房價，采取了一系列貨幣政策、土地政策、稅收政策和行政手段，并敦促地方實施房地產新政，希望過熱的房地產市場回歸理性，但不少地方的土地政策、銀行信貸政策、二手房交易的稅費政策并沒貫徹調控要求，隨后的兩年里房價這頭瘋牛越沖越高。這些措施在進入2008年后，才伴隨國內外經濟環境的變化漸次生效。今年上半年各地房價環比出現下降，說明政府的宏觀調控效果終于得以顯現，購房需求受到房地產調控政策的抑制，房地產泡沫受到了擠壓，房價正在失去上漲的動力，房價開始回歸理性。

　　房價漲幅高位回落，中央的調控政策效應初步顯現，調控方向不可能在房價依然較快上漲的情況下發生改變。因此新華社發表評論文章：“豈能房價一跌就喊救市”，表示“同市場中的所有商品一樣，房價不可能只漲不跌。奇怪的是，幾個房價瘋漲了兩年的大城市，房價剛出現下跌跡象，便有人高喊政府‘救市’，似乎房價只能漲、不能跌。這是哪家的理？”

　　需求層面不支持房價持續高漲

　　當一種商品的價格，上漲至遠離其基本價值，或是遠超國民的消費能力時，其價格的最終回落就成為必然，樓市也是如此。

　　從1998—2007年，我國房地產市場經歷了10年高速發展，在住房制度改革、經濟高速增長及相應的人口結構等多重利好推動的情況下，住宅年銷售量增長10倍，住房銷售額增長近14倍，特別是2006—2007年各地房價更是出現快速飆升，房價的增長幅度遠遠超過大多數家庭的收入增長幅度，提前透支了未來房價增長的可能性，透支了未來的市場空間。政府從2005年就開始進行房地產調控，說明2005年的房價就已經被視為存在巨大風險，偏離了民眾的實際購買力。據全國6.5萬戶城鎮居民家庭抽樣調查資料顯示，上半年城鎮居民人均可支配收入實際增長6.3%，遠低于房價近幾年的增長幅度。就目前的情況來看，房地產市場最大的問題是房價增長過快，價格過高，從而把大多數居民排除在房地產市場之外，使大部分有自住需求的購房者“望而卻步”。一套房子動輒上百萬元，絕大多數工薪階層只能望房興嘆。而去年6次上調存貸款利率也增大了購房者的購房成本，并在一定程度上削弱了購買力。

　　為了抑制投機性需求，自去年下半年以來，央行、銀監會出臺了多次加息和提高存款準備金率的政策措施，從開發商和購房者兩頭收緊信貸閘門，提高貸款條件，抑制投機需求。尤其是提高第二套住房首付比例和貸款利率的政策，對遏制投機作用更加明顯；超越購買能力的“恐慌性”購房行為也得到控制。于是造成了今年房地產市場的另一個顯著特點———銷售面積大幅度下滑，成交量嚴重萎縮。來自住房和城鄉建設部的數據顯示，今年1-5月，40個重點城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。下降集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。

　　成交低迷只能說明需求方認為價格不合理，市場觀望氛圍較重，房價自然還會下跌。按照國內目前購房者群體的情況，以及普通百姓的收入增長速度，不足以支撐房價的高位運行狀態，房價下調是必然的。

　　供給方面臨的資金困境不支持高房價

　　對于房地產市場來說，決定房價走高的關鍵在于資金，當流向房地產的資金足夠多，就可能推動房價上漲，反之亦然。但就目前的現狀而言，對房地產行業似乎并不能形成這種支撐。

　　業界大腕潘石屹分析，“2008年中國房地產行業最重要的特點是缺錢，因為行業規模太大，去年一年房地產開發商購買土地用掉了去年全年的銷售收入。而今年房地產銷售額全國各地都在下降，這些原因都造成了中國房地產行業前所未有的缺錢局面”。

　　而今年1月，國務院下發了《關于促進節約集約用地的通知》，《通知》規定，土地閑置兩年的將無償收回；土地閑置一年以上的按土地交易價格的20%收取閑置費。這無疑是給了那些期待囤房囤地賺取高額利潤的房地產商一記沉重的打擊。

　　作為一個資金密集型行業，房地產與銀行業關系密切，其資金大部分源于金融機構。但自2007年9月27日起，我國實施了房貸新政和貸款規模調控政策，銀行向房地產領域輸入的資金流量迅速減少。今年上半年，央行依然執行從緊的貨幣政策，在半年內5次上調人民幣存款準備金率，截至6月底存款準備金率達到了17.5%。央行的主要目的是抑制通貨膨脹，回收流動性，造成銀行信貸投放進一步放緩，這就意味著房地產發展商獲得開發貸款的難度更大，資金面更趨緊張。

　　維持房地產商資金快速回籠的另一個通道——銷售，今年表現一直不佳。以幾個大城市為例，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發布的統計數據顯示，上半年，北京住宅銷售面積為349.3萬平方米，同比下降49.5%，降幅比一季度擴大1.6個百分點。其中，期房銷售面積為272.9萬平方米，下降49.4%；現房銷售面積為76.4萬平方米，下降50%。商品住宅銷售套數也在減少。上半年，住宅銷售30352套，同比下降46%。其中，6月當月銷售住宅7377套，比上年6月減少6726套；上海市統計局數據顯示，今年上半年，上海市商品房銷售面積比去年同期下降18.5%；據深圳市房地產研究中心剛剛公布的報告，今年上半年，全市新建商品房銷售面積170.41萬平方米，同比減少54.38%。其中，住宅銷售面積154.25萬平方米，同比減少54.02%。

　　不論是商品房銷售面積，還是商品房銷售額均為負增長，出現了近年來房地產市場少有的“冷”現象。然而，對于目前五花八門的樓市優惠促銷手段，消費者并不買賬，因為他們需要的是真正的降價和實惠。

　　面對銷售萎縮的市場，開發商需要調整心態，認識到房地產的暴利時代已經終結這個事實，必須在資金回籠速度和利潤率之間尋找平衡。世界上沒有只漲不跌的房地產市場，在長達10年的房價上漲之后，國人應該開始熟悉一個房價理性回歸的市場。近兩年來，住房供給結構的持續改善，也是推動房價總體回落的一個重要因素。在確信房地產市場真正穩定下來之前，政府不會過早地松動房地產的調控政策。房價漲幅雖已放緩，相對于近年來房地產市場泡沫的過度膨脹，房地產市場的調整依然任重道遠。在房價的理性回歸沒有到位、房地產市場結構調整沒有到位的情況下，房地產市場發展的基礎就不會穩固，房地產發展的市場預期也難以真正樂觀起來。