樓市陰云密布，深圳首當(dāng)其沖

　　官方數(shù)據(jù)顯示，深圳去年的房?jī)r(jià)“白漲”了，目前已經(jīng)回落到了一年前的水平。深圳新建住房銷(xiāo)售價(jià)格水平已從去年的漲幅前三名跌至降幅第一名，且一年之間的漲跌波動(dòng)總幅度累加高達(dá)105%。而開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有更多融資渠道的情況下，紛紛開(kāi)始收縮戰(zhàn)線、暫停買(mǎi)地、出讓股份等以“救命”。業(yè)內(nèi)人士警示，一旦行業(yè)調(diào)整進(jìn)一步深入，開(kāi)放商資金“決堤”風(fēng)險(xiǎn)一觸即發(fā)，很多開(kāi)發(fā)商的資金潰敗可能就先出現(xiàn)在深圳戰(zhàn)場(chǎng)上。

　　　房?jī)r(jià)過(guò)山車(chē)

　　深圳市國(guó)土資源和房屋管理局上周在其官方網(wǎng)站公布的《2008年1-4月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析報(bào)告》顯示，1至4月深圳新建商品住宅的成交均價(jià)分別為15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米，總體呈現(xiàn)連續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。

　　“目前，深圳房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)較大幅度的調(diào)整后，基本回落到去年2、3月的水平。”撰寫(xiě)該份報(bào)告的深圳市房地產(chǎn)研究中心分析師王鋒如此評(píng)價(jià)。也就是說(shuō)，深圳房?jī)r(jià)猶如坐了趟過(guò)山車(chē)，已跌回了一年前。

　　而同樣由深圳市房地產(chǎn)研究中心所作的報(bào)告顯示，去年深圳的房?jī)r(jià)走勢(shì)是從1月的10872元/平方米一路飆至10月的17350元/平方米，升幅達(dá)到60%，隨后開(kāi)始量?jī)r(jià)齊跌，從去年10月的波峰到今年4月的谷底，降幅又達(dá)到45%。那么，從去年至今的總體漲跌絕對(duì)值累加的波動(dòng)總幅度來(lái)看，這個(gè)過(guò)山車(chē)的跳躍度已高達(dá)105%！

　　與地方調(diào)研相呼應(yīng)的是，國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上周發(fā)布的4月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)也顯示，深圳新建住房銷(xiāo)售價(jià)格水平已從去年的漲幅前三名跌至降幅第一名。

　　雖然深圳的分析師認(rèn)為，在價(jià)格持續(xù)回落的刺激下，深圳樓市在3、4月已經(jīng)出現(xiàn)成交量一定程度的回升，銷(xiāo)售量基本達(dá)到去年8、9月的規(guī)模。但問(wèn)題是，1至4月深圳新建商品住宅銷(xiāo)售面積85.31萬(wàn)平方米，同比下降62.89%；住宅空置面積則同比增加86.17%，為68.51萬(wàn)平方米。如此交易狀態(tài)似乎并不足以支撐房?jī)r(jià)。

　　尷尬資金鏈

　　由于房?jī)r(jià)的下調(diào)并不能換來(lái)購(gòu)房者對(duì)樓市的信心，深圳開(kāi)發(fā)商的好日子也戛然而止，甚至于因銷(xiāo)售不暢而緊繃的資金鏈有演變成一些開(kāi)發(fā)商脖子上的“絞索”之勢(shì)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來(lái)，基于深圳樓市持續(xù)低迷，很多樓盤(pán)都高調(diào)降價(jià)，但這種開(kāi)發(fā)商積極主動(dòng)向購(gòu)房者讓利的行為，并沒(méi)能從根本上改變行業(yè)資金鏈普遍吃緊的現(xiàn)狀。出自深圳的開(kāi)發(fā)商，暫緩上市的有之，著急私募的有之，現(xiàn)金流告急的問(wèn)題首當(dāng)其沖，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)也撲面而來(lái)。

