炒房客遭到市場的重創(chuàng)，意味著，中國樓市的參與主體將逐步發(fā)生變化。投機性住房逐漸淡出而真實性需求成為主流的房地產(chǎn)市場，其價格變化將為真實的需求所決定，樓市將更加健康與成熟。同時，為了避免投機退卻給當?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來的負面影響，今后地方政府在抑制炒房行為方面，或許會更積極一些。

　　自去年10月份以來，深圳房價整體下跌超過30%，多數(shù)炒房客成為裸泳者。據(jù)報道，炒房客李金東就是其中一個被深套而“猝死”的典型，不久前，他還是一個有著億萬資產(chǎn)的炒房客，如今他成了住每月300元農(nóng)民房的清貧一族。李金東在最多的時候囤積了60多套房子，在房價下跌后賣不出去，面對各大銀行每個月30多萬的還貸壓力，李金東在萬般無奈之下，只好把他的69套房子全部協(xié)議轉(zhuǎn)讓給以前的炒房團朋友，協(xié)議價格就是幫他還剩下的銀行貸款。

　　只有到潮水退卻，才能知道誰是真正的裸泳者。

　　深圳房價的快速深幅調(diào)整，讓在深圳的炒房者首先裸露出來，只不過，潮水沖走的是財富，留下的是炒房客的傷感和疼痛。

　　國人普遍同情弱者，但對炒房客從富豪到一貧如洗的遭遇，卻鮮有同情者，更多的人是以“活該”來表達自己的感受。炒房客作為助推房價上漲的主要力量之一，它在追逐自身利益最大化的同時，擠壓了其他人的生存空間，這是炒房客遭到人們痛恨的原因。炒房客從財富巔峰的墜落，給了民眾一次“復仇”或看笑話的機會，讓他們從憂慮中感受到一絲希望。但是，炒房客“裸泳”的意義并不僅限于此。

　　炒房客遭到市場的重創(chuàng)，意味著，中國樓市的參與主體將逐步發(fā)生變化，或者說，炒房客“裸泳”將重塑樓市秩序。

　　世界上任何一個國家的樓市都不可能完全消除投機者，但是，像中國這樣，投機者占比如此嚴重的房地產(chǎn)市場卻極為罕見。《深圳藍皮書：中國深圳發(fā)展報告(2007)》顯示，深圳2006年置業(yè)者中有超過30%置業(yè)者在取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手，投機之嚴重由此可見一斑。據(jù)媒體調(diào)查，在某些樓盤，炒房客控制的房屋比例甚至占到了85%以上。這意味著房地產(chǎn)市場已經(jīng)由于過度投機而走向扭曲——事實上，從世界市場經(jīng)濟發(fā)展的歷史進程來看，在任何市場，當投機者而不是實際需求者占據(jù)市場主導的時候，這個市場都難逃崩潰的命運。

　　炒房客的進入，營造了房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，但是，這個遠遠偏離民眾購買力的繁榮顯得非常脆弱，一旦對房價上漲的預期不再，一旦對未來利潤的透支達到某種臨界點，房價就會掉頭向下。而且，這種下跌通道一旦形成，就會有一個加速下跌過程。深圳的例子最能說明問題。原因非常容易理解：建立在投機需求基礎上的市場比建立在真實需求基礎上的市場更不堪一擊，更容易形成羊群效應。在真實需求支持下的房地產(chǎn)市場，即使房價下跌，真實的需求由于是自住性購房，其住房向市場拋售的幾率低，難以突然放大市場中的住房供應量。而投機性住房，一旦房價下跌，投機者對未來房價上漲的預期被動搖，他們就會爭相向市場拋售囤積房屋，導致此前多年的存量住房突然向市場釋放，使市場中的房屋供應成倍放大，導致房價快速下跌。

　　深圳炒房客“裸泳”，打破了炒房必勝，炒房必賺的神話。經(jīng)過這次教訓，經(jīng)過像李金東這樣的炒房客的“現(xiàn)身說教”，房地產(chǎn)市場中的風險第一次如此清晰而強烈地呈現(xiàn)在公眾面前，投機性購房行為將逐漸被弱化，一些盤踞在房地產(chǎn)市場中的套利者，會選擇新的更安全與穩(wěn)妥的投資渠道。使得構(gòu)成房地產(chǎn)市場需求的主體，越來越多的體現(xiàn)在真實性購房而非投機性購房方面。也即，投機性住房逐漸淡出而真實性需求成為主流的房地產(chǎn)市場，其價格變化將為真實的需求所決定，樓市將更加健康與成熟。

　　以上這種分析是基于深圳的房價變遷得出的結(jié)論，但其意義并不僅僅局限于深圳。

　　深圳炒房客“裸泳”將對整個中國的房價走勢產(chǎn)生深遠的影響。在中國，北京、上海、深圳三個城市的房價具有最為典型的代表意義。北京是中國的首都，集中了全國最豐富的政治資源、公共資源和保障資源，有奧運概念支持；上海是一個國際性大都市，就國內(nèi)而言，上海是外國人投資買房最集中的一個城市；深圳與香港一步之隔，其房價直追香港，便成了一個恒久的動力與理由。這三個城市給人感覺都是房價沒有下跌的理由，但深圳房價下跌與炒房客“裸泳”，給出了一個醒目的警示：房價下跌不需要理由。

　　深圳炒房者的“裸泳”給北京、上海等城市的炒房客上了一課，加之房價連續(xù)多年上漲，已經(jīng)是強弩之末，人們對未來的預期不再樂觀，投機者會加快賣房套現(xiàn)的步伐。這將使北京、上海等城市堅挺的房價受到影響。與深圳的情況一樣，在這些城市中，投機性購房占據(jù)相當大的比例。由于每年新建住房都有一部分被囤積在投機者手中，剔除流向市場的部分，仍有大量住房游離于市場之外，這種數(shù)量難以預估的存量住房一旦釋放出來，就會形成強大的拋壓。失去良好預期的北京、上海等地的樓市，根本無法承受這種突然放大的供應，房價的調(diào)整就變得順理成章。

　　炒房者“裸泳”，也將對開發(fā)商產(chǎn)生影響——這是炒房客“裸泳”重塑樓市秩序的另一部分。由于炒房者囤積房價，減少了市場供應，使得房價上漲的預期變得非常強烈，開發(fā)商也主動囤積一部分住房用于炒作，或者減緩開發(fā)速度，坐享房價上漲帶來的更高利潤。當炒房客“裸泳”退出，開發(fā)商囤積房源的動力將大大減弱，更何況，目前開發(fā)商度日如年，資金鏈緊張，這會加快房地產(chǎn)市場的房產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，有利于使房價理性回歸。

　　炒房者“裸泳”，也將對地方政府產(chǎn)生影響。炒房客推高房價，地方政府是最大的受益者，它可以以更高的價格賣出土地，獲取更多的稅費收入，因此，地方政府對抑制房地產(chǎn)市場投機行為沒有動力。深圳房價的快速下跌，或許能夠讓地方政府認識到投機性購房為主導的市場最脆弱的一面，一旦房價下跌，破壞性更強，對地方經(jīng)濟的傷害更大。鑒于此，今后地方政府在抑制炒房行為方面，或許會更積極一些。姑且把這看做炒房客“裸泳”重塑樓市秩序的另外一個部分吧。 (賈圖)