樓市陰云密布，深圳首當其沖

　　官方數(shù)據(jù)顯示，深圳去年的房價“白漲”了，目前已經(jīng)回落到了一年前的水平。深圳新建住房銷售價格水平已從去年的漲幅前三名跌至降幅第一名，且一年之間的漲跌波動總幅度累加高達105%。而開發(fā)商在沒有更多融資渠道的情況下，紛紛開始收縮戰(zhàn)線、暫停買地、出讓股份等以“救命”。業(yè)內(nèi)人士警示，一旦行業(yè)調(diào)整進一步深入，開放商資金“決堤”風險一觸即發(fā)，很多開發(fā)商的資金潰敗可能就先出現(xiàn)在深圳戰(zhàn)場上。

　　　房價過山車

　　深圳市國土資源和房屋管理局上周在其官方網(wǎng)站公布的《2008年1-4月深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展分析報告》顯示，1至4月深圳新建商品住宅的成交均價分別為15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米，總體呈現(xiàn)連續(xù)下滑態(tài)勢。

　　“目前，深圳房價經(jīng)過較大幅度的調(diào)整后，基本回落到去年2、3月的水平。”撰寫該份報告的深圳市房地產(chǎn)研究中心分析師王鋒如此評價。也就是說，深圳房價猶如坐了趟過山車，已跌回了一年前。

　　而同樣由深圳市房地產(chǎn)研究中心所作的報告顯示，去年深圳的房價走勢是從1月的10872元/平方米一路飆至10月的17350元/平方米，升幅達到60%，隨后開始量價齊跌，從去年10月的波峰到今年4月的谷底，降幅又達到45%。那么，從去年至今的總體漲跌絕對值累加的波動總幅度來看，這個過山車的跳躍度已高達105%！

　　與地方調(diào)研相呼應的是，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局上周發(fā)布的4月全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)也顯示，深圳新建住房銷售價格水平已從去年的漲幅前三名跌至降幅第一名。

　　雖然深圳的分析師認為，在價格持續(xù)回落的刺激下，深圳樓市在3、4月已經(jīng)出現(xiàn)成交量一定程度的回升，銷售量基本達到去年8、9月的規(guī)模。但問題是，1至4月深圳新建商品住宅銷售面積85.31萬平方米，同比下降62.89%；住宅空置面積則同比增加86.17%，為68.51萬平方米。如此交易狀態(tài)似乎并不足以支撐房價。

　　尷尬資金鏈

　　由于房價的下調(diào)并不能換來購房者對樓市的信心，深圳開發(fā)商的好日子也戛然而止，甚至于因銷售不暢而緊繃的資金鏈有演變成一些開發(fā)商脖子上的“絞索”之勢。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來，基于深圳樓市持續(xù)低迷，很多樓盤都高調(diào)降價，但這種開發(fā)商積極主動向購房者讓利的行為，并沒能從根本上改變行業(yè)資金鏈普遍吃緊的現(xiàn)狀。出自深圳的開發(fā)商，暫緩上市的有之，著急私募的有之，現(xiàn)金流告急的問題首當其沖，資金鏈斷裂的風險也撲面而來。

　　據(jù)記者了解，除了希望通過快速銷售來化解資金困境外，有部分小開發(fā)商已經(jīng)在通過借其他公司的名義委托貸款，甚至于有向投資客短期借款的方式籌錢。“那些實力不濟卻又拿地過多的，特別是擠在去年高價拿地的小開發(fā)商尤為多，處境尤為危險。”有接觸過前來借錢的開發(fā)商的市場人士表示。

　　別說是小開發(fā)商，就算是手頭尚寬裕的大開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)移土地風險。如近日萬科就將其所持的東莞市萬科置地有限公司50%股權(quán)以500萬元的價格轉(zhuǎn)讓給了廣東宏遠集團房地產(chǎn)開發(fā)公司，而東莞萬科所持有的正是去年地價飆升時期以14.12億元拍下的東莞“地王”——南城水濂村地塊。

　　開發(fā)商自保

　　在珠三角區(qū)域的不少開發(fā)商急迫尋求化解生存危機之道時，其他區(qū)域的開發(fā)商也在思考。

　　在長三角區(qū)域，江蘇中大地產(chǎn)集團董事長談義良告訴記者，由于目前市場競爭激烈，行業(yè)面臨重新洗牌，其選擇實施的是“跟跑”戰(zhàn)略。中大是在昆山做建筑起家的，發(fā)展了10年后在今年才成立地產(chǎn)集團，正在開發(fā)昆山的多個別墅項目。“我們更愿意選擇一個行業(yè)標桿，如萬科起步時那樣做減法而非加法，也就是專注于房地產(chǎn)開發(fā)，不急于資本運作，慎重選擇異地市場。”談義良坦言，“當然，未來五年我們也追求規(guī)模化開發(fā)，適時進行區(qū)域拓展，規(guī)劃成為長三角區(qū)域的知名建設企業(yè)。”

　　金地集團上海公司總經(jīng)理趙漢忠則建議，現(xiàn)在其他的金融工具都不開放，高利貸又不保險，那就少拿一點地，先把最困難的時期渡過。“要在市場狀況稍好時加快銷售以回籠資金，目前開發(fā)商資金鏈問題是有跡象但未爆發(fā)，傳統(tǒng)旺季過后的7、8月的資金局面值得關(guān)注。”趙漢忠直言，“到那個時候，我們就能‘吸收’一些項目。”

　　在環(huán)渤海區(qū)域，北京華遠集團總裁任志強對媒體指出，今年以來由于銷售萎靡，開發(fā)商方面4年來首次出現(xiàn)自有資金告急的局面。“對所有的開發(fā)商而言，每家所面臨的形勢是不一樣的。去年將大量現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為土地、今年銷售情況又不好的，這樣的開發(fā)商就出現(xiàn)了一些現(xiàn)金流的問題。”任志強表態(tài)，“現(xiàn)在中小開發(fā)商總想著借錢，可你要是沒什么實力，憑什么借給你錢？如果用股權(quán)融資，那倒可能從小企業(yè)變大企業(yè)。我們過去從來都是‘傍大款’，華遠過去就是傍華潤。只要你愿意便宜點把股權(quán)賣出去，(生存)也很容易。”(記者 李和裕)