　　據(jù)記者了解，除了希望通過(guò)快速銷(xiāo)售來(lái)化解資金困境外，有部分小開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在通過(guò)借其他公司的名義委托貸款，甚至于有向投資客短期借款的方式籌錢(qián)。“那些實(shí)力不濟(jì)卻又拿地過(guò)多的，特別是擠在去年高價(jià)拿地的小開(kāi)發(fā)商尤為多，處境尤為危險(xiǎn)。”有接觸過(guò)前來(lái)借錢(qián)的開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)人士表示。

　　別說(shuō)是小開(kāi)發(fā)商，就算是手頭尚寬裕的大開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始轉(zhuǎn)移土地風(fēng)險(xiǎn)。如近日萬(wàn)科就將其所持的東莞市萬(wàn)科置地有限公司50%股權(quán)以500萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，而東莞萬(wàn)科所持有的正是去年地價(jià)飆升時(shí)期以14.12億元拍下的東莞“地王”——南城水濂村地塊。

　　開(kāi)發(fā)商自保

　　在珠三角區(qū)域的不少開(kāi)發(fā)商急迫尋求化解生存危機(jī)之道時(shí)，其他區(qū)域的開(kāi)發(fā)商也在思考。

　　在長(zhǎng)三角區(qū)域，江蘇中大地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)談義良告訴記者，由于目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，行業(yè)面臨重新洗牌，其選擇實(shí)施的是“跟跑”戰(zhàn)略。中大是在昆山做建筑起家的，發(fā)展了10年后在今年才成立地產(chǎn)集團(tuán)，正在開(kāi)發(fā)昆山的多個(gè)別墅項(xiàng)目。“我們更愿意選擇一個(gè)行業(yè)標(biāo)桿，如萬(wàn)科起步時(shí)那樣做減法而非加法，也就是專(zhuān)注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不急于資本運(yùn)作，慎重選擇異地市場(chǎng)。”談義良坦言，“當(dāng)然，未來(lái)五年我們也追求規(guī)模化開(kāi)發(fā)，適時(shí)進(jìn)行區(qū)域拓展，規(guī)劃成為長(zhǎng)三角區(qū)域的知名建設(shè)企業(yè)。”

　　金地集團(tuán)上海公司總經(jīng)理趙漢忠則建議，現(xiàn)在其他的金融工具都不開(kāi)放，高利貸又不保險(xiǎn)，那就少拿一點(diǎn)地，先把最困難的時(shí)期渡過(guò)。“要在市場(chǎng)狀況稍好時(shí)加快銷(xiāo)售以回籠資金，目前開(kāi)發(fā)商資金鏈問(wèn)題是有跡象但未爆發(fā)，傳統(tǒng)旺季過(guò)后的7、8月的資金局面值得關(guān)注。”趙漢忠直言，“到那個(gè)時(shí)候，我們就能‘吸收’一些項(xiàng)目。”

　　在環(huán)渤海區(qū)域，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)對(duì)媒體指出，今年以來(lái)由于銷(xiāo)售萎靡，開(kāi)發(fā)商方面4年來(lái)首次出現(xiàn)自有資金告急的局面。“對(duì)所有的開(kāi)發(fā)商而言，每家所面臨的形勢(shì)是不一樣的。去年將大量現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為土地、今年銷(xiāo)售情況又不好的，這樣的開(kāi)發(fā)商就出現(xiàn)了一些現(xiàn)金流的問(wèn)題。”任志強(qiáng)表態(tài)，“現(xiàn)在中小開(kāi)發(fā)商總想著借錢(qián)，可你要是沒(méi)什么實(shí)力，憑什么借給你錢(qián)？如果用股權(quán)融資，那倒可能從小企業(yè)變大企業(yè)。我們過(guò)去從來(lái)都是‘傍大款’，華遠(yuǎn)過(guò)去就是傍華潤(rùn)。只要你愿意便宜點(diǎn)把股權(quán)賣(mài)出去，(生存)也很容易。”(記者 李和裕)