中國房地產價格已連續上漲了10年。2007年全國各地房地產價格繼續大漲，許多城市漲幅為歷年之最，特別是10月之前各地房價加速上漲。

　　現在的房價已遠遠超出一般工薪階層的購買力，泡沫成分很大。房地產價格在加速上漲之后，在一些城市率先出現調整是市場發展的必然。特別在國家宏觀調控措施下，房價調整是對市場經濟條件下房價過度偏離其價值的及時而理性的矯正。若沒有宏觀調控政策出臺，房價上漲速度會更快，上漲幅度會更大，調整幅度也必然較大，對整體經濟會構成更大的傷害。

　　實際上，這里所謂的房價拐點是否出現取決于一個重要因素，那就是當前的調控政策是否抑制住了房地產領域的投機行為。如果房價下跌之后，投機行為依然猖獗，就不會出現根本意義上的房價拐點，即使房價短暫下跌，對房地產未來需求的預期將促使投機炒家將房價再次炒上去，這就很難出現真正意義上的房價理性回歸。

　　房地產價格作為資產價格的一種形式，具有資產價格的明顯特征。資產價格極易出現泡沫，盡管房地產這項資產除作為投資和投機品外，還兼具使用價值，但正由于其具有此特征，所以房地產泡沫出現時，常常不易表現出來，具有很大的隱蔽性，同時也更具殺傷力。人們通常認為，不必擔心房價出現泡沫，因為房地產作為投資品或投機品，如果無錢可賺，完全可以自行打住。當人們抱有這樣的心態時，市場上的過度購買行為一定會發生。而真到房地產大幅貶值時，資金鏈危機會使這些炒房者損失慘重。整體經濟也會受到巨大傷害。比如，美國許多次經濟大調整就是由于房地產領域出現危機而引發的。

　　中國的房地產市場，特別是北京、上海、深圳這樣的大城市房地產投資、投機之風非常盛行。近日有報道稱，中國擁有五套以上住房的“大房主”至少有一兩百萬人。房地產投資炒作盛行這一點已得到中國政府有關部門的認同。2007年12月，央行副行長劉士余曾指出，我國房地產市場問題除了住宅供不應求和地皮供應緊張等因素外，居民投資和炒房也是重要因素。部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產生較為普遍的投資與炒房行為，加劇了供需矛盾，推動房價上漲。同時，房地產商囤積土地、捂盤惜售和造勢抬價的行為也時有發生。去年1至10月，全國房地產開發投資增長31.4%，新開工面積增長22.6%，但竣工面積卻只增長了9.1%。

　　投機炒房現象既然如此普遍，那么房地產價格持續上漲一定難以反映真實的市場需求。在市場中投機需求占了相當大的比重。因而，意在抑制投資和投機的有關第二套房貸和利率的新規在房價加速上漲、屢創新高，泡沫不斷放大的狀態下，就會起到非常重要的作用。而某些投機炒作嚴重的城市，在房貸新政下，房價如風雨飄搖，該是在情理之中。當然，我們也應看到，盡管第二套房新政等一系列調控措施出臺，對高房價起到了一定的遏制作用，但這還不是解決問題的關鍵。事實上，遏制房地產投機的根本還在于加大房地產的持有成本，讓那些持有大量房地產和以房地產投機為生的人難以生存下去。

　　中國目前典型的社會狀態之一表現為貧富差距越來越大。中國社科院在2008年1月3日發布的《社會藍皮書》中明確指出，我國城鎮居民的收入差距在不斷擴大，中國社會基尼系數已達到空前的0.496，而同為發展中國家的印度只有0.33。貧富差距的拉大表現在購房意愿上就是富人希望擁有多套房產，而窮人即使想擁有一套房產都很費力。這就是房地產投資或投機現象愈演愈烈的根源。一方面富人可以輕松地擁有多處房產，而窮人卻買不起一套房子。最為重要的是，即使房價下跌，如果不遏制投機行為，仍然是富人可以買得起多套房子，而窮人仍舊一套也買不起。所以，任何不能遏止房地產領域投機的調控行為都是不可能有實質性效果的，只有真正從源頭上遏制房地產投機行為的發生，才是治本之舉。

　　除了增加第二套或第三套房產的首付比例等措施外，征稅以提高房地產持有成本，特別是加大超過規定面積之上的房地產持有成本，應該可以對遏制投機行為真正發揮作用。筆者2007年4月2日在《中國經濟時報》上發表的文章中曾指出，對那些超過規定標準面積的房地產擁有者應征收一定的稅金，而且要采取累進稅形式，超過規定面積越多，稅率就要越高，繳的稅也越多。這個稅金即是大家所期盼的物業稅，這是遏制房地產投機的釜底抽薪之舉。對這項稅種，當前國家有關部門正在醞釀研究中，也許會遭到既得利益者阻撓，但出臺是必然的。

　　房地產領域的問題，大家公認是供求失衡，即對房地產的需求量遠遠大于供給量，所以導致房價上升。但是應當看到，即使市場加大了供給，如政府增加土地供應量及房屋建筑數量增加等，若囤積、炒房等投機行為得不到遏制，那么市場再大的供給量不過是滿足那些無止境的投機需求，房價不會因此而下降，即便暫時下降也會再漲上去。

　　所以，及時遏制房地產領域的投機行為，是問題的關鍵。它一方面可以讓高房價恢復理性，使工薪階層通過銀行貸款買得起房產，以滿足其住房需求，從而部分地減輕政府解決這些居民住房困難的負擔；另一方面，還可以縮小貧富差距，降低廣大民眾的不滿程度，利于社會和諧。

　　(袁秀明 作者單位：中國社會科學院城市發展與環境研究中心)