“北京今年已提出進行物業稅‘實轉’的申請，目前正在等待國家稅務總局的批準。”北京“兩會”期間，北京市政協委員、市地稅局局長王紀平對媒體的表態，立刻在北京房地產市場中掀起了波瀾。

　　據他介紹，北京有望在6月份之前獲批并開征物業稅，向工業企業、寫字樓等商業地產征收。而對于包括住宅在內的各種物業類型全面征收物業稅，則是未來必然趨勢。

　　商用物業先行

　　王紀平介紹，物業稅在國際上通常被稱為房地產稅或不動產稅，主要是每年根據房產的評估值或接近市場價值來征稅，而目前我國實行的房地產稅是按照房產原值征稅，土地稅是按照土地的面積來征稅，這種做法與國際上有很大差距。

　　得到共識的是，物業稅的開征將是我國房地產稅的必然趨勢。那么為什么要從商業地產首先開刀呢？

　　參與北京市物業稅征收政策制定的中央財經大學稅收學院副院長劉桓在接受《第一財經日報》專訪時表示，房源的最終認定，是征收物業稅最大的難點，也是從商業地產開始“小試牛刀”的原因之一。

　　盡管北京市已經對全市房屋情況進行了數年的摸底調查，但房屋最終房源的認定仍有很大難度，房屋產權登記情況也不準確、不完善。

　　但相比于情況錯綜復雜的住宅市場，企事業單位所使用的商業物業房源認定還是容易很多。因此，也就具備了征收物業稅的基本條件。

　　此外，劉桓也表示，從企事業單位開始征收物業稅的好處還包括，在短時間內并不會實際增加房地產相關稅負，可以形成平穩過渡。原來，對于商業物業開征的物業稅，是將原企事業單位交納的城市房產稅、土地使用稅等平移過來，改變稅種進行征收。

　　當然，不同的是，以前對企事業單位城市房產稅、土地使用稅是通過捆綁收入進行征收的，現在則是另外征收。很多企事業單位并未有自己的房產，而是租房辦公，對于這類租用辦公物業，需查清最終房源，對房源進行征收物業稅。

　　全面征收趨勢

　　由于征收房屋普查的難度，劉桓預測對于住宅征收物業稅最早也要到明年才開始。

　　據王紀平對媒體的介紹，北京市先后在亦莊、東城、西城設立“空轉”試點，統計房產項目數量。“關鍵是評估房產價值，作為征稅的依據，并隨著市場價值的變動不斷修正估值。”王紀平解釋說，針對不同類型的房產項目，要對房地產的房齡、朝向、建筑成本、位置、附近公用設施等數據資料進行采集統計，為“實轉”做好準備。

　　劉桓則表示，房屋普查的關鍵之處在于房源的最終認定。由于假借他人名義購買住宅的情況十分普遍，導致了很多空置房的權屬問題難以確定。“有人甚至用青海農民的名義在北京買房，你能向這個農民征稅嗎？”劉桓反問。

　　如此看來，房屋的最終房源情況錯綜復雜，但劉桓表示也會有辦法。即可以向產權登記人問訊，如不承認該房屬于自己，房屋即可認定為無主房進行拍賣。當然，不會有實際房屋所有人愿意看到這種情況，那么也就只能“乖乖地”交納物業稅了。

　　另外，由于目前房屋產權登記還不完善，也很難確認一個人究竟擁有多少房產。因為按照“生活必需品不得征稅”的原則，每個家庭是具有免稅居住面積的。

　　這個免稅面積究竟有多大？劉桓介紹，標準可能在每家庭100～120平方米左右，該標準按照三口之家實際需求制定。

　　盡管物業稅是對房屋所有人進行征收，但談及色變的卻是房地產商們。甚至有人預測，物業稅的全面開征將造成北京房價的“雪崩”。

　　“雪崩”或者不至于，但征收物業稅將平抑房價則是大多數人的共識。問及原因，劉桓表示，物業稅開征后，持有房屋無成本的局面將被扭轉。由于持有房屋有成本，打消了很多人持有多套住房、或者大面積住房的念頭。這將改變房地產市場的供求關系，不僅將降低房屋成交量，更將在一定程度上抑制房價。(王芳潔)