近日，北京有關(guān)部門發(fā)布了一份關(guān)于2008年上半年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)信貸形勢(shì)分析報(bào)告，提醒金融機(jī)構(gòu)密切關(guān)注房貸三重風(fēng)險(xiǎn)：一是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金趨緊可能造成開(kāi)發(fā)貸款不良率上升；二是房?jī)r(jià)低迷可能造成個(gè)人住房貸款違約增加；三是預(yù)售資金管理缺位可能會(huì)產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　7月18日，銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)的年中工作會(huì)議提出：“要做好房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和控制工作，要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。”最近一個(gè)月來(lái)，多家金融機(jī)構(gòu)年中工作會(huì)議在部署下半年工作任務(wù)時(shí)，也對(duì)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)予以特別關(guān)注。

　　眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金絕大多數(shù)來(lái)自銀行信貸，購(gòu)房者買房，也多向銀行貸款，市場(chǎng)的變化勢(shì)必會(huì)對(duì)銀行的信貸資產(chǎn)產(chǎn)生直接的影響。而在美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)后，業(yè)界對(duì)銀行“房貸安全”的思維大為改變，自年初以來(lái)的房市持續(xù)低迷顯示出銀行的風(fēng)險(xiǎn)有增大的趨勢(shì)。

　　我們看到，曾經(jīng)房?jī)r(jià)漲幅高攀的深圳房?jī)r(jià)今年以來(lái)房?jī)r(jià)不斷走低，一些高位入市的購(gòu)房者所購(gòu)房屋已經(jīng)大幅縮水，購(gòu)房者“斷供”的傳言也一度甚囂塵上。

　　近期北京、上海兩地房市雙雙遇冷，同樣表明了業(yè)界對(duì)于銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂并非空穴來(lái)風(fēng)。據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，上海7月一手商品房的成交量?jī)H為101萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑29.4%，成交量下滑了3成。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，北京住宅銷售共計(jì)6226套，而去年同期，住宅銷售達(dá)15444套，今年7月比去年7月住宅銷售下降了59.7%。

　　另?yè)?jù)中糧地產(chǎn)的一位人士透露，在經(jīng)歷持續(xù)的調(diào)控后，市場(chǎng)上許多房地產(chǎn)商的負(fù)債率都超過(guò)60%的警戒線。“房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)周期性的東西，政策的效果往往顯現(xiàn)在二三年之后，2006年、2007年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策最為密集，因此現(xiàn)在市場(chǎng)的變化可能還只是個(gè)開(kāi)始。”該人士表示。

　　種種跡象顯示，盡管關(guān)于房市的爭(zhēng)論還在繼續(xù)，房?jī)r(jià)將何去何從還不得而知，但房地產(chǎn)市場(chǎng)不再像以前那樣紅火已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度的升級(jí)、供需雙方的博弈已經(jīng)使房市變得日趨復(fù)雜。在這種形勢(shì)下，增強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)和控制，對(duì)商業(yè)銀行而言無(wú)疑具有重要的意義。

　　“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)還未波及到銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。”工行北京市分行的一名信貸員告訴記者，但許多銀行的存量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款主要是去年房?jī)r(jià)處于高位時(shí)發(fā)放的，一些樓盤(pán)有許多房子還沒(méi)有賣出，存在著一定隱患。數(shù)據(jù)顯示，去年國(guó)內(nèi)個(gè)人按揭貸款同樣出現(xiàn)了爆炸式增長(zhǎng)。按揭貸款占個(gè)貸比重一般約在90%左右，截至去年11月末，14家國(guó)有銀行和股份制商業(yè)銀行的個(gè)貸增量總計(jì)約8000億元，較2006年增長(zhǎng)近4倍。如此大規(guī)模的貸款在房市下行時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)積聚不能不給銀行敲響警鐘。

　　在這種形勢(shì)下，監(jiān)管部門建議各家銀行加強(qiáng)對(duì)借款人的資格審查及貸后管理，避免向還款能力較差的借款人發(fā)放“次級(jí)”住房貸款。同時(shí)，完善預(yù)售資金監(jiān)管制度，防范企業(yè)轉(zhuǎn)移和挪用預(yù)售資金。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任史建平教授告訴記者，防范房貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵是控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款在銀行貸款組合里面的比例，“這包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、按揭貸款和以房地產(chǎn)作抵押的其他貸款，這一比例不能太高，不然銀行整體風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大。”史建平表示。

　　而各大銀行顯然已經(jīng)嗅到了風(fēng)險(xiǎn)的氣味，早已經(jīng)在未雨綢繆。根據(jù)記者的了解，多家銀行不約而同地加強(qiáng)了對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的管理，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行抵押，不再發(fā)放信用貸款。上述工行信貸員告訴記者，“對(duì)于已放款項(xiàng)，我們要求房地產(chǎn)商嚴(yán)格按照銷售進(jìn)度進(jìn)行還款，同時(shí)在貸款條件上更加重視開(kāi)發(fā)商的成本和收益配比”。北京銀行也從今年年初以來(lái)提高了房地產(chǎn)貸款的進(jìn)入門檻，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款原則上只選擇二級(jí)資質(zhì)以上的大中型企業(yè)進(jìn)行投放，貸款項(xiàng)目也以自住型樓盤(pán)為主。

　　在個(gè)人住房貸款方面，自去年央行發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和補(bǔ)充通知后，各家銀行均在嚴(yán)格執(zhí)行。“現(xiàn)在房市形勢(shì)使許多客戶的收入受到影響，行里經(jīng)常召集我們開(kāi)會(huì)，要求與客戶簽訂協(xié)議時(shí)提高警惕，嚴(yán)防假按揭和轉(zhuǎn)按揭情況出現(xiàn)。”工行北京商務(wù)中心區(qū)支行的一名個(gè)貸人員告訴記者。

　　對(duì)于我國(guó)許多銀行而言，在上市后還未真正經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)周期的考驗(yàn)，在此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整中，切實(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，防患于未然無(wú)疑是明智的選擇。(李文龍